Метка: право

Инженерные изысканияИнженерные изыскания

” alt=”Инженерные изыскания”

ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ
 
Что такое инженерные изыскания

Инженерные изыскания — это комплексная деятельность по изучению условий окружающей среды и факторов антропогенного воздействия, в целях рационального и безопасного использования территорий как в черте населенных пунктов, так и за их пределами.

Инженерные изыскания являются одним из важнейших видов строительной деятельности, с них начинается любой процесс строительства и эксплуатации объектов.

НЕОБХОДИМОСТЬ ВЫПОЛНЕНИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ
В каких случаях необходимы инженерные изыскания

Основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации договор между заказчиком (застройщиком) и исполнителем, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий.

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Инженерные изыскания проводят, чтобы сделать заключение о прогнозируемом воздействии окружающей среды на объект строительства.

Обязательная часть исследования — измерительные работы, благодаря которым и составляется проект, основной документ для возведения различных видов объектов недвижимости.

ВИДЫ ИЗЫСКАНИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В соответствии со статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации, перечень видов инженерных изысканий утвержден постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Какие виды работ необходимо провести на строительной площадке зависит от конкретных задач. Действия по инженерным изысканиям разделяют на два основных раздела:

• Экономический — обеспечение выгодных условий для строительства: обоснование экономической целесообразности стройки за счет подбора необходимых строительных материалов и водоснабжения; расчете сбалансированного подбора строительных ресурсов.

• Технический — изучение территории с целью выверенного подбора строительной площадки.

Основные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на пять основных видов:

— Инженерно-геодезические изыскания
— Инженерно-геологические изыскания
— Инженерно-гидрометеорологические изыскания
— Инженерно-экологические изыскания
— Инженерно-геотехнические изыскания

Специальные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на шесть специальных видов:

— Геотехнические исследования;
— Обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций;
— Поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;
— Локальный мониторинг компонентов окружающей среды;
— Разведка грунтовых строительных материалов;
— Локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

Важно! Минстрой России при необходимости может вносить изменения в настоящий перечень. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 № 230)

ЦЕЛИ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Перед инженерными изысканиями ставятся различные цели и задачи. К основным и самым важным можно отнести:

• Сбор необходимой информации о месте будущего строительства в рамках геологии, геодезии, экологии и гидрологии;
• Составление прогнозов о вероятных влияниях объекта на окружающую среду;
• Обнаружение негативных последствий при проведении строительных работ, разработка мероприятий по их минимизации и устранению рисков;
• Повышение надежности и безопасности, улучшение потреб свойств объекта;
• Оптимизация взаимосвязи между сооружением и окружающей средой, определение потенциала района застройки, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий;
• Получение материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства.

КТО ВЫПОЛНЯЕТ ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ

Инженерные изыскания и (или) отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания.

П. 2 ст. 47 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий.
Выполнение инженерных изысканий по таким договорам обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов).

Следует также учесть, что в случае, если предметом договора подряда является выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо должны быть одновременно членом трех саморегулируемых организаций — в области инженерных изысканий, в области архитектурно-строительного проектирования и в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий:

• государственных и муниципальных унитарных предприятий;
• коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов;
• юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями;
• юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов.

Важно! Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, внесению изменений в проектную документацию в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 Кодекса, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами (договоры субподряда), могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

РЕЗУЛЬТАТ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Результатом инженерных изысканий, является документ о выполненных инженерных изысканиях. Документ должен содержать материалы в текстовой и графической формах, отражающие сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

О чем подрядчик обязан предупредить заказчикаО чем подрядчик обязан предупредить заказчика

” alt=”Договор строительного подряда”

О чем подрядчик обязан предупредить заказчика

Строительная организация, после проведенного вводного инструктажа работников общества приступили к выполнению работ, однако после детального ознакомления с предметом и объемом работы без согласования с заказчиком и объяснения причин прекратили производство работ и убыли с территории.

КАКИЕ РИСКИ НЕСЕТ ПОДРЯДЧИК

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

— непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

— возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

— иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Подрядчик, не предупредивший заказчика об, указанных обстоятельствах не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.

