Градостроительный анализ при покупке земельного участка

” alt=”Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства”

Градостроительный анализ земельного участка

Проведение градостроительного анализа территории является основополагающим фактором в вопросе целесообразности приобретения участка для целей строительства.

Под градостроительным анализом участка понимается исследование установленных ограничений градостроительной деятельности на участке и оценка возможностей его застройки. Результатом градостроительного анализа является выявление юридических ограничений участка, влияющих в итоге на саму возможность застройки участка и его экономическую целесообразность.

Где найти градостроительную информацию

Существует достаточно большое количество открытых источников официальной информации, которыми можно и нужно пользоваться.

Это могут быть порталы:

— справочная информация Росреестра по объектам недвижимости в режиме online;
— публичная кадастровая карта Росреестра;
— федеральная государственная информационная система территориального планирования (геоинформационный портал);
— официальные сайты муниципальных образований.

Дополнительно в каждом регионе существуют специализированные источники градостроительной информации, например в Нижнем Новгороде – это региональная геоинформационная система.

Источники градостроительной информации информации

Источниками информации при приобретении земельного участка, являются документы территориального планирования (генеральный план поселения) и градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Алгоритм проведения градостроительного анализа участка для целей строительства

1 — шаг: анализ сведений кадастрового паспорта земельного участка:

Для целей застройки земельного участка необходимо определиться с техническими характеристиками участка, что в дальнейшем позволит индивидуализировать его, как объект недвижимости.

Кадастровый паспорт и документы о собственности не являются градостроительными документами. Несмотря на то, что данные документы могут содержать сведения, аналогичные градостроительной документации.

В кадастровый паспорт вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

• кадастровый номер участка (а также ранее существовавшие кадастровые номера, если объект преобразовывался);
• точный адрес – получение всей последующей документации необходимо осуществлять именно в отношении данного адреса и кадастрового номера, так как они являются индивидуализирующими признаками участка;
• площадь – необходимо отметить, что для участков, не прошедших надлежащую процедуру межевания, допускается указание площади с отклонениями (например, 15 000 кв.м +/– 40 кв.м). Такое указание площади не делает участок «несуществующим», однако означает, что подлежат дополнительной оценке риски корректировки площади и границ участка при вынесении участка на местность;
• категория земли и вид разрешённого использования – подробнее об анализе этих параметров скажем позднее;
• сведения о кадастровой стоимости участка– имеют значение в ряде случаев для построения экономической модели проекта девелопером;
• сведения о правообладателе.

2 – шаг: оценка соответствия категории и вида разрешённого вида использования участка поставленным целям:

Исходя из смысла положений земельного законодательства (подп. 8 п.1 ст. 1, п.1 и 2 ст. 7 ЗК) земли делятся по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Указанное выше несоответствие свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства и создает предпосылки для невозможности использования земельного участка для целей, ради которых он приобретается.

Например, строительство гостиницы на земельном участке с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, может свидетельствовать о самовольном характере такой недвижимости.

Рекомендации собственникам недвижимости. Обратить пристальное внимание на вид разрешенного использования земельного участка, соответствует ли он объекту, который будет возводиться. При этом, стоит учитывать, что изменить вид разрешенного использования земельного участка не всегда представляется легкой задачей.

3 – шаг: выявление и анализ утверждённой градостроительной документации в отношении приобретаемого участка:

Принципиальная возможность строительства
Градостроительный анализ выявляет принципиальную возможность строительства объекта с точки зрения градостроительного законодательства.

Если на земельный участок не разработана градостроительная документация, или согласно разработанной градостроительной документации, строительство на земельном участке не разрешено, то и все остальные факторы, такие как отсутствие технических ограничений, санитарно-защитных зон, охранных зон, наличие инженерных сетей, транспортная доступность — все эти факторы уже не имеют никакого значения. В получении разрешения на строительство будет отказано.

Что такое градостроительная документация

Строительные возможности земельного участка, определяются градостроительной документацией, разработанной на территорию, захватывающую земельный участок.

Градостроительная документация, в свою очередь, имеет иерархический порядок, который определяет их юридическую значимость.

Основные виды документации:

— Генеральный план;
— Правила землепользования и застройки;
— Проект планировки территории;
— Проект межевания территории;
— Градостроительный план земельного участка.

Также, в отношении территории могут быть разработаны различные территориальные схемы и другие градостроительные документы, и регламенты.

4 – шаг: выявление применимых в отношении участка ограничений и обременений, влияющих на возможность достижения цели:

Чтобы разобраться в существующей градостроительной ситуации и определить, в принципе, возможно ли строительство или реконструкция на земельном участке.

— например, земельный участок «сидит» в границах охранной зоны ЛЭП, газопровода, СЗЗ;
— при строительстве вблизи водоёмов, промышленных зон или в районах малоэтажной застройки;
— если участок включён границы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

В качестве практического совета могут быть даны следующие рекомендации:

• получить актуализированную схему размещения подземных сооружений и коммуникаций на объекте (так называемый лавсан) – это позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры на участке для последующего выяснения её статуса;
• обратиться в Роспотребнадзор за получением сведений об утверждённых СЗЗ в отношении участка (также рекомендуется визуально осмотреть территорию за границами участка на предмет расположения очевидных производственных/складских объектов, предполагающих существование СЗЗ, и в запросе конкретизировать «в том числе» эти объекты);
• проанализировать картотеку арбитражных споров (http://kad.arbitr.ru) на предмет споров по обременениям; банкротству, либо привлечению к административной ответственности.

5 – шаг: возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства:

Использование земельного участка в целях строительства, должно происходить в режиме строгого соблюдения требований градостроительных и технических регламентов.

В некоторых случаях правообладатели земельных участков сталкиваются с тем, что градостроительный регламент, установленный земельному участку, не подходит для реализации желаемого инвестиционного проекта.

При проработке проекта строительства может быть также выявлено, что конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики участка рассматриваются как неблагоприятные для застройки; либо предельные отступы от границ участка, предельная плотность либо иные параметры застройки не позволяют возвести на участке желаемый объект.

Для достижения поставленных целей, необходимо в соответствующих градостроительных регламентах выявить значения параметров возможной застройки.

Поводом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств:

1. размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров;
2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки.

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

• виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и объектов капитального строительства (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 Град. кодекса РФ) на основе нового Классификатора ВРИ 2019:

• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
— этажность;
— плотность застройки;
— минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий.

Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, установленной правилах землепользования и застройки территории.

Подводя итог, необходимо отметить, что вся полученная информация по участку должна оцениваться в совокупности, так как отдельные ограничения могут быть преодолены за счёт разработки дополнительных документов либо дополнительных затрат (например, финансирование работ по уменьшению СЗЗ).

Не знаете, с чего начать? Начните с обращения в ЮК «Версия – НН». Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.