Метка: право

Перераспределение земельных участковПерераспределение земельных участков

 

Перераспределение земельных участков

” alt=”Перераспределение земельных участков”

Для чего необходимо перераспределение земельных участков

Почти в каждом населенном пункте есть собственники земельных участков, которые «прирезали» несколько прилегающих квадратных метров земельного участка.

Под «прирезками» понимаются те земельные участки, которые граждане уже фактически используют под свои нужды, (огород, существующие строения и т.д), но по документам они не являются их частной собственностью. В случае если это не земельный участок соседа или не территория общего пользования (например, дорога), такую «прирезку» можно узаконить. На юридическом языке это называется «перераспределение земельных участков».

С 1 марта 2015 года, с момента внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), некоторые собственники земельных участков получили возможность перераспределить к своему земельному участку часть государственной или муниципальной земли в упрощенном порядке.

Для подобных случаев в ЗК РФ добавлена новая глава: «Перераспределение земель и (или) земельных участков».

В соответствии со ст. 39.28 ЗК РФ возможность «прирезать» к своим соткам часть государственной или муниципальной земли предоставлена гражданам – собственникам земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Необходимые условия для перераспределения земельных участков

Перераспределение возможно при условии, что площадь земельного участка, находящегося в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных на территории соответствующего поселения (городского округа) предельных максимальных размеров земельных участков.

Например, если площадь вашего участка 6 соток, а предельная норма для ИЖС, установленная уполномоченными органами местного самоуправления, 8 соток, то увеличить площадь земельного участка возможно только до 8 соток.

Проблема в том, что предельные максимальные размеры земельных участков пока ещё установлены не всеми органами местного самоуправления. То есть подать заявление о перераспределении земельных участков можно только в тех населенных пунктах, где такие нормы установлены.

Перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашения с уполномоченными органами.

Такое перераспределение осуществляется за плату, размер которой устанавливается органами местного самоуправления каждого региона самостоятельно.

Кроме того, перераспределяемые земельные участки, должны иметь одинаковое целевое назначение.

Например, исходный земельный участок, имеет вид разрешенного использования под ИЖС, а «прирезаемая часть» под строительство многоквартирного дома, в этом случае в перераспределении земельных участков будет отказано на основании пп. 11. п. 9. ст. 39.29.

Для заключения соглашения о перераспределении земельных участков собственник земельного участка должен обратиться в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит предоставление земельных участков.

К заявлению о перераспределении земельных участков должна быть приложена схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение.

Заключение соглашения о перераспределении земельных участков

Порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков, состав необходимых для этого документов и сроки рассмотрения таких заявлений установлен ст. 39.29 ЗК РФ.

Кроме того, указанная статья содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении.

Максимальный срок для рассмотрения заявления о перераспределении – тридцать дней.

После получения решения об утверждении схемы расположения земельного участка, заявитель должен обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, необходимого для постановки вновь образованного земельного участка на кадастровый учет.

После представления кадастрового паспорта земельного участка, в срок не более чем 30 дней, уполномоченный орган направит заявителю подписанные экземпляры соглашения о перераспределении земельных участков для подписания.

Последний этап оформления «прирезки» – это обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок и его регистрация в Росреестре.

Важно! За самовольный захват земельных участков предусмотрены штрафы, которые с 2015 года возросли. Теперь закон устанавливает необходимый объем штрафа в процентах от кадастровой стоимости. Это значит, что штрафная санкция для граждан будет в размере 1-1,5процента кадастровой стоимости (но не меньше 5000 рублей). Для компаний — 2-3 процента (но не меньше 100000 рублей). Статья 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Как урегулировать вопрос с долевой собственностьюКак урегулировать вопрос с долевой собственностью

” alt=”Как урегулировать вопрос с долевой собственностью”

 
Как урегулировать вопрос с долевой собственностью

” alt=”Как урегулировать вопрос с долевой собственностью”

Существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте автономна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети.

Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это как правило продиктовано, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.

Такая возможность, продиктована в п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

В действующем законодательстве часть жилого дома не поименована в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как совокупность помещений (комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Как же поступить людям, желающим в законном порядке урегулировать вопрос со своей собственностью? Рассмотрим варианты решения сложившихся ситуаций.