В рассматриваемом случае, подрядчик обязан был поставить заказчика в известность о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, несогласованном объеме и предмете работ.

КАКИЕ РИСКИ НЕСТ ЗАКАЗЧИК

Если заказчик, после уведомления подрядчика об указанных обстоятельствах, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

Таким образом, для собственной же безопасности, подрядчик должен немедленно предупредить заказчика об обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Внесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участковВнесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участков

” alt=”ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ЧАСТИ СНЯТИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ”

 
Содержание ограничений оборота земельных участков

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

Снятие ограничений

Согласно Федеральному закону, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», были внесены изменения, которые коснулись земельных участков, ограниченных в обороте.

Земельные участки, расположенные во втором поясе указанных зон, исключаются из числа земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Так, подпунктом 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Раньше данная статья была изложена в следующей редакции:

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

14) в первом и втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что изменилось для граждан и юридических лиц

Данные изменения, позволят гражданам и юридическим лицам, оформить свои права на земельный участок, даже если он находится во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Взыскание долга по договору арендыВзыскание долга по договору аренды

” alt=”взыскание долга по договору аренды”

 

Взыскание задолженности по договору аренды

Взыскали арендную задолженность с арендатора с учётом процентов и расходов на юридическую помощь.

Задача:  взыскать задолженность по договору, включая пени и расходы;

Процедура взыскания задолженности

Наши действия:

после изучения договора, было принято решение подготовить и направить досудебную претензию с полным расчетом задолженности и пеней за пользование чужими денежными средствами.

После этого был подготовлен иск обосновывающий нашу позицию по делу. Приложив к иску необходимый пакет документов мы направили его в суд.

Результат нашей работы: арбитражный суд Нижегородской области, удовлетворил наши требования. Клиент получил  денежную сумму в полном объёме по исполнительному производству со счёта в банке ответчика, деньги переведены на счет нашего клиента.

Ссылка на решение суда: ЗДЕСЬ.

Вид разрешенного использования земельного участкаВид разрешенного использования земельного участка

” alt=”Как поменять вид разрешенного использования земельного участка”

ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

” alt=”Как поменять вид разрешенного использования земельного участка”

Что такое вид разрешенного земельного участка

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) – это характеристика земельного участка, которая определяет допустимую сферу деятельности на нем, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог.

Перечислим виды разрешенного использования земельных участков:

1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования;

— основные виды ВРИ можно использовать без необходимых согласований;
— условные виды ВРИ не позволяют использовать участок без необходимых согласований;
— вспомогательные виды ВРИ используются для обслуживания — допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.

С чего начать изменение ВРИ

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.
ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.
Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.

Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.

Готовим заявление

Чтобы изменить основной и вспомогательный виды разрешенного использования, собственнику необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.
Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ).

Когда нельзя изменить ВРИ

— когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
— когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ;
— когда хотите изменить ВРИ на выбранный вид, но установленные в ПЗЗ зоны застройки не позволяют использовать его так, как вы планируете.

Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.

Признание права собственностиПризнание права собственности

 
ПРИЗНАЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел жилой дом, без документов на земельный участок. Суть вопроса – возможно ли приобрести земельный участок, на котором расположен жилой дом в собственность бесплатно.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления прав на земельный участок, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также сделали запросы во все архивные отделы города на предмет имеющихся сведений о первичных землеотводных документов;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен жилой дом;

Из архивов пришли сведения, что отсутствует информация об отводе данного земельного участка под застройку.

В ходе градостроительного анализа участка выяснилось, что земельный участок, находится в зоне, предусматривающий размещение линейного объекта «Участок Москва-Казань высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва-Казань-Екатеринбург (ВСМ 2). Участок станция Владимир ВСМ, станция Аэропорт ВСМ (Нижний Новгород) Этап2».

Вышеуказанные факты, значительно осложняли достижения положительного результата для нашего клиента.

2 этап – административный.

