Рубрика: Земельное право

Внесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участковВнесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участков

” alt=”ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ЧАСТИ СНЯТИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ”

 
Содержание ограничений оборота земельных участков

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

Снятие ограничений

Согласно Федеральному закону, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», были внесены изменения, которые коснулись земельных участков, ограниченных в обороте.

Земельные участки, расположенные во втором поясе указанных зон, исключаются из числа земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Так, подпунктом 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Раньше данная статья была изложена в следующей редакции:

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

14) в первом и втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что изменилось для граждан и юридических лиц

Данные изменения, позволят гражданам и юридическим лицам, оформить свои права на земельный участок, даже если он находится во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Вид разрешенного использования земельного участкаВид разрешенного использования земельного участка

” alt=”Как поменять вид разрешенного использования земельного участка”

ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

” alt=”Как поменять вид разрешенного использования земельного участка”

Что такое вид разрешенного земельного участка

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) – это характеристика земельного участка, которая определяет допустимую сферу деятельности на нем, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог.

Перечислим виды разрешенного использования земельных участков:

1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования;

— основные виды ВРИ можно использовать без необходимых согласований;
— условные виды ВРИ не позволяют использовать участок без необходимых согласований;
— вспомогательные виды ВРИ используются для обслуживания — допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.

С чего начать изменение ВРИ

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.
ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.
Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.

Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.

Готовим заявление

Чтобы изменить основной и вспомогательный виды разрешенного использования, собственнику необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.
Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ).

Когда нельзя изменить ВРИ

— когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
— когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ;
— когда хотите изменить ВРИ на выбранный вид, но установленные в ПЗЗ зоны застройки не позволяют использовать его так, как вы планируете.

Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.

Как разрешить спор об определении границ земельного участкаКак разрешить спор об определении границ земельного участка

 

КАК РАЗРЕШИТЬ СПОР ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Нередко у граждан возникают споры об определении границ земельного участка. Узнать, как разрешить споры, поможет нижеприведенная информация, подготовленная специалистами юридической компании «ВЕРСИЯ-НН».

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Одним из основных сведений в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», позволяющих определить земельный участок, в качестве индивидуально определенной вещи является — описание местоположения границ земельных участков.

Границы земельного участка – это линии, определяющие пределы земельного участка. Устанавливаются на местности (в натуре) и фиксируются в документах установленной формы (планы, схемы, чертежи границ).

Если возникли споры об определении границ земельного участка, то данный спор можно решить путем:

1 — проведения межевания земельного участка;
2 — обращения в судебные инстанции;
3 – исправления реестровой ошибки.

Проведение межевания земельного участка.

Чтобы установить границы земельного участка на законном основании, проводится межевание земельного участка.

В статье 39 Федерального закона от 24.07.2007г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастре) указан порядок согласования местоположения границ земельных участков.

В соответствии с вышеуказанной статьей, если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ вашего земельного участка или границ смежных с ним земельных участков, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками, принадлежащими им на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (далее – заинтересованные лица), если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Предметом указанного согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.

О проведении такого собрания заинтересованных лиц кадастровый инженер публикует объявление в официальном печатном издании или вручает под расписку извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ.

Извещения могут быть направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении по известным адресам электронной почты.

В соответствии со статьей 40 Закона о кадастре результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ, личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

После того как все заинтересованные лица надлежащим образом были извещены о времени и дне проведения собрания, но не подписали акт согласования местоположения границ, при отсутствии с их стороны письменного возражения границы земельного участка будут считаться согласованными.

К межевому плану в таком случае будет приложен документ, подтверждающий надлежащее извещение всех заинтересованных лиц. Как правило, это ксерокопия страницы газеты.

Но бывает и так, что соседи выражают свое несогласие с межеванием в письменном виде, оформляя это как возражение.

Отказ в подписании акта соседи могут объяснить, например, отсутствием желания что-либо подписывать, наличием претензий по местоположению забора, строений или по другим причинам.

Если соседи изложили свои возражения в письменном виде, то вопрос с установлением границ в соответствии со статьей 59 Земельного кодекса придется решать в суде.

Обращение в судебные инстанции.

Если соседи изложили свои возражения по поводу определения предложенных Вами границ участка, и Вам пришлось рассматривать данный спор через суд, то после вступления решения суда в законную силу нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ участка на основании решения суда. Решение суда об установлении границ земельного участка в таком случае будет дополнительным документом, который подается в орган регистрации прав.

Таким образом, вносимые в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании вступившего в законную силу судебного акта об изменении площади, границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ (поворотных точек), в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, прекращаются.

Важно! В решении суда обязательно должна быть указана координатная сетка с местоположением границ и поворотных точек земельного участка.

Исправление реестровой ошибки.
В ЕГРН содержится большое количество сведений, как об объектах недвижимости, так и о земельных участках. Иногда случается, что в этих сведениях содержатся ошибки. Ошибки могут быть техническими или реестровыми.

Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.
Иными словами, документ, который использовался при кадастровом учете и государственной регистрации прав, уже содержал ошибку, которая была продублирована в ЕГРН, например, может быть допущена кадастровым инженером при межевании земельного участка, в результате чего границы земельного участка могут пересекать границы другого земельного участка.

В этом случае данная ошибка может быть исправлена в порядке статьей 61 Закона о регистрации.

В любом случае для исправления реестровой ошибки необходимо подать соответствующее заявление в орган регистрации прав. Это можно сделать, обратившись лично в офис многофункционального центра (МФЦ), посредством почтового обращения, либо в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования.

С заявлением об исправлении реестровой ошибки, как правило, может обратиться только правообладатель объекта недвижимости, либо специально уполномоченное лицо на основании нотариально заверенной доверенности.

