Изъятие земельного участка

 

Изъятие земельного участка

” alt=”Изъятие земельных участков”

Что кроется под изъятием земельного участка

В некоторых случаях принадлежащий гражданину земельный участок может быть изъят, основания для изъятия земельного участка, могут быть различными, например для государственных или муниципальных нужд.

При этом государство обязано возместить собственнику изымаемого участка его рыночную стоимость, понесенные убытки и упущенную выгоду.

Основания изъятия земельного участка

Когда могут изъять земельный участок

Статьей 49 Земельного Кодекса предусмотрен перечень оснований для изъятия земельных участков.

Например, строительство следующих объектов:

• объектов федеральных энергетических систем и объектов энергетических систем регионального значения;
• объектов использования атомной энергии;
• объектов обороны страны и безопасности государства;
• объектов федерального транспорта, связи, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта;
• линейных объектов;
• объектов систем электро-, газоснабжения, объектов систем теплоснабжения и т.д.

Случаи изъятия земельного участка

В каких случаях изымается земельный участок

Действующим законодательством, предусмотрен следующий перечень случаев изъятия земельного участка:

• Для государственных или муниципальных нужд;
• В случае ненадлежащего использования земли;
• В случае реквизиции;
• В случае конфискации.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть принято федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов федерации или органами местного самоуправления (п. 3 ст. 279 ГК РФ).

Условия изъятия земель для государственных или муниципальных нужд

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

• утвержденными документами территориального планирования;
• утвержденными проектами планировки территории.

Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, должно быть обосновано.

Таким обоснованием могут быть:

• решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории;
• международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
• лицензией на пользование недрами;
• решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Решение об изъятии земельного участка

В решении об изъятии должны быть указаны изымаемые земельные участки, в том числе земельные участки, подлежащие образованию, и расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества, а также цель изъятия земельных участков (п.5 ст.56.6 ЗК РФ).

Особое внимание следует уделить тому, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, может быть принято не позднее чем в течение шести лет со дня утверждения проекта планировки территории.

Если строительство, реконструкцию объектов, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций (п.7 ст. 56.3 ЗК РФ),

Например, по ходатайству организации, с которой заключен договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данных договоров (п.1 ст. 56.4 ЗК РФ).

В течение 10 дней после принятия решения об изъятии земельного участка, уполномоченный орган обязан:

• разместить информацию об изъятии земельного участка на своем официальном сайте;
• опубликовать решения об изъятии в местных СМИ;
• направить копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам;
• направить копию решения об изъятии в орган регистрации прав;
• направить организации, подавшей ходатайство об изъятии, копию решения об изъятии.

Переход прав, на земельные участки, подлежащие изъятию, на расположенные на них объекты недвижимого имущества, не влечет за собой необходимость принятия нового решения об изъятии земельных участков.

Уведомление об изъятии

Правообладатель изымаемой недвижимости, считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии, посредством:

— почтовой связи с уведомлением о вручении;
— по электронной почте;
— либо по средствам размещения данного решения в СМИ или на сайте уполномоченного органа, принявшего решение об изъятии земельного участка.

Обжалование решения об изъятии

Принятое решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия.

Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.

Соглашение об изъятии объектов недвижимости

Соглашение об изъятии недвижимости подготавливается уполномоченным органом, принявшим решение об изъятии объектов недвижимости.

Соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления (п. 1 ст. 56.10 ЗК РФ).

Соглашение заключается с каждым правообладателем земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Для подготовки и заключения соглашения об изъятии недвижимости постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимого имущества, которые расположены на изымаемых земельных участках и сведения, о которых не внесены в Единый государственный реестр недвижимости, не требуется (п.3 ст. 56.7 ЗК РФ).

С согласия правообладателя изымаемых объектов недвижимости, в соглашении может быть предусмотрено предоставление им земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества взамен изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (п.3 ст. 56.9 ЗК РФ).

Заключение соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд, является правом, а не обязанностью правообладателя, изымаемой недвижимости.

Возмещение за изымаемые объекты недвижимости

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации.

На материальное возмещение при изъятии земельных участков могут претендовать не только их собственники, но и правообладатели, владеющим такими землями на правах аренды, безвозмездного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения (п. 3 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ).

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков.