Юридическое сопровождение при подготовке схемы расположения выделяемого земельного участка:

• Работа с кадастровым инженером;
• Получение отчета об инвентаризации земельного участка;
• Получение схемы.
• Представительство в КУГИ: подача заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка:
• Подготовка заявления;
• Подготовка приложений к заявлению;
• Подача заявления;
• Получение ответа;
• Представительство в КУГИ: подготовка и формирование заявления на выдел земельного участка в собственность за выкуп:
• Подготовка заявления с приложениями;
• Подача заявления;
• Получение ответа.

Административный порядок в данном случае обязателен, так как суды уточняют, а предпринимал ли истец попытки оформления участка в административном порядке и законно ли ему отказали в предоставлении участка.

Как и предполагалось, нам отказали в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, и мы стали готовиться к судебной тяжбе с администрацией города.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо предоставить земельный участок именно бесплатно;
• Разработали общую линию защиты, обосновывающую право нашего Клиента на бесплатное предоставление участка;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе с учетом осложняющих фактов, таких, как расположение участка в зоне ВСМ.

4 этап – судебный

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости, расположенный на участке, приобретался после введения Земельного Кодекса в действие 21.10.2001года, то по мнению администрации, мы не имеем исключительное право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно.
Кроме того, администрация полагала, что мы вообще не имеем право оформить в собственность участок, так как он расположен в иной зоне, не предусматривающей размещения на ней ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Итог

Судебным актом, за нашим Клиентом признано право собственности на земельный участок. С информацией о судебном процессе можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

 
УЗАКОНИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел нежилое здание с надстроенным вторым этажом, не отраженным в технической документации. Суть вопроса заключалась в том, чтобы узаконить квадратные метры, которые не учтены в реестре недвижимости.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления данной реконструкции, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен реконструированный объект;
• Заказали проект реконструкции для дальнейшего обращения в уполномоченный орган для соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство;
• Подготовили технический план здания, включая метры в реконструированной части, для дальнейшей постановки объекта на кадастровый учет;
• Заказали техническое заключение о соответствии реконструированного здания градостроительным и пожарным нормам;

2 этап – административный.

• Подготовили и отправили в уполномоченный орган заявление с приложениями о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания;
• Получили отказ в выдаче разрешения, поскольку объект уже реконструирован (также были отмечены еще несущественные недочеты в проектной документации, которые на общий исход дела не влияли);
• Были получены технические условия на подключение объекта к сетям водоснабжения, водоотведения.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо сохранить обьект недвижимости в реконструированном состоянии;
• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный.

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости не соответствовал пожарным нормам и правилам, было принято решение, разработать проект пожарных рисков, а также план пожаротушения, которые обосновывали то, что объект недвижимости можно использовать по назначению в реконструированном состоянии.

Итог

Судебным актом, ЗДЕСЬ, сохранено в реконструированном состоянии нежилое здание, а также признано за истцом право собственности на нежилое здание.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания"

 
Реконструкция нежилого здания

Как узаконить реконструкцию здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам застройщики не делают то, что положено. Другими словами, сначала «построить/реконструировать» дом/здание на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены.

Что такое реконструкция

Данному понятию, дано определение в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ — реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка.

То есть, если вы увеличили площадь здания или его высоту, весь ваш объект недвижимости, включая незатронутую реконструкцией часть, стал самовольным строением.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

Признание права на самовольное строение через суд

Главное, что необходимо учитывать

При оформлении прав на реконструированное нежилое здание в судебном порядке – отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Что необходимо доказать истцу в суде

Наличие прав застройщика на земельный участок

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, должен быть в законном владении застройщика. Кроме того, построенное или реконструированное здание, должно находиться в зонах градостроительные регламенты которого, позволяют размещать на них соответствующий вид строительства.

Например, не получится узаконить жилой дом, построенный в зоне многоквартирной высокоплотной застройки, так как эта зона не подразумевает данный вид строительства.

Суды на местах обязательно должны интересоваться границами земельного участка, на котором вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построили в границах земельного участка, но, когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя, узаконить постройку не получится.

Наличие попыток легализации постройки

Очень важный момент! Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить.