Варианты исправления реестровых ошибок:

— путем формирования межевого плана (для формирования межевого плана кадастровому инженеру необходимо приложить документы, подтверждающие факт наличия такой ошибки, а также в разделе «Заключение кадастрового инженера» следует обосновать наличие такой ошибки);

— в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ЕРГН, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия);

— на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения).

В заключение отметим, также, что к требованиям об исправлении реестровых ошибок не применяется срок исковой давности, так как, заявляя указанные требования, истцы, как правило, фактически владеют своим земельным участком, несмотря на выявленную реестровую ошибку.

Признание права собственностиПризнание права собственности

 
ПРИЗНАЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел жилой дом, без документов на земельный участок. Суть вопроса – возможно ли приобрести земельный участок, на котором расположен жилой дом в собственность бесплатно.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления прав на земельный участок, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также сделали запросы во все архивные отделы города на предмет имеющихся сведений о первичных землеотводных документов;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен жилой дом;

Из архивов пришли сведения, что отсутствует информация об отводе данного земельного участка под застройку.

В ходе градостроительного анализа участка выяснилось, что земельный участок, находится в зоне, предусматривающий размещение линейного объекта «Участок Москва-Казань высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва-Казань-Екатеринбург (ВСМ 2). Участок станция Владимир ВСМ, станция Аэропорт ВСМ (Нижний Новгород) Этап2».

Вышеуказанные факты, значительно осложняли достижения положительного результата для нашего клиента.

2 этап – административный.

Юридическое сопровождение при подготовке схемы расположения выделяемого земельного участка:

• Работа с кадастровым инженером;
• Получение отчета об инвентаризации земельного участка;
• Получение схемы.
• Представительство в КУГИ: подача заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка:
• Подготовка заявления;
• Подготовка приложений к заявлению;
• Подача заявления;
• Получение ответа;
• Представительство в КУГИ: подготовка и формирование заявления на выдел земельного участка в собственность за выкуп:
• Подготовка заявления с приложениями;
• Подача заявления;
• Получение ответа.

Административный порядок в данном случае обязателен, так как суды уточняют, а предпринимал ли истец попытки оформления участка в административном порядке и законно ли ему отказали в предоставлении участка.

Как и предполагалось, нам отказали в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, и мы стали готовиться к судебной тяжбе с администрацией города.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо предоставить земельный участок именно бесплатно;
• Разработали общую линию защиты, обосновывающую право нашего Клиента на бесплатное предоставление участка;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе с учетом осложняющих фактов, таких, как расположение участка в зоне ВСМ.

4 этап – судебный

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости, расположенный на участке, приобретался после введения Земельного Кодекса в действие 21.10.2001года, то по мнению администрации, мы не имеем исключительное право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно.
Кроме того, администрация полагала, что мы вообще не имеем право оформить в собственность участок, так как он расположен в иной зоне, не предусматривающей размещения на ней ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Итог

Судебным актом, за нашим Клиентом признано право собственности на земельный участок. С информацией о судебном процессе можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

Перераспределение земельных участковПерераспределение земельных участков

 

Перераспределение земельных участков

” alt=”Перераспределение земельных участков”

Для чего необходимо перераспределение земельных участков

Почти в каждом населенном пункте есть собственники земельных участков, которые «прирезали» несколько прилегающих квадратных метров земельного участка.

Под «прирезками» понимаются те земельные участки, которые граждане уже фактически используют под свои нужды, (огород, существующие строения и т.д), но по документам они не являются их частной собственностью. В случае если это не земельный участок соседа или не территория общего пользования (например, дорога), такую «прирезку» можно узаконить. На юридическом языке это называется «перераспределение земельных участков».

С 1 марта 2015 года, с момента внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), некоторые собственники земельных участков получили возможность перераспределить к своему земельному участку часть государственной или муниципальной земли в упрощенном порядке.

Для подобных случаев в ЗК РФ добавлена новая глава: «Перераспределение земель и (или) земельных участков».

В соответствии со ст. 39.28 ЗК РФ возможность «прирезать» к своим соткам часть государственной или муниципальной земли предоставлена гражданам – собственникам земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Необходимые условия для перераспределения земельных участков

Перераспределение возможно при условии, что площадь земельного участка, находящегося в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных на территории соответствующего поселения (городского округа) предельных максимальных размеров земельных участков.

Например, если площадь вашего участка 6 соток, а предельная норма для ИЖС, установленная уполномоченными органами местного самоуправления, 8 соток, то увеличить площадь земельного участка возможно только до 8 соток.

Проблема в том, что предельные максимальные размеры земельных участков пока ещё установлены не всеми органами местного самоуправления. То есть подать заявление о перераспределении земельных участков можно только в тех населенных пунктах, где такие нормы установлены.

Перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашения с уполномоченными органами.

Такое перераспределение осуществляется за плату, размер которой устанавливается органами местного самоуправления каждого региона самостоятельно.

Кроме того, перераспределяемые земельные участки, должны иметь одинаковое целевое назначение.

Например, исходный земельный участок, имеет вид разрешенного использования под ИЖС, а «прирезаемая часть» под строительство многоквартирного дома, в этом случае в перераспределении земельных участков будет отказано на основании пп. 11. п. 9. ст. 39.29.

Для заключения соглашения о перераспределении земельных участков собственник земельного участка должен обратиться в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит предоставление земельных участков.

К заявлению о перераспределении земельных участков должна быть приложена схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение.

Заключение соглашения о перераспределении земельных участков

Порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков, состав необходимых для этого документов и сроки рассмотрения таких заявлений установлен ст. 39.29 ЗК РФ.