В размер возмещения включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению.

Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, определяется исходя из следующих факторов:

разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка;
• наличия обязательств правообладателя изымаемой недвижимости, перед третьими лицами;
• наличие прав на изымаемые объекты недвижимости.

При определении размера возмещения не подлежат учету:

• неотделимые улучшения изымаемых объектов, произведенные вопреки разрешенному использованию земельного участка или вопреки условиям договора аренды земельного участка.
• неотделимые улучшения изымаемых объектов, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• объекты недвижимости, строительство, которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
• объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;
сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

Основным документом, определяющим действительную выкупную стоимость изымаемой недвижимости, является отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости объектов недвижимости.

Ненадлежащее использование земельного участка

В каких случаях земельный участок можно изъять

Глава VII ЗК РФ закрепляет конкретные основания для изъятия только таких земельных участков, которые используются на вещных правах аренды (ст. 46 ЗК РФ), права постоянного бессрочного пользования и права пожизненного наследуемого владения (ст. 45 ЗК РФ), права безвозмездного срочного пользования (ст. 47 ЗК РФ) и сервитута (ст. 48 ЗК РФ).

Так, из оснований для принудительного прекращения этих прав были исключены систематическая неуплата земельного налога, а также нарушение режима земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного и историко-культурного назначения и иных земель с особым режимом.

Наряду с этим, перечень таких оснований был дополнен еще одним — неисполнение обязанности по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Можно ли изъять земельный участок у собственника?

Изъятие земель сельскохозяйственного назначения

ЗК РФ в настоящее время не содержит конкретных оснований для принудительного изъятия земли у собственника, делая отсылку на нормы гражданского законодательства (ст. 44 ЗК РФ).

ГК РФ действительно содержит подобные основания, среди которых:

неиспользование земельного участка, выделенного для целей сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (ст. 284 ГК РФ);
использование участка с грубым нарушением правил рационального использования земли (в частности, нецелевое использование участка, существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или значительное ухудшение экологической обстановки) (ст. 285 ГК РФ).

1. Неиспользование земельного участка по назначению в течение трех лет с момента предоставления участка в собственность

Правительством РФ были разработаны критерии, опираясь на которые можно сказать, что сельскохозяйственный участок не используется (Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 369).

2. Такое использование участка, которое повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки

Критерии таких последствий нерационального землепользования установлены Правительством РФ (постановление Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736).

При этом не имеет значения срок ненадлежащего использования земель, однако необходимым условием изъятия, как и в первом случае, является неустранение выявленных нарушений после назначения административного наказания по этому факту.

Договор аренды земельного участка также может быть расторгнут досрочно в соответствии с ч. 2 ст. 46 ЗК РФ при невыполнении установленных к использованию земли требований.

Земли предоставленные для строительства

В отношении земель, предоставленных для строительства, в настоящее время не разработаны критерии отсутствия деятельности по застройке участка.

Если землевладелец вообще не оформлял разрешительную документацию на строительство дома или не приступал к строительству, ситуация однозначна и разрешается не в его пользу.

Если же все документы в порядке, и возведение дома уже началось, но было приостановлено, госорганам иногда бывает трудно доказать факт «простоя» застройки земли и изъять ее на основании ст. 284 ГК РФ.

К примеру, определяются признаки неиспользования земельного участка, предоставленного под строительство:

• отсутствие на участке здания или сооружения;
• отсутствие разрешения на строительство;
• нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства, срок разрешения на строительство которых истек.

В срок неиспользования земельного участка любой категории не включается время, в течение которого он не мог быть использован ввиду обстоятельств непреодолимой силы, а также время, необходимое для его освоения (но не более двух лет).

По общим правилам земля продается с публичных торгов, и бывшему собственнику выплачивается вырученная за нее сумма за вычетом расходов по организации торгов.

Реквизиция земельного участка

Понятие реквизиции земельного участка

Одним из оснований изъятия имущества у собственника выступает реквизиция. Этот процесс регулируется ст. 235 ГК РФ. Изъятие имущества производится принудительно, в случаях возникновения аварий, эпидемий, бедствий стихийного характера и т.д.

Имущество изымается в интересах общества, но в определенных обстоятельствах собственнику выплачивается его стоимость.