Например, писал в госорганы, согласовывал строительство, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц

Самовольная постройка должна отвечать определенным критериям, позволяющим оценивать ее, как объект, который можно эксплуатировать без причинения вреда третьим лицам. Существует ряд категорий, которым должна соответствовать постройка.

В эти категории входят:

— соответствие возведенного/реконструированного градостроительным нормам и правилам (заключение дипломированного специалиста о том, что постройка соответствует строительным нормам и правилам);
— информации о противопожарном состоянии здания (заключение ГУ МЧС России, содержащее информацию о противопожарном состоянии здания);
— разработана ли для объекта проектная документация, в том числе включающая в себя раздел «Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности»;
— выполнение мероприятий по согласованию постройки с уполномоченными органами (СЭС, минэкология, росавиация и т.

Согласование проекта строительства должно подтвердить, что выбранные решения и предстоящие работы соответствуют ГПЗУ, строительным нормативам и регламентам, СП, ГОСТ, НПБ, другим руководящим документам. Возведение здания без согласований и разрешений является нарушением закона.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о признании права собственности на данную постройку.

Пример из практики ЗДЕСЬ.

Градостроительный анализ земельного участкаГрадостроительный анализ земельного участка

” alt=”Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства”

 
Градостроительный анализ при покупке земельного участка

” alt=”Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства”

Градостроительный анализ земельного участка

Проведение градостроительного анализа территории является основополагающим фактором в вопросе целесообразности приобретения участка для целей строительства.

Под градостроительным анализом участка понимается исследование установленных ограничений градостроительной деятельности на участке и оценка возможностей его застройки. Результатом градостроительного анализа является выявление юридических ограничений участка, влияющих в итоге на саму возможность застройки участка и его экономическую целесообразность.

Где найти градостроительную информацию

Существует достаточно большое количество открытых источников официальной информации, которыми можно и нужно пользоваться.

Это могут быть порталы:

— справочная информация Росреестра по объектам недвижимости в режиме online;
— публичная кадастровая карта Росреестра;
— федеральная государственная информационная система территориального планирования (геоинформационный портал);
— официальные сайты муниципальных образований.

Дополнительно в каждом регионе существуют специализированные источники градостроительной информации, например в Нижнем Новгороде – это региональная геоинформационная система.

Источники градостроительной информации информации

Источниками информации при приобретении земельного участка, являются документы территориального планирования (генеральный план поселения) и градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Алгоритм проведения градостроительного анализа участка для целей строительства

1 — шаг: анализ сведений кадастрового паспорта земельного участка:

Для целей застройки земельного участка необходимо определиться с техническими характеристиками участка, что в дальнейшем позволит индивидуализировать его, как объект недвижимости.

Кадастровый паспорт и документы о собственности не являются градостроительными документами. Несмотря на то, что данные документы могут содержать сведения, аналогичные градостроительной документации.

В кадастровый паспорт вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

• кадастровый номер участка (а также ранее существовавшие кадастровые номера, если объект преобразовывался);
• точный адрес – получение всей последующей документации необходимо осуществлять именно в отношении данного адреса и кадастрового номера, так как они являются индивидуализирующими признаками участка;
• площадь – необходимо отметить, что для участков, не прошедших надлежащую процедуру межевания, допускается указание площади с отклонениями (например, 15 000 кв.м +/– 40 кв.м). Такое указание площади не делает участок «несуществующим», однако означает, что подлежат дополнительной оценке риски корректировки площади и границ участка при вынесении участка на местность;
• категория земли и вид разрешённого использования – подробнее об анализе этих параметров скажем позднее;
• сведения о кадастровой стоимости участка– имеют значение в ряде случаев для построения экономической модели проекта девелопером;
• сведения о правообладателе.

2 – шаг: оценка соответствия категории и вида разрешённого вида использования участка поставленным целям:

Исходя из смысла положений земельного законодательства (подп. 8 п.1 ст. 1, п.1 и 2 ст. 7 ЗК) земли делятся по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Указанное выше несоответствие свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства и создает предпосылки для невозможности использования земельного участка для целей, ради которых он приобретается.