Кроме того, указанная статья содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении.

Максимальный срок для рассмотрения заявления о перераспределении – тридцать дней.

После получения решения об утверждении схемы расположения земельного участка, заявитель должен обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, необходимого для постановки вновь образованного земельного участка на кадастровый учет.

После представления кадастрового паспорта земельного участка, в срок не более чем 30 дней, уполномоченный орган направит заявителю подписанные экземпляры соглашения о перераспределении земельных участков для подписания.

Последний этап оформления «прирезки» – это обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок и его регистрация в Росреестре.

Важно! За самовольный захват земельных участков предусмотрены штрафы, которые с 2015 года возросли. Теперь закон устанавливает необходимый объем штрафа в процентах от кадастровой стоимости. Это значит, что штрафная санкция для граждан будет в размере 1-1,5процента кадастровой стоимости (но не меньше 5000 рублей). Для компаний — 2-3 процента (но не меньше 100000 рублей). Статья 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Зона санитарной охраныЗона санитарной охраны

” alt=”Зона санитарной охраны”

 

Зона санитарной охраны

” alt=”Зона санитарной охраны”

Организация и цели зон санитарной охраны

Основной целью создания и обеспечения режима в ЗСО является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения и водопроводных сооружений, а также территорий, на которых они расположены.

Зоны санитарной охраны организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала.

Назначение первого пояса — защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения.

Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения.

Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой. Организации ЗСО должна предшествовать разработка ее проекта, в который включается:

а) определение границ зоны и составляющих ее поясов;
б) план мероприятий по улучшению санитарного состояния территории ЗСО и предупреждению загрязнения источника;
в) правила и режим хозяйственного использования территорий трех поясов ЗСО.

При разработке проекта ЗСО для крупных водопроводов предварительно создается положение о ЗСО, содержащее гигиенические основы их организации для данного водопровода.

Принципиальное решение о возможности организации ЗСО принимается на стадии проекта районной планировки или генерального плана, когда выбирается источник водоснабжения.

В генеральных планах застройки населенных мест зоны санитарной охраны источников водоснабжения указываются на схеме планировочных ограничений.

В зависимости от вида источников водоснабжения (подземных или поверхностных), определяется комплекс необходимых организационных, технических, гигиенических и противоэпидемических мероприятий.

Выбор источника хозяйственно-питьевого водоснабжения
Для отдельных объектов возможность организации ЗСО должна определяться на стадии выбора площадки для строительства водозабора.

Для этого, в центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора заказчик представляет материалы, характеризующие источник водоснабжения, в т.ч. ориентировочные границы ЗСО и возможные источники загрязнения.

Акт о выборе площадки (трассы) подписывается при наличии положительного санитарно-эпидемиологического заключения центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора.

Определение границ поясов Зоны санитарной охраны

Факторы, определяющие ЗСО

Дальность распространения загрязнения зависит от:

• вида источника водоснабжения (поверхностный или подземный);
• характера загрязнения (микробное или химическое);
• степени естественной защищенности от поверхностного загрязнения (для подземного источника);
• гидрогеологических или гидрологических условий.

Для поверхностных источников границы устанавливаются:

для водотоков

1) границы первого пояса должны составлять не менее 200 метров вверх по течению и 100 метров вниз по течению;

2) границы второго пояса определяются в зависимости от природных, климатических и гидрологических условий;

3) границы третьего пояса на водотоке вверх и вниз по течению совпадают с границами второго пояса, а боковые границы должны проходить по линии водоразделов в пределах 3-5 километров, включая притоки;

для водоемов

1) границы первого пояса зависят от местных санитарных и гидрологических условий, но должны быть не менее 100 метров во всех направлениях;

2) границы второго пояса ЗСО определяются в зависимости от природных, климатических и гидрологических условий;

3) границы третьего пояса поверхностного источника на водоеме полностью совпадают с границами второго пояса.

На что влияет Зона санитарной охраны

Значимость Зон санитарной охраны

Согласно подпункту 14 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в первом и втором поясах ЗСО водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Данное положение, в частности, обуславливает запрет на приватизацию государственных и муниципальных земельных участков, расположенных в границах первого и второго поясов.

Так, в соответствии с разделами 3.2 и 3.3 СанПиН 2.1.4.1110-02:
На территории первого пояса ЗСО запрещается(ются):

  • посадка высокоствольных деревьев;
  • все виды строительства, не имеющие непосредственного отношения к эксплуатации, реконструкции и расширению водопроводных сооружений;
    прокладка трубопроводов различного назначения;
  • размещение жилых и хозяйственно-бытовых зданий;
    проживание людей;
    применение ядохимикатов и удобрений;
  • спуск любых сточных вод, в том числе сточных вод водного транспорта;
  • купание, стирка белья, водопой скота и другие виды водопользования, оказывающие влияние на качество воды.

На территории второго пояса запрещается:

  • размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, навозохранилищ, силосных траншей, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, обуславливающих опасность микробного загрязнения подземных вод;
  • применение удобрений и ядохимикатов;
  • рубка леса главного пользования и реконструкции.

Дополнительно на территории второго пояса, а также в границах третьего пояса запрещается:

  • выявление, тампонирование или восстановление всех старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, представляющих опасность в части возможности загрязнения водоносных горизонтов;
  • закачка отработанных вод в подземные горизонты, подземное складирование твердых отходов и разработка недр земли;
  • размещение объектов, которые значительно влияют на окружающую среду, например: складов горюче-смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обуславливающих опасность химического загрязнения подземных вод.

Другими словами, правообладатели земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, попадают в зону риска, которая грозит, либо изъятием земельного участка, либо невозможность использования его по целевому назначению.

