Рубрика: Земельное право

Изменение территориальной зоны 

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам – это результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.

Для правильного решения вопроса по изменению территориальной зоны нужно знать, что правила землепользования и застройки:

• это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ)
• утверждаются нормативными правовыми актами:

• органов местного самоуправления;
• органов государственной власти субъектов РФ.

• устанавливают:

• территориальные зоны;
• градостроительные регламенты;
• порядок применения ПЗЗ;
• порядок внесения изменений в ПЗЗ.

• порядок включает:

• карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон;
• градостроительные регламенты (функциональные зоны).

Таким образом, изменение территориальной зоны земельного участка, выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.
ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

Перечень оснований для внесения изменений в ПЗЗ

При внесении изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

1. генеральному плану
2. схеме территориального планирования
При получении предписания об устранении:
• нарушений;
• ограничений;
• несоответствий.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

При поступлении предложений:

1. об изменении границ территориальных зон;
2. об изменении градостроительных регламентов.

Кто может обратиться с заявлением об изменении территориальной зоны

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Это могут быть:

• федеральные органы исполнительной власти;
• органы исполнительной власти субъектов РФ:
— когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
• органы местного самоуправления муниципального района:
— когда ПЗЗ препятствуют функционированию и размещению объектов капитального строительства местного значения
• органы местного самоуправления
— когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
— когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:

1. объектов федерального значения;
2. объектов регионального значения;
3. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов).

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

• уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
• уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ;
• уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района.

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

• в инициативном порядке;
• в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты не используются эффективно;
• причиняется вред их правообладателям;
• снижается стоимость ЗУ и объектов капитального строительства;
• не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Заявление об изменении территориальной зоны

Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.
Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:

1. доказывается нанесение вреда правообладателю участка;
2. показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов.

Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.

Принятие решения об изменении территориальной зоны

Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Итоговое решение зависит от многих факторов:

• от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии;
• от результатов публичных слушаний:
— владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения;
— замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

Исключение:
изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании.

Обращение с заявлением об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

• предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки;
• в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
— или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ;
— или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения.
• предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации;
• организуются публичные слушания;
• о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
— о дате и месте проведения;
— с информацией из проекта изменений в ПЗЗ.
• в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется;
• по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний;
• подготовленные документы отправляются главе администрации:
— в течение 10 дней он должен принять решение:
1. о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления;
2. об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Обращение с заявлением об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

• Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 Градостроительного кодекса РФ);
• В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
— или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ;
— или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения.
• Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
— в течение 30 дней он должен принять решение:
1. или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления;
2. или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Важное в заявлении

Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.
Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:
1. убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ;
2. содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при уже выполненном включении ЗУ в территориальную зону.

Для одних участков потребуется подготовка отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:
• или наделов;
• или расположенных на участках объектов недвижимости.

Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:
• противоречит статьям Градостроительного кодекса РФ;
• не учитывает существующее землепользование:
o например, застройку объектами капитального строительства;
• не соответствует генплану поселения в части назначения территории.

Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:
• низкого бонитета;
• низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете.

Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ — не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. Примером этому может послужить суд, в котором собственник оспорил отказ администрации в изменении территориальной зоны. Он обосновал свои требования следующими причинами:

• на участке есть жилой дом
• генеральный план поселения не соответствует правилам землепользования и застройки.