Например, строительство гостиницы на земельном участке с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, может свидетельствовать о самовольном характере такой недвижимости.

Рекомендации собственникам недвижимости. Обратить пристальное внимание на вид разрешенного использования земельного участка, соответствует ли он объекту, который будет возводиться. При этом, стоит учитывать, что изменить вид разрешенного использования земельного участка не всегда представляется легкой задачей.

3 – шаг: выявление и анализ утверждённой градостроительной документации в отношении приобретаемого участка:

Принципиальная возможность строительства
Градостроительный анализ выявляет принципиальную возможность строительства объекта с точки зрения градостроительного законодательства.

Если на земельный участок не разработана градостроительная документация, или согласно разработанной градостроительной документации, строительство на земельном участке не разрешено, то и все остальные факторы, такие как отсутствие технических ограничений, санитарно-защитных зон, охранных зон, наличие инженерных сетей, транспортная доступность — все эти факторы уже не имеют никакого значения. В получении разрешения на строительство будет отказано.

Что такое градостроительная документация

Строительные возможности земельного участка, определяются градостроительной документацией, разработанной на территорию, захватывающую земельный участок.

Градостроительная документация, в свою очередь, имеет иерархический порядок, который определяет их юридическую значимость.

Основные виды документации:

— Генеральный план;
— Правила землепользования и застройки;
— Проект планировки территории;
— Проект межевания территории;
— Градостроительный план земельного участка.

Также, в отношении территории могут быть разработаны различные территориальные схемы и другие градостроительные документы, и регламенты.

4 – шаг: выявление применимых в отношении участка ограничений и обременений, влияющих на возможность достижения цели:

Чтобы разобраться в существующей градостроительной ситуации и определить, в принципе, возможно ли строительство или реконструкция на земельном участке.

— например, земельный участок «сидит» в границах охранной зоны ЛЭП, газопровода, СЗЗ;
— при строительстве вблизи водоёмов, промышленных зон или в районах малоэтажной застройки;
— если участок включён границы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

В качестве практического совета могут быть даны следующие рекомендации:

• получить актуализированную схему размещения подземных сооружений и коммуникаций на объекте (так называемый лавсан) – это позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры на участке для последующего выяснения её статуса;
• обратиться в Роспотребнадзор за получением сведений об утверждённых СЗЗ в отношении участка (также рекомендуется визуально осмотреть территорию за границами участка на предмет расположения очевидных производственных/складских объектов, предполагающих существование СЗЗ, и в запросе конкретизировать «в том числе» эти объекты);
• проанализировать картотеку арбитражных споров (http://kad.arbitr.ru) на предмет споров по обременениям; банкротству, либо привлечению к административной ответственности.

5 – шаг: возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства:

Использование земельного участка в целях строительства, должно происходить в режиме строгого соблюдения требований градостроительных и технических регламентов.

В некоторых случаях правообладатели земельных участков сталкиваются с тем, что градостроительный регламент, установленный земельному участку, не подходит для реализации желаемого инвестиционного проекта.

При проработке проекта строительства может быть также выявлено, что конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики участка рассматриваются как неблагоприятные для застройки; либо предельные отступы от границ участка, предельная плотность либо иные параметры застройки не позволяют возвести на участке желаемый объект.

Для достижения поставленных целей, необходимо в соответствующих градостроительных регламентах выявить значения параметров возможной застройки.

Поводом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств:

1. размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров;
2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки.

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

• виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и объектов капитального строительства (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 Град. кодекса РФ) на основе нового Классификатора ВРИ 2019:

• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
— этажность;
— плотность застройки;
— минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий.

Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, установленной правилах землепользования и застройки территории.

Подводя итог, необходимо отметить, что вся полученная информация по участку должна оцениваться в совокупности, так как отдельные ограничения могут быть преодолены за счёт разработки дополнительных документов либо дополнительных затрат (например, финансирование работ по уменьшению СЗЗ).

Не знаете, с чего начать? Начните с обращения в ЮК «Версия – НН». Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

Реконструкция зданияРеконструкция здания

 
Реконструкция здания
На что обратить внимание при реконструкции здания

” alt=”Реконструкция здания”

Реконструкция здания, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков (то, как можно использовать земельный участок и, что на нем можно строить), равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (далее ОКС).