Как отменить Зону санитарной охраны источников водоснабжения

Процедура отмены Зон санитарной охраны

В настоящее время большое количество проектов ЗСО источников водоснабжения не утверждено, соответственно, сведения о границах поясов ЗСО отсутствуют как в государственном кадастре недвижимости, так и на картах зон с особыми условиями, используемых при территориальном планировании муниципального образования.

Это обуславливает возникновение множества споров относительно возможности/невозможности приватизации земельных участков, расположенных в непосредственной близости от источника водоснабжения, а также по вопросам осуществления той или иной хозяйственной деятельности на таких участках.

Границы зон санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определяются в соответствии с СанПиН 2.1.4.1110-02.

Зона санитарной охраны, должна быть отображена в составе Генерального плана населенного пункта или городского округа.

В соответствии с Градостроительным Кодексом, генеральный план, является документом территориального планирования (пункт 3 части 1 статьи 18 ГрК РФ).

К генеральному плану прилагаются материалы по его обоснованию в текстовой форме и в виде карт. Материалы по обоснованию генерального плана в виде карт отображают:

1) границы поселения, городского округа;
2) границы существующих населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа;
3) местоположение существующих и строящихся объектов местного значения поселения, городского округа;
4) особые экономические зоны;
5) особо охраняемые природные территории федерального, регионального, местного значения;
6) территории объектов культурного наследия;
6.1) территории исторических поселений федерального значения, регионального значения;
7) зоны с особыми условиями использования территорий;
8) территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
8.1) границы лесничеств;
9) иные объекты, иные территории и (или) зоны, которые оказали влияние на установление функциональных зон и (или) планируемое размещение объектов.

Согласно положениям части 1 статьи 9 ГрК РФ территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий в том числе и зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Пункт 1.6 СанПиН 2.1.4.1110-02 предусматривает, что организации ЗСО должна предшествовать разработка ее проекта, в который включаются:

  • определение границ зоны и составляющих ее поясов;
  • план мероприятий по улучшению санитарного состояния территории ЗСО и предупреждению загрязнения источника;
  • правила и режим хозяйственного использования территорий трех поясов ЗСО.

Пунктом 1.13 СанПиН 2.1.4.1110-02 установлено, что проект ЗСО с планом мероприятий должен иметь заключение центра государственного санитарно-эпидемиологического надзора и иных заинтересованных организаций, после чего утверждается в установленном порядке.

В силу абзаца второго пункта 5 статьи 18 Федерального закона от 30.03.1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» также предусмотрено, что зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения устанавливаются, изменяются, прекращают существование по решению органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Кроме того, уполномоченный орган, назначенный утверждать проекты округов и зон санитарной охраны водных объектов, обязан направлять в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, сведения о границах водоохранных зон и границах прибрежных защитных полос водных объектов в части своей компетенции.

Таким образом, утверждение и установление границ зон санитарной охраны источников водоснабжения, должны соответствовать следующим критериям:

• разработка плана мероприятий по установлению ЗСО;
• разработка проекта ЗСО, в который включаются: определение границ зоны и составляющих ее поясов;
• принятие и утверждение Зон санитарной охраны органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации;
• внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости, сведения о границах водоохранных зон.

На момент принятия Постановления об утверждении нормативного акта – генеральный план должен соответствовать вышеуказанным критериям.

В случае нарушения процедуры установления ЗСО нормативный акт – генеральный план в оспариваемой части, затрагивает права и законные интересы правообладателя земельного участка, находящегося в зоне санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Заинтересованное лицо, права которого затрагиваются генеральным планом вправе признать его недействующим в той мере, в какой при утверждении генерального плана населенного пункта, не был соблюден порядок установления границы зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Изъятие земельного участкаИзъятие земельного участка

” alt=”Изъятие земельного участка”

 

Изъятие земельного участка

” alt=”Изъятие земельных участков”

Что кроется под изъятием земельного участка

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят, основания для изъятия земельного участка, могут быть различными, например для государственных или муниципальных нужд.

При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Основания изъятия земельного участка

Когда могут изъять земельный участок

Статьей 49 Земельного Кодекса предусмотрен перечень оснований для изъятия земельных участков.

Например, строительство следующих объектов:

• объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;
• объектов использования атомной энергии;
• объектов обороны страны и безопасности государства;
• объектов федерального транспорта, связи, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта;
• линейных объектов;
• объектов систем электро-, газоснабжения, объектов систем теплоснабжения и т.д.

Случаи изъятия земельного участка

В каких случаях изымается земельный участок

Действующим законодательством, предусмотрен следующий перечень случаев изъятия земельного участка:

• Для государственных или муниципальных нужд;
• В случае ненадлежащего использования земли;
• В случае реквизиции;
• В случае конфискации.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Условия изъятия земель для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

• утвержденными документами территориального планирования;
• утвержденными проектами планировки территории.

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, должно быть обосновано.

Таким обоснованием могут быть:

• решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
• международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
• лицензией на пользование недрами;
• решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Решение об изъятии земельного участка

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков (п.5 ст.56.6 ЗК РФ).

Особое внимание следует уделить тому, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории.

Если строительство, реконструкцию объектов, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций (п.7 ст. 56.3 ЗК РФ),

Например, по ходатайству организации, с которой заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данных договоров (п.1 ст. 56.4 ЗК РФ).

В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка, уполномоченный орган обязан:

• разместить информацию об изъятии земельного участка на своем официальном сайте;
• опубликовать решения об изъятии в местных СМИ;
• направить копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
• направить копию решения об изъятии в орган регистрации прав;
• направить организации, подавшей ходатайство об изъятии, копию решения об изъятии.

