Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок
Перед покупкой или началом строительства дома важно убедиться, не входит ли земельный участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). В ЗОУИТ действуют различные ограничения: иногда строить просто запрещено, а иногда можно возводить сооружения ограниченной высоты.
Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства объекта недвижимости, но и в целом на судьбе построенного объекта.
В данном материале, мы отвечаем на самые важные вопросы об охранных зонах.
Какие бывают виды охранных зон?
Охранная зона устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта.
Все виды ЗОУИТ можно условно разделить на два блока:
• Зоны, которые регламентирует федеральное законодательство. Это водоохранные и природоохранные территории, а также территории объектов культурного наследия.
• Зоны, условия использования которых определяют различные ведомства. Это делают для соблюдения особых требований к расположенным на них объектах.
Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации.
В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.
В зависимости от вида зон в пределах ее территории устанавливаются те или иные ограничения использования земельных участков. Связаны эти ограничения, в основном, с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ.
Как узнать, какие охранные зоны есть на участке?
Виды охранных зон
При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для застройщика, особенно это касается подземных сооружений, которые визуально обнаружить невозможно.
Поэтому необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН) и посмотреть раздел «Ограничения». Кроме того, сведения о зонах с особыми условиями использования территории отображаются на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Также можно сделать запрос в органы архитектуры о том, какие охранные зоны содержатся в документации по планировке территории.
Зоны, где нельзя размещать дома
Причины ограничения строительства
В разных ЗОУИТ действуют различные условия. Есть участки, где запрещено вести любое строительство. Приобретать их рискованно: даже если вы построите там объект, зарегистрировать его будет невозможно. В худшем случае постройку заставят снести по решению суда. Вот почему важно проверять, есть ли в конкретной территориальной зоне запрет на строительство.
Закон запрещает строить рядом:
• с магистральными трубопроводами;
• газопроводами, водопроводами и сетями канализации;
• высоковольтной ЛЭП;
• источниками питьевого водоснабжения и водохранилищами;
• береговой полосой;
• аэродромами;
• коммунальными и промышленными объектами.
Важно! По санитарным правилам постройка может располагаться не ближе 20 метров от высоковольтной ЛЭП. Построить дом ближе можно, при условии, что владелец линии электропередач дал на это официальное согласие. Но критериев, по которым такое согласие можно получить, не существует. Кроме того, на публичных кадастровых картах этот участок не будет отмечен как ЗОУИТ.
Зачастую покупатели надеются на выписку из ЕГРН, где не указано никаких ограничений использования. Однако даже если данные о ЗОУИТ отсутствуют, строить новые объекты в запретной зоне нельзя. Иногда в охраняемую природную зону попадают целые поселения и районы. При этом не имеет значения, какой вид разрешенного использования участка указан в документах на участок. Если участок попал в охраняемую зону, на нем осуществлять строительство запрещено.
Охранная зона в выписке из ЕГРН не указана, почему?
Охранные зоны не указаны в ЕГРН — причины
Бывают случаи, когда в ЕГРН отсутствует запись об охранной зоне, но исходя из местоположения промышленного объекта на местности понятно, что она есть. Это связано в первую очередь с тем, что собственник промышленного объекта в нарушение законодательства не определил границы охранной зоны и не внес их в Единый государственный реестр недвижимости. Это является существенным нарушением режима использования такого объекта и является основанием для обращения в надзорные органы.
При неурегулировании данного вопроса в дальнейшем при попытке строительства зданий, строений сооружений на участке, попавшем в охранную зону (даже при отсутствии такой записи в ЕГРН) может возникнуть множество проблем.
Следует отметить, что если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, трубопровод и т.д., то это может указывать на то, что земельный участок входит в охранную зону, а отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в границах такой зоны, от выполнения требований к режиму использования таких земель.
Как определить территориальную зону земельного участка?
В соответствии с территориальной зоной, устанавливается и охранная зона
Заказать выписку из ЕГРН или отчет об объекте
В выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости можно узнать подробности о существующих обременениях, координаты объекта и местоположение границ, а также, попадает ли участок в границы ЗОУИТ.
Заказать выписку можно на сайте Росреестра. Для этого нужно авторизоваться через личный кабинет на Госуслугах. Нужно открыть вкладку «Физическим лицам» и выбрать пункт «Получить сведения из ЕГРН». Тому, у кого нет подтвержденной учетной записи, тоже можно получить выписку, просто придется заполнять больше полей.
Полагаться только на выписку из ЕГРН рискованно, поэтому необходимо провести дополнительные проверки.