В случае если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей невозможно осуществить фактический раздел, то следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, должно быть реконструировано таким образом, чтобы его фактический раздел стал возможным.

При этом исходный объект недвижимости прекращает свое существование. Следует учесть, что образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Особое внимание необходимо обратить относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее строение (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Дома блокированного типа, МКД и ИЖС

В области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.

Особое отличие домов блокированного типа, МКД и ИЖС

Если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждое из которых может рассматриваться как жилой дом.

Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры, площадки, общие лестничные марши), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером.

Соответственно, и сам дом меняет статус с индивидуального жилого на многоквартирный, а собственник каждой части дома приобретает все права собственника отдельной квартиры, в том числе и права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 ЖК РФ.

Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому, необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначение здания, вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.

Часто в качестве документа-основания для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представляются судебные акты, в которых принимаются решения о прекращении права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, о признании права собственности и о постановке на кадастровый учет частей жилого дома (помещения), образованных в результате выдела в натуре долей в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом; о выделе доли в натуре в жилом доме одному и (или) всем сособственникам, которая соответствует квартире, без признания жилого дома многоквартирным.

По поданным заявлениям на основании перечисленных судебных актов, граждане получают решения о приостановлении, по ряду причин (с заявлением обратились не все собственники объекта, обратились с заявлением о кадастровом учете части жилого помещения и пр.), в связи с чем, возникает необходимость обратиться за разъяснением исполнения решения суда.

Подводя итог сказанному, хочется отметить, что безвыходных ситуаций не бывает, главное вовремя и объективно оценить сложившуюся с объектом недвижимости ситуацию, в случае необходимости обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и согласно действующему законодательству привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости к желаемому его статусу!

Отмена генерального планаОтмена генерального плана

” alt=”Генеральный план”

Ситуация:

В нашу компанию обратилась многодетная семья по вопросу оформления земельного участка, находящегося у них в аренде. Проблема заключалась в том, что данный участок, располагался в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс).

Задачи:

• Определить законность установление и утверждение зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс);
• Инициировать процесс предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в собственность;
• В случае отказа оспорить принятое решение в судебном порядке.

Цель:

• Определить нарушенное право клиента и определить возможность восстановления нарушенного права;
• Признать не действующими положения генерального плана в части установления границы зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что сделано нами:

• Подготовили пакет документов и направили его в уполномоченный орган с требованием, предоставить земельный участок с расположенным на нем ОКС в собственность, основание — договор аренды;
• Получили отказ, мотивированный тем, что земельный участок находится в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс);


• Определение подсудности;
• Подготовили исковое заявление о признании недействующим положений генерального плана;
• Участие в судебных заседаниях, в ходе которых, нам удалось убедить суд, что положения генерального плана в части установления охранных зон, нарушает права и законные интересы нашего клиента. Итог – решение суда в нашу пользу;
• Но на этом ответчик не остановился – подана апелляционная жалоба – мы подготовили возражение на нее;
• Выход с суд апелляционной инстанции, мы поддержали наши доводы и решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Итог:

Признаны не действующими со дня вступления решения суда в законную силу положения генерального плана города в той мере, в какой при утверждении генерального плана города не был соблюден порядок установления границы зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В дальнейшем проблем по предоставлению земельного участка в собственность не возникло.

Оформление пристрояОформление пристроя

” alt=”Помощь в получении разрешения на строительство”

Ситуация:

К нам за юридической помощью обратилась организация, суть вопроса заключалась в оформлении самовольно возведенного пристроя (ангар) к зданию.

Задача:

— Подготовить комплект документов, для регистрации права собственности на объект недвижимости;
— Зарегистрировать право собственности на вспомогательное сооружение – ангар.

Что сделали мы:

Консультирование

— Правовой анализ документов на основное здание, для установления статуса оформляемого объекта.

Взаимодействие с кадастровым инженером 

— Подготовка технического плана на вспомогательный объект недвижимости – ангар.

Взаимодействие с экспертами

— Подготовка технического заключения на ангар.