Переход прав, на земельные участки, подлежащие изъятию, на расположенные на них объекты недвижимого имущества, не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков.

Уведомление об изъятии

Правообладатель изымаемой недвижимости, считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии, посредством:

— почтовой связи с уведомлением о вручении;
— по электронной почте;
— либо по средствам размещения данного решения в СМИ или на сайте уполномоченного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.

Обжалование решения об изъятии

Принятое решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

Соглашение об изъятии объектов недвижимости

Соглашение об изъятии недвижимости подготавливается уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии объектов недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).

Соглашение заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Для подготовки и заключения соглашения об изъятии недвижимости постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества, которые расположены на изымаемых земельных участках и сведения, о которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости, не требуется (п.3 ст. 56.7 ЗК РФ).

С согласия правообладателя изымаемых объектов недвижимости, в соглашении может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (п.3 ст. 56.9 ЗК РФ).

Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, является правом, а не обязанностью правообладателя, изымаемой недвижимости.

Возмещение за изымаемые объекты недвижимости

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации.

На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков.

В размер возмещения включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, определяется исходя из следующих факторов:

разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка;
• наличия обязательств правообладателя изымаемой недвижимости, перед третьими лицами;
• наличие прав на изымаемые объекты недвижимости.

При определении размера возмещения не подлежат учету:

• неотделимые улучшения изымаемых объектов, произведенные вопреки разрешенному использованию земельного участка или вопреки условиям договора аренды земельного участка.
• неотделимые улучшения изымаемых объектов, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• объекты недвижимости, строительство, которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;
сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Основным документом, определяющим действительную выкупную стоимость изымаемой недвижимости, является отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости объектов недвижимости.

Ненадлежащее использование земельного участка

В каких случаях земельный участок можно изъять

Глава VII ЗК РФ закрепляет конкретные основания для изъятия только таких земельных участков, которые используются на вещных правах аренды (ст. 46 ЗК РФ), права постоянного бессрочного пользования и права пожизненного наследуемого владения (ст. 45 ЗК РФ), права безвозмездного срочного пользования (ст. 47 ЗК РФ) и сервитута (ст. 48 ЗК РФ).

Так, из оснований для принудительного прекращения этих прав были исключены систематическая неуплата земельного налога, а также нарушение режима земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения и иных земель с особым режимом.

Наряду с этим, перечень таких оснований был дополнен еще одним — неисполнение обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Можно ли изъять земельный участок у собственника?

Изъятие земель сельскохозяйственного назначения

ЗК РФ в настоящее время не содержит конкретных оснований для принудительного изъятия земли у собственника, делая отсылку на нормы гражданского законодательства (ст. 44 ЗК РФ).

ГК РФ действительно содержит подобные основания, среди которых:

неиспользование земельного участка, выделенного для целей сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (ст. 284 ГК РФ);
использование участка с грубым нарушением правил рационального использования земли (в частности, нецелевое использование участка, существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или значительное ухудшение экологической обстановки) (ст. 285 ГК РФ).

1. Неиспользование земельного участка по назначению в течение трех лет с момента предоставления участка в собственность

Правительством РФ были разработаны критерии, опираясь на которые можно сказать, что сельскохозяйственный участок не используется (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369).

2. Такое использование участка, которое повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки

Критерии таких последствий нерационального землепользования установлены Правительством РФ (постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736).

При этом не имеет значения срок ненадлежащего использования земель, однако необходимым условием изъятия, как и в первом случае, является неустранение выявленных нарушений после назначения административного наказания по этому факту.

Договор аренды земельного участка также может быть расторгнут досрочно в соответствии с ч. 2 ст. 46 ЗК РФ при невыполнении установленных к использованию земли требований.

Земли предоставленные для строительства

В отношении земель, предоставленных для строительства, в настоящее время не разработаны критерии отсутствия деятельности по застройке участка.

Если землевладелец вообще не оформлял разрешительную документацию на строительство дома или не приступал к строительству, ситуация однозначна и разрешается не в его пользу.

Если же все документы в порядке, и возведение дома уже началось, но было приостановлено, госорганам иногда бывает трудно доказать факт «простоя» застройки земли и изъять ее на основании ст. 284 ГК РФ.

К примеру, определяются признаки неиспользования земельного участка, предоставленного под строительство:

• отсутствие на участке здания или сооружения;
• отсутствие разрешения на строительство;
• нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства, срок разрешения на строительство которых истек.

В срок неиспользования земельного участка любой категории не включается время, в течение которого он не мог быть использован ввиду обстоятельств непреодолимой силы, а также время, необходимое для его освоения (но не более двух лет).

По общим правилам земля продается с публичных торгов, и бывшему собственнику выплачивается вырученная за нее сумма за вычетом расходов по организации торгов.

Реквизиция земельного участка

Понятие реквизиции земельного участка

Одним из оснований изъятия имущества у собственника выступает реквизиция. Этот процесс регулируется ст. 235 ГК РФ. Изъятие имущества производится принудительно, в случаях возникновения аварий, эпидемий, бедствий стихийного характера и т.д.

Имущество изымается в интересах общества, но в определенных обстоятельствах собственнику выплачивается его стоимость.

Реквизиция осуществляется на временной основе. Это ее отличает от конфискации. Изъятие имущества при конфискации проходит навсегда. Конфискация проводится в случае совершения лицом виновных действий.

Реквизицией также не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Возврат реквизированного участка его собственнику

Существует два варианта развития событий после реквизиции земли:

• земля возвращается собственнику с возмещением ущерба, который он понес из-за временного ограничения его в правах собственности;
• земельный участок не возвращается собственнику, поскольку ее нельзя использовать по целевому назначению. В этом случае владельцу компенсируется рыночная стоимость участка либо может быть предоставлена другая земля, являющая равноценной той, которая была изъята.