Отчеты об объектах недвижимости содержат те же сведения, что и выписки из ЕГРН. Но заказать их можно только в специальных сервисах. Для этого достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.
Заказать отчет
Закажите отчет о земельном участке в сервисе Панорама. Сервис работает напрямую с Росреестром, даже когда портал ведомства не доступен.
Изучить публичную кадастровую карту
Необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра, найти земельный участок, выбрать в меню раздел «Слои» и найти пункт «ЗОУИТ». Если на участок накладывается зона с особыми условиями использования, она будет подсвечена зеленым цветом. Важно понимать, что отобразятся только те зоны, которые внесены в ЕГРН.
Одновременно на публичной кадастровой карте можно нажать на вкладку «Все объекты в точке», выбрать границы интересующего земельного участка и увидеть окно, где отобразится информация о нем. Так вы получите данные о территориальных зонах, в границах которых находится участок, и их виде, а также особых условиях использования, если они есть. Но все это с учетом того, что сведения о них внесены в ЕГРН.
Найти правила землепользования и застройки муниципального образования
Это градостроительный документ, который есть на сайте администрации населенного пункта, к которому относится участок. Правила состоят из текстовых описаний и графических изображений. В текстовой части содержится описание видов разрешенного использования всех земельных участков, допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка. А в графической части можно найти карты ЗОУИТ. Например, в Нижнем Новгороде, это несколько карт на каждый отдельный район.
Изучить генплан муниципального образования
Генплан населенного пункта имеет больший вес, чем правила землепользования и застройки. Его тоже публикуют на официальном сайте администрации. В нем можно посмотреть план развития магистралей и инженерных сетей, объекты, которые предполагается ввести в эксплуатацию, участки, строительство на которых запрещено либо ограничено.
Познакомиться с муниципальными картами
На региональных картах и картах муниципальных образований тоже может быть информация о ЗОУИТ. Например, в Нижнем Новгороде действует автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности, или «ИАИС ОГД». А в Нижегородской области работает специальный «Геопортал». Там отображаются все карты города. Увидеть на них ЗОУИТ можно, включив соответствующий слой на панели управления.
Заказать градостроительный план земельного участка
Получить актуальный градостроительный план участка может его собственник. Это один из наиболее достоверных способов определения территориальных зон. Там отображают полный свод ограничений и правил использования земли в конкретной местности. Документ формируют на базе сведений из разных органов государственной власти, которые могут быть больше нигде не опубликованы. Заказать такой план можно на портале Госуслуг.
Чем опасны охранные зоны на земельном участке?
Риски покупки земельного участка с охранными зонами
Любая охранная зона предполагает наличие ограничений по целевому использованию земельного участка. Охранная зона газопровода или ЛЭП может повлечь запрет на строительство каких-либо зданий, строений и сооружений. Наличие санитарно-защитной зоны указывает на запрет строительства объектов жилого назначения. Наличие кабеля означает, что любые земляные работы проводятся только при наличии согласования организации – собственника такой кабельной линии.
Происходит ли изъятие участков в охранной зоне?
Можно ли потерять участок из-за охранных зон?
Земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.
Кто согласовывает работы в охранной зоне газопровода?
К кому обращаться при согласовании работ в пределах охранных зон?
Любые земляные, взрывные, строительные работы, а также иные действия, которые могут повлечь сбой нормальной эксплуатации газопровода, проводятся только по согласованию с собственником линейного промышленного объекта. Перед тем, как осуществлять согласование, для определения местоположения участка охранной зоны необходимо запросить сведения Единого государственного реестра недвижимости.
Можно ли изменить охранную зону земельного участка?
Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, возможно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он проверил расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнить его с тем, что внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают, и очевидно, что участок в охранную зону не попадает, далее нужно написать письмо в эксплуатирующую объект организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны.
Какая ответственность предусмотрена за работы в охранной зоне без согласования?
Для должностных лиц организаций это будет, в первую очередь, дисциплинарная ответственность, а дальше, в зависимости от последствий, может наступить административная, уголовная ответственность. Так, например, работы в охранной зоне газопровода без согласования газовой организации могут повлечь взрыв и нанести вред здоровью проводивших работы лиц. Очевидно, что за такое происшествие должностное лицо привлекут к уголовной ответственности. Если речь идет о действиях организации, работы которой привели к сбою газовой системы, то это в первую очередь будет гражданско-правовые последствия и возмещение убытков.
С кого взыскать убытки, если охранная зона не позволяет использовать земельный участок по назначению?
Убытки взыскиваются с собственника объекта, для которого установлена охранная зона. Если убытки не возмещаются либо возмещаются в незначительном размере, необходимо обращаться в суд.