Важно! В получении разрешение на реконструкцию здания, будет отказано в случае, если расположенный объект капитального строительства, не соответствует основным градостроительным регламентам, установленным для данной территориальной зоны.

Таким образом, важным составляющим при реконструкции здания – это правовой режим земельного участка, на котором расположен реконструируемый объект капитального строительства.

Что важно знать при реконструкции здания

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков п. 3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ.

Собственники земельных наделов вправе использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Градостроительные регламенты, устанавливаются для соответствующей территориальной зоны, например: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, иным территориальным зонам.

• Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями;
• Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения;
• Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими или производственными объектами;
• Земельные участки в составе рекреационных зон (занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма).

Каждая территориальная зона имеет буквенное и цветовое обозначение, например зона Ж1-А – зона жилой застройки. Сведения об территориальных зонах и установленных на них градостроительных регламентах, можно узнать в утвержденных Правилах землепользования и застройки территории.

Важно! Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Другими словами, не допускается нахождение земельного участка, одновременно в жилой и общественно-деловой зоне.

Реконструкция здания

Что делать, если градостроительные регламенты не установлены

Для начала необходимо определить, на какие земельные участки, градостроительные регламенты не устанавливаются. К таким землям относятся в том числе:

• территории объектов культурного наследия, (в т.ч. вся территория в границах ансамблей с таким статусом). В том числе — выявленных объектов культурного наследия;
• особо охраняемые природные территории;
• территории общего пользования (в т.ч. в «красных линиях» улично-дорожной сети);
• занятые линейными объектами или предназначенные для их размещения;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых;
• земли лесного фонда;
• сельскохозяйственные угодья;
• особые экономические зоны и территории опережающего развития.

Какие нужны изменения для реконструкции здания

1. Исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается.

В большинстве случаев исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается, происходит путём внесения изменений непосредственно в ПЗЗ (сложно, но можно).

Так границы объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, устанавливаются в специальном порядке, а в ПЗЗ лишь отображаются. Соответственно, их корректировка должна осуществляться в порядке определённом действующим для таких видов территории законодательством.

Так для объектов культурного наследия потребуется разработка проекта границ такого объекта или внесение изменений в существующий. При этом новые границы должны быть обоснованы в рамках культурологических изысканий и подтверждены историко-культурной экспертизой.

Аналогично для особо охраняемых природных территорий возможность сокращения площади (если речь не идёт об инфраструктурных проектах городского значения) определяется исходя из фактического наличия леса или иного охраняемого ландшафта.

Непосредственно изменения в ПЗЗ могут решить данный вопрос только если при отображении границ таких территорий была допущена техническая ошибка.

2. Изменение разрешенного использования и установление параметров допустимого строительства

В соответствии с градостроительным кодексом, использование участков, на которые градостроительный регламент не распространяется, определяется уполномоченным в соответствующей сфере государственным или муниципальным органом.

Например, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области — по территориям объектов культурного наследия регионального значения соответственно. Данным органом определяется как виды разрешённого использования участка, так и параметры допустимого строительства (реконструкции).

Установленных правил для таких территории не установлено, оно определяется как законодательством о соответствующих видах территорий, так и нормативами, установленными для конкретной территории или объекта. Велика в данном случае и доля произвольного усмотрения уполномоченных органов.

О масштабной застройке таких территорий говорить, не приходится, но изменение разрешённого использования объекта, его реконструкция (в т.ч. с увеличением параметров), возведение вспомогательных сооружений вполне возможны.

Особо необходимо обратить внимание на должное обоснования, отсутствия негативного воздействия от планируемых мероприятий.

Так на территориях объектов культурного наследия, может ставиться вопрос о размещении объектов рекреационного и спортивного характера, медицинского обслуживания и т.д., позволяющих задействовать потенциал соответствующей территории не нанося ей ущерба.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону +7 (910) 790-52-08 или по e-mail: versya-nn@yandex.ru