Реквизиция осуществляется на временной основе. Это ее отличает от конфискации. Изъятие имущества при конфискации проходит навсегда. Конфискация проводится в случае совершения лицом виновных действий.

Реквизицией также не является изъятие земельных участков, осуществляемое в порядке изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Возврат реквизированного участка его собственнику

Существует два варианта развития событий после реквизиции земли:

• земля возвращается собственнику с возмещением ущерба, который он понес из-за временного ограничения его в правах собственности;
• земельный участок не возвращается собственнику, поскольку ее нельзя использовать по целевому назначению. В этом случае владельцу компенсируется рыночная стоимость участка либо может быть предоставлена другая земля, являющая равноценной той, которая была изъята.

Владелец земли, при прекращении оснований, по которым была изъята земля, может требовать ее возврата в порядке судебного делопроизводства.

Оценка реквизированного участка для компенсации его стоимости

Выкупная цена участка определяется исходя из следующих факторов:

• рыночной цены участка земли;
• рыночной цены зданий или сооружения, расположенных на участке;
• убытков, которые были нанесены владельцу из-за изъятия участка.

Выкупная цена может назначаться участку земли по соглашению между сторонами.

Возмещение убытков

В выкупную цену включаются убытки, причиненные владельцу земельного участка. Порядок возмещения убытков происходит на основании Постановления Правительства РФ №262 от 2003 г., которым утверждены специальные правила возмещения убытков по рассматриваемому основанию, включая и иные ситуации.

При определении убытков определяются:

• характеристики земельных участков;
• находящиеся на них объекты недвижимого имущества.

Кроме того, собираются и обрабатываются правоустанавливающие документы на земельный участок, данные кадастра, иная информация.

Упущенная выгода является немаловажным видом убытков.

Под ней понимается доход, который собственник мог получить, если бы изъятия участка не произошло.

Исходя из практики судов, рассматривающих аналогичные дела, при рассмотрении исков, связанных с взысканием упущенной выгоды, истцу необходимо доказать возникновение прибыли, которую истец предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота.

Применительно к рассматриваемым правоотношениям, к ст. 15 ГК РФ можно добавить ст. 393 п. 4 ГК РФ, в соответствии с которой при определении размера упущенной выгоды должны учитываться предпринятые собственником земли меры и сделанные приготовления с целью ее получения.

Конфискация земельного участка

Определение конфискации земельного участка

В соответствии со ст. 50 Земельного кодекса РФ конфискация земельного участка – это изъятие земельного участка у собственника по решению суда. При этом конфискация возможна, если гражданин совершил определенные преступления или же нарушил действующее законодательство.

Происходит этот процесс только по решению суда.

Законодательством предусмотрено несколько вариантов отчуждения земельного участка:

• для муниципальных или государственных нужд;
• при нецелевом использовании земли;
• для полной и безвозмездной конфискации;
• для реквизиции (временное изъятие).

Случаи конфискации земли

В зависимости от того, по какой причине происходит отчуждение земельного участка, инициировать конфискацию, могут как федеральные органы власти, так и органы местного самоуправления.

К примеру, если в суде было установлено, что земля используется не по назначению (вместо постройки частного дома было открыто небольшое производство), то конфискацию будут проводить представители местного самоуправления при условии, что конкретный земельный участок, располагается в зоне их полномочий.

Порядок конфискации земельного участка

Прежде всего, гражданина вызывают в суд, где будет рассмотрено дело о конфискации или отчуждении права собственности на земельный участок.

Если в качестве аргумента для конфискации используется понятие нецелевого использования земли, то предварительно собственник участка должен быть извещен органами местного самоуправления.

Постановление об изъятии земли выносится за два месяца до фактической конфискации. В нем указываются:

• основания для конфискации (изъятия);
• собственник земельного участка, у которого изымается участок;
• площадь, кадастровая стоимость и кадастровый номер земли.

Отсутствие хотя бы одного из этих пунктов является основанием для немедленного оспаривания законности постановления.
Орган исполнительной власти самостоятельно в течение 7 дней, уведомляет все соответствующие органы о том, что владелец земельного участка был его лишен путем конфискации.

Результатом данной процедуры, является — правоустанавливающие документы должны быть переделаны, а права на земельный участок (использования, наследования, продажи и аренды участка), для бывшего владельца — прекращаются.