Взаимодействие с уполномоченными органами

— Подготовка документов для постановки объекта на кдастровый учет;
— Подача документов на ГКН (государственный кадастровый учет);
— Получение выписки из ЕГРН на ангар.

Результат:

Ангар поставлен на кадастровый учет и на него зарегистрировано право собственности.

” alt=”Оформление пристроя”

Исполнитель проекта – Козлова Ирина Андреевна

Отклонение от параметров при строительствеОтклонение от параметров при строительстве

” alt=”Отклонение от параметров пристроительстве”

Ситуация:

В нашу компанию обратился застройщик, по вопросу отклонение от параметров строительства объекта капитального строительства.

Цель:

Получить разрешение на отклонение от параметров строительства объекта капитального строительства.
Что сделано нами:
Задействованы эксперты нашей компании, они подготовили СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка).
Далее мы провели:
— проверку соблюдения требований технических и строительных регламентов земельного участка;
— подготовили и направили в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения на отклонение;
— приняли участие в публичных слушаниях по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Итог:

Принято решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. С полным текстом можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

” alt=”Отклонение от предельных параметров при строительстве”

Исполнитель проекта — Козлова Ирина Андреевна

Форс-мажорФорс-мажор

” alt=”Отказ в выдаче разрешения на строительство”

 

Влияние коронавируса на коммерческие отношения — форс-мажор?

” alt=”Форс-мажор”

Определение термина форс-мажор

Российское законодательство не содержит такого термина, как форс-мажор, но применяется понятие форс-мажорных событий, из-за которых одна из сторон, взявших на себя обязательства по контракту, не в состоянии выполнить все или часть этих обязательств. Необходимо понимать, как они определяются, порядок их закрепления в контрактах, а также их виды и признаки.

Под форс-мажором понимается некая ситуация, которая не зависит от действий участников договора. Она не могла быть запланирована, либо предусмотрена. Против нее невозможно принять какие-либо меры, на нее невозможно повлиять, она носит чрезвычайный характер.

Под чрезвычайностью понимается следующее: «исключительность, выход за пределы „нормального“, обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах».

Юридические основания для пересмотра договоров во время кризисной ситуации

С точки зрения российского права есть три юридические концепции, которые могут применяться к договорным отношениям в ситуации кризиса:

1. Непреодолимая сила, или «форс-мажор» (ч. 3 ст. 401 ГК РФ).
2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ).
3. Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Наступление форс-мажорного обстоятельства позволяет стороне не исполнять свои обязательства из договора и при этом нести ограниченную ответственность (при соблюдении ряда условий). В российском правовом поле для признания обстоятельства форс-мажором оно должно удовлетворять всем следующим условиям:

— обстоятельство исключительно и не является обычным в конкретных условиях;
— на момент заключения договора стороны не могли предвидеть возникновение обстоятельства;
— наступление обстоятельства не зависит от воли какой-либо из сторон договора.

Обстоятельство непредотвратимо, что означает невозможность для любого участника гражданского оборота избежать наступления обстоятельства или его последствий.

Является ли коронавирус форс-мажором?

В соответствии с абзацем 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г., № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», непредотвратимым обстоятельством понимается то обстоятельство, при наличии и действии которого, любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Для внешнеторговых контрактов примерный перечень обстоятельств непреодолимой силы установлен в пункте 1.3. Положения о порядке свидетельствования ТПП России обстоятельств непреодолимой силы (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14).

В частности, к обстоятельствами непреодолимой силы относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства.

Таким образом, очевидно, что эпидемию коронавируса можно отнести к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору).
Какие последствия влечет форс-мажор для сторон договора

Во-первых, в случае форс-мажора у контрагентов появляется возможность требовать авансы у поставщиков услуг (например, обеспечительный платеж по договору аренды), ссылаясь на то, что услуги по авансированным оплатам так и не были оказаны, а форс-мажор — как указано выше — не дает права «просто взять и удержать оплату.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года, № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как обстоятельства исчезли.

Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Здесь мы еще раз подчеркнем важность формулировки в договоре с поставщиками. В разделе форс-мажор рекомендуется предусмотреть реальные действия сторон в случае форс-мажора, в том числе — порядок и сроки возврата денежных средств.