Владелец земли, при прекращении оснований, по которым была изъята земля, может требовать ее возврата в порядке судебного делопроизводства.

Оценка реквизированного участка для компенсации его стоимости

Выкупная цена участка определяется исходя из следующих факторов:

• рыночной цены участка земли;
• рыночной цены зданий или сооружения, расположенных на участке;
• убытков, которые были нанесены владельцу из-за изъятия участка.

Выкупная цена может назначаться участку земли по соглашению между сторонами.

Возмещение убытков

В выкупную цену включаются убытки, причиненные владельцу земельного участка. Порядок возмещения убытков происходит на основании Постановления Правительства РФ №262 от 2003 г., которым утверждены специальные правила возмещения убытков по рассматриваемому основанию, включая и иные ситуации.

При определении убытков определяются:

• характеристики земельных участков;
• находящиеся на них объекты недвижимого имущества.

Кроме того, собираются и обрабатываются правоустанавливающие документы на земельный участок, данные кадастра, иная информация.

Упущенная выгода является немаловажным видом убытков.

Под ней понимается доход, который собственник мог получить, если бы изъятия участка не произошло.

Исходя из практики судов, рассматривающих аналогичные дела, при рассмотрении исков, связанных с взысканием упущенной выгоды, истцу необходимо доказать возникновение прибыли, которую истец предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям, к ст. 15 ГК РФ можно добавить ст. 393 п. 4 ГК РФ, в соответствии с которой при определении размера упущенной выгоды должны учитываться предпринятые собственником земли меры и сделанные приготовления с целью ее получения.

Конфискация земельного участка

Определение конфискации земельного участка

В соответствии со ст. 50 Земельного кодекса РФ конфискация земельного участка – это изъятие земельного участка у собственника по решению суда. При этом конфискация возможна, если гражданин совершил определенные преступления или же нарушил действующее законодательство.

Происходит этот процесс только по решению суда.

Законодательством предусмотрено несколько вариантов отчуждения земельного участка:

• для муниципальных или государственных нужд;
• при нецелевом использовании земли;
• для полной и безвозмездной конфискации;
• для реквизиции (временное изъятие).

Случаи конфискации земли

В зависимости от того, по какой причине происходит отчуждение земельного участка, инициировать конфискацию, могут как федеральные органы власти, так и органы местного самоуправления.

К примеру, если в суде было установлено, что земля используется не по назначению (вместо постройки частного дома было открыто небольшое производство), то конфискацию будут проводить представители местного самоуправления при условии, что конкретный земельный участок, располагается в зоне их полномочий.

Порядок конфискации земельного участка

Прежде всего, гражданина вызывают в суд, где будет рассмотрено дело о конфискации или отчуждении права собственности на земельный участок.

Если в качестве аргумента для конфискации используется понятие нецелевого использования земли, то предварительно собственник участка должен быть извещен органами местного самоуправления.

Постановление об изъятии земли выносится за два месяца до фактической конфискации. В нем указываются:

• основания для конфискации (изъятия);
• собственник земельного участка, у которого изымается участок;
• площадь, кадастровая стоимость и кадастровый номер земли.

Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов является основанием для немедленного оспаривания законности постановления.
Орган исполнительной власти самостоятельно в течение 7 дней, уведомляет все соответствующие органы о том, что владелец земельного участка был его лишен путем конфискации.

Результатом данной процедуры, является — правоустанавливающие документы должны быть переделаны, а права на земельный участок (использования, наследования, продажи и аренды участка), для бывшего владельца — прекращаются.

Обременение права — земельный сервитутОбременение права — земельный сервитут

 

Обременение права — земельный сервитут

Что такое сервитут

” alt=”Обременение права – земельный сервитут ”

Сервитут – право ограниченного пользования чужой недвижимостью в личных целях.

Например, для определенных нужд — обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, то есть не задействовав при этом земельного участка, принадлежащего другому лицу.

Сервитуты могут иметь объектом и другие виды недвижимости, например право использования подсобных помещений и лестничных площадок здания (ст. 277 ГК РФ).

Сервитут может накладываться для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и ремонту общих стен и др. В данном случае речь идет о строительных сервитутах.

Тем не менее, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им (ст. 274 ГК РФ).

Виды сервитутов

Земельный кодекс в статье 23 предусматривает 2 вида сервитутов:

• частные;
• публичные.

Частный сервитут может устанавливаться для:

• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
• обеспечения водоснабжения и мелиорации;
• также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Публичный сервитут может устанавливаться для:

• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• выпаса сельскохозяйственных животных;
• сенокошения;
• использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
• временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.

Обычно сервитуты устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимости, но по требованию заинтересованного лица, может устанавливаться судом в принудительном порядке (п.3 ст. 274 ГК РФ).

Сервитуты, как права на недвижимости подлежат государственной регистрации, только после которой вступают в силу.

Сервитуты, как правило носят возмездный характер, могут быть как срочными, так и постоянными.

Классификация сервитутов

По своим особенностям сервитуты могут быть классифицированы следующим образом:

• платные – с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяющего свое имущество сервитутом;
• бесплатные – по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемыми безвозмездно;
• срочные – с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершаемого срока действия;
• бессрочные – не имеющие определенного срока существования.

Установление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п.2 ст.276 ГК РФ).