До случая с коронавирусом, по нашим наблюдениям, «форс-мажор» был самым «заброшенным» разделом договоров, которые никто из сторон особо не читал.

Во-вторых, обстоятельства непреодолимой силы, по общему правилу влекут применение статьи 781 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет удерживать фактически понесенные расходы:

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

То есть в случае форс-мажора по общему правилу исполнитель услуг может удерживать фактически понесенные расходы.

Может ли контрагент расторгнуть договор из-за того, что должник уведомил его о форс-мажоре?

Все зависит от того, что предусмотрено в договоре. По общему правилу контрагент может расторгнуть договор, если он потеряет интерес в исполнении обязательства (п. 9 Постановления Пленума ВС № 7 “Об ответственности за нарушение обязательств”). Но потерю интереса нужно обосновать, указать конкретные причины, почему контрагенту неинтересно принять исполнение, когда обстоятельства, вызвавшие форс-мажор, отпадут.

Можно ли не платить арендную плату, если все работники переведены на удаленную работу?

Совсем не платить не получится. В зависимости от переговорной позиции арендатора, можно потребовать пересчета арендной платы на основании существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) и п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Полезным будет также сослаться на любые акты федеральных или региональных властей, которыми рекомендовано работать из дома или которые ограничивают компактное размещение людей в одном пространстве.

Договор купли-продажи недвижимого имуществаДоговор купли-продажи недвижимого имущества

” alt=”Договор купли-продажи земельного участка”

 

Договор купли-продажи недвижимого имущества

” alt=”Договор купли-продажи недвижимого имущества”

Существенные условия

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо проверить все существенные условия, которые позволят сохранить данный договор в легитимном состоянии.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

К таким условиям относятся:

— данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ) – данные условия, позволяют идентифицировать предмет покупки, как объект недвижимости. Например, при покупке здания – это техническая документация и сведения из ЕГРН с указанной в них информацией о площади и характеристиках объекта. В отношение земельного участка – это сведения о его границах и координатах, площади и кадастровом номере;

— градостроительные сведения (сведения из документов территориального планирования, ПЗЗ, сведения об утвержденных проектах планировки и межевания территории;
— условие о цене передаваемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

— при продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень таких лиц. При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

— при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа — цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Градостроительные сведения

На этом пункте хотелось бы остановиться более подробно, поскольку полноценное использование приобретаемого объекта недвижимости, целиком и полностью зависит от информации, содержащейся в документах территориального планирования и планировки территории.

При совершении сделки по покупке недвижимого имущества необходимо установить в каких территориальных зонах, расположено приобретаемое имущество. Данные сведения необходимы для определения возможности дальнейшего использования объектов недвижимости.

Приведем пример: вы приобретаете земельный участок, по документам, земельный участок имеет целевое назначение – под индивидуальную жилую застройку (эта информация есть в ЕГРН).

Чтобы удостовериться в действительности представленной информации, необходимо уточнить, а не утверждались ли на территории, в которой расположен земельный участок, какие – либо проекты планировки или межевания территории; не изменились ли зоны застройки, устанавливающие запрет на строительство ИЖС в данных зонах?

Ответы на эти вопросы можно получить из Генерального плана поселения, правилах землепользования и застройки. Если выяснится, что утвержден ППМ территории; внесены изменения в Генплан, ПЗЗ и правила застройки изменились, например с ИЖС на ПТжсм — зону высокоплотной многоэтажной застройки, то от покупки этого участка, следует отказаться.

Договор купли-продажи недвижимого имущества — форма

Для договора такого типа, обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В некоторых случаях, договор необходимо заверить у нотариуса, например при купле – продажи долей в недвижимом имуществе.

Договор купли-продажи недвижимого имущества — регистрация

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи недвижимого имущества – рассрочка/кредит

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), до момента полной оплаты покупателем признается находящейся в залоге у продавца, т.е. в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

По правилам, предусмотренным п.2 ст. 552 ГК РФ в случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, покупатель должен быть осведомлен об объекте недвижимости, который он приобретает; данный предмет сделки, должен быть индивидуально определен (поставлен на кадастровый учет; определены координаты и границ участка;); покупатель, должен быть осведомлен обо всех ограничениях и обременениях в отношении приобретаемого объекта недвижимости.