Процедура установления сервитута

Процедура оформления сервитута, происходит по следующим правилам:

1.Стороны (собственники) приходят к выводу о необходимости применения сервитута;

2.Участники соглашения заключают договор, в котором отмечают:

• сферу, на которую распространяется действие сервитута земельный участок, объект недвижимости, водный объект и т.д);
• платную или бесплатную форму взаимодействия в рамках сервитута;
• сроки;
• другие необходимые условия (границы сервитута, его площадь, место расположения).

3.Если стороны приходят к соглашению, они переходят к процедуре государственной регистрации сервитута в Росреестре;

4. После рассмотрения и подтверждения сделки будет выдана соответствующая выписка из ЕГРН, в которой будут отмечены обременения, наложенные на соответствующую территорию.

После регистрации сервитут будет считаться имеющим законную силу.

Аренда и сервитут

Сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов находящихся на них зданий и сооружений на срок действия договора аренды.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п.1 ст.652 ГК РФ).

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности — собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ).

Зоны с особыми условиями использования территорийЗоны с особыми условиями использования территорий

 

Зоны с особыми условиями использования территорий

” alt=”Зоны с особыми условиями использования территорий”

Что такое зоны с особыми условиями использования территории

Зоны с особыми условиями использования территорий – это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Виды зон с особыми условиями использования территорий

Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:

• зоны охраны объектов культурного наследия;
• защитная зона объекта культурного наследия;
• охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
• охранная зона железных дорог;
• придорожные полосы автомобильных дорог;
• охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
• охранная зона линий и сооружений связи;
• приаэродромная территория;
• зона охраняемого объекта;
• зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
• охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
• охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
• водоохранная (рыбоохранная) зона;
• прибрежная защитная полоса;
• округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
• зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
• зоны затопления и подтопления;
• санитарно-защитная зона;
• зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
• охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
• зона наблюдения;
• зона безопасности с особым правовым режимом;
• рыбоохранная зона озера Байкал;
• рыбохозяйственная заповедная зона;
• зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
• охранная зона гидроэнергетического объекта;
• охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
• охранная зона тепловых сетей.

Цели установления зон с особыми условиями использования территорий

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях:

• защита жизни и здоровья граждан;
• безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;
• обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
• охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;
• обеспечение обороны страны и безопасности государства (ст. 104 ЗК РФ).

Перечень ограничений использования земельных участков, в границах зоны с особыми условиями использования территории

Ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями, включают в себя перечень объектов, для которых установлен особый режим использования.

Устанавливается исчерпывающий перечень:

• видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения);
• требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны;
• требования к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона;
• оценка влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом экспертизы проектной документации.

При определении перечня ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах зоны с особыми условиями использования территории, должен устанавливаться исчерпывающий перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах указанной зоны.

Требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории не допускается, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования.

Срок установления зоны с особыми условиями использования территории

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

В случае, если зона с особыми условиями использования территории установлена на определенный срок, а также в случае, если положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида предусмотрено прекращение существования такой зоны одновременно с прекращением существования объекта, в связи с размещением которого она установлена, по истечении указанного срока, со дня прекращения существования указанного объекта данная зона прекращает существование, при этом принятие решения о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории не требуется.

Изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории

Кто принимает решение об установлении, изменении, прекращении зоны с особыми условиями использования территории

Изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления.

В решении об установлении зоны с особыми условиями использования территории указываются:

• наименование, вид объекта, территории, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории;
• адрес или местоположение таких объектов, территории;

В случае установления зоны с особыми условиями использования территории в связи с размещением вновь создаваемого объекта капитального строительства в решении об установлении зоны с особыми условиями использования территории указываются наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией такого объекта и адрес земельного участка, на котором планируется строительство такого объекта.

• конкретные ограничения использования земельных участков из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида;

Включение в решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории ограничений использования земельных участков, не предусмотренных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории, не допускается.

• сведения о подзонах, их количестве;
• конкретные ограничения использования земельных участков в границах каждой подзоны из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории;
• сведения о правообладателе здания, сооружения, застройщике, об органе государственной власти или органе местного самоуправления, обязанных возместить убытки, причиненные в связи с установлением, изменением зоны с особыми условиями использования территории;
• срок наступления обязанности по возмещению убытков.

Изменении зоны с особыми условиями использования территории

Процедура изменения зоны с особыми условиями использования земельного участка

В решении об изменении зоны с особыми условиями использования территории указываются сведения об изменении границы зоны с особыми условиями использования территории, ее подзоны.

Обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории, а также к решению об изменении зоны с особыми условиями использования территории, предусматривающему изменение границ данной зоны, являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Подготовка сведений о границах зоны с особыми условиями использования территории обеспечивается собственниками зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливаются или изменяются соответствующие зоны.

На основании внесенных в реестр границ сведений о зоне с особыми условиями использования территорий, определяются земельные участки, ограничения, в использовании которых установлены требованиями нормативно-правовых документов (статья 56 Земельного кодекса РФ). Зона с особыми условиями использования территорий считается установленной с момента внесения сведений о ее границах в Единый государственнй реестр недвижимости.

В Единый государственный реестр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

  • индивидуальные обозначения таких зон (вид, тип, номер, индекс);
  • описание местоположения границ таких зон;
  • наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
  • реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;
  • реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;
  • содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон.

Застройка зон с особыми условиями использования территории

Планируемое строительство объекта капитального строительства

В случае строительства или реконструкции объекта капитального строительства, Застройщику необходимо:

Обратиться с заявлением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории с приложением документов, предусмотренных положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида.

Данное обращение необходимо направить до дня обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы государственной власти, органы местного самоуправления.

Орган государственной власти, орган местного самоуправления, принявшие решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, в течение двух рабочих дней со дня принятия указанного решения направляют его копию в орган государственной власти, орган местного самоуправления, организацию, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство объекта капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории.

В случае, если для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не требуется выдача разрешения на строительство, застройщик в срок не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения проектной документации на строительство, реконструкцию такого объекта обращается с заявлением в уполномоченные органы, об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории с приложением документов, об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории.

В решении о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории указываются сведения о прекращении существования данной зоны и прекращении действия ограничений использования земельных участков, расположенных в границах данной зоны.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.

Последствия установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий

Земельные участки, частично или полностью расположенные в границах зон с особыми условиями использования территории, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в их границах вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка

  • Определение размера выкупа;
  • Заключение соглашения о выкупе;
  • Определение размера убытков.

Определение размера выкупа

Определение размера возмещения производится исходя из вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.

Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений на таких земельных участках, осуществлением неотделимых улучшений объектов недвижимости, со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории

Срок прекращения права на объекты недвижимости

Уполномоченный орган в срок не более десяти рабочих дней со дня поступления соглашения о предоставлении возмещения за прекращение прав на земельный участок и документов, подтверждающих предоставление такого возмещения, принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо расторгает договор аренды земельного участка, договор безвозмездного пользования земельным участком.

Выкуп земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, возмещение за прекращение прав на земельный участок, осуществляются по требованию гражданина или юридического лица — правообладателя земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, направляемому соответственно правообладателю здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщику, в орган государственной власти, орган местного самоуправления.

Кадастровый план территорииКадастровый план территории

” alt=”Кадастровый план территории”

 

Кадастровый план территории

” alt=”Кадастровый план территории”

Кадастровый план территории — что это и где заказать?

Кадастровый план территории (КПТ) — документ, составленный на основе картографических данных, сведений из реестров и необходимый к получению при проведении различных землеустроительных работ. На сегодняшний день этот документ можно заказать онлайн.

Какие сведения содержит кадастровый план территории?

Содержание кадастрового плана территории

С момента вступления в силу Земельного кодекса РФ порядок выделения земельных участков несколько усложнился, поскольку информация о каждом недвижимом объекте подлежит обязательному внесению в государственный реестр, а это требует установление четких границ надела и его координат.

Лица, которым нужен кадастровый план территории могут получить его через Росреестр, запросив обычную или расширенную выписку из ЕГРН, содержащую элементы КП.

Кадастровый план территории предоставляет сведения как в графическом, так и текстовом виде.

Графическое изображение наглядно объясняет расположение объекта на местности, отражает все существующие границы, смежные участки, строения, другие условные обозначения.

На практике необходимость получения КПТ возникает не редко, поскольку причинами тому служат следующие обстоятельства:

• проведение проектных и изыскательских работ;
• осуществление геодезических мероприятий;
• внесение новых или корректировка существующих в реестре сведений;
• подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане;
• составление межевого плана;
• подготовка технического плана на земельный участок;
• проведение других работ, для которых обязательно наличие КПТ.

Где можно получить кадастровый план территории?

Получить кадастровый план территории проще всего путем отправки запроса на формирование выписки из ЕГРН (справочная Росреестра), поскольку указанный документ будет содержать все необходимые элементы КП, а его подготовка в формате xml займет от нескольких минут до нескольких часов.

Существует несколько способов получения КП:

1. В зависимости от вида документа:

• электронный (более дешевый и быстрый вариант) или бумажный (формируется около 10 рабочих дней; может быть очень объемным, если в запросе фигурируют крупные территориальные единицы);
• отдельный документ (непосредственно КПТ с указанием координатных точек) или в виде приложения, содержащегося в выписке ЕГРН.

2. В зависимости от органа, полномочного выдавать документ:

• через основной регистрирующий орган — Росреестр;
• через МФЦ.

3. В зависимости от способа обращения:

• при личной явке в учреждение;
• дистанционно (онлайн).
Получить сведения об объекте недвижимости в режиме онлайн для ознакомления с КП совершенно беспрепятственно может любой желающий, при условии предоставления в запросе корректной информации о себе и оплате установленного за услугу сбора.

Текстовая часть документа описывает следующие характеристики:

• границы и площадь ЗУ на pkk5.rosreestr.ru;
• местоположение на территории;
• идентификационный номер;
• данные о фактически занимаемой участком площади и располагающихся рядом с ним наделов;
• действующий в отношении объекта вид права;
• государственный орган, проводивший регистрацию.

Однако, полнота сведений зависит от выбранной формы документа, которая варьируется по таким категориям, как КПТ:

• раскрывает основную информацию о земельных участках, попадающих в установленный квартал: присвоенные номера; площадь участков и самого квартала; адрес; разрешенный вид использования надела; информация о кадастровой стоимости объектов;
• содержит данные о располагающихся в границах квартала капитальных сооружениях, в том числе тех, что признаны объектами незавершенного строительства и идентифицирующей их информации: общие характеристики; вид использования; присвоенный адрес; номер и прочее;
• раздел, отображающий информацию в графическом виде.

Источником формирования плана выступает ЕГРН, в котором представлена информация о границах земельных наделов:

• отражает границы муниципальных образований (населенных пунктов), попадающих на запрашиваемый квартал;
• для территорий, в отношении которых действует особый режим использования;
• информирует об особых территориальных зонах, располагающихся на испрашиваемом кадастровом квартале;
• описывает основные координаты земельного надела;
• описывает границы объектов капитального строительства, в том числе и незавершенного;
• информация о землеустроительных объектах;
• основная информация о межевой сети.

Сроки годности кадастрового плана территории

Законодательными органами не регламентируются конкретные сроки, в которые действует кадастровый план территории. Этот документ сохраняет актуальность пока, занесённые в него, сведения находятся в полном соответствии с действительностью