Метка: ПЗЗ

Изменение территориальной зоныИзменение территориальной зоны

| Ренат | 0 комментариев | 19:48

Изменение территориальной зоны

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам – это результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.

Для правильного решения вопроса по изменению территориальной зоны нужно знать, что правила землепользования и застройки:

• это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ)
• утверждаются нормативными правовыми актами:

органов местного самоуправления;
органов государственной власти субъектов РФ.

• устанавливают:

территориальные зоны;
градостроительные регламенты;
порядок применения ПЗЗ;
порядок внесения изменений в ПЗЗ.

• порядок включает:

карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон;
градостроительные регламенты (функциональные зоны).

Таким образом, изменение территориальной зоны земельного участка, выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.
ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

Перечень оснований для внесения изменений в ПЗЗ

При внесении изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

1. генеральному плану
2. схеме территориального планирования
При получении предписания об устранении:
• нарушений;
• ограничений;
• несоответствий.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

При поступлении предложений:

1. об изменении границ территориальных зон;
2. об изменении градостроительных регламентов.

Кто может обратиться с заявлением об изменении территориальной зоны

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Это могут быть:

• федеральные органы исполнительной власти;
• органы исполнительной власти субъектов РФ:
— когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
• органы местного самоуправления муниципального района:
— когда ПЗЗ препятствуют функционированию и размещению объектов капитального строительства местного значения
• органы местного самоуправления
— когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
— когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:

1. объектов федерального значения;
2. объектов регионального значения;
3. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов).

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

• уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
• уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ;
• уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района.

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

• в инициативном порядке;
• в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты не используются эффективно;
• причиняется вред их правообладателям;
• снижается стоимость ЗУ и объектов капитального строительства;
• не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Заявление об изменении территориальной зоны

Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.
Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:

1. доказывается нанесение вреда правообладателю участка;
2. показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов.

Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.

Принятие решения об изменении территориальной зоны

Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Итоговое решение зависит от многих факторов:

• от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии;
• от результатов публичных слушаний:
— владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения;
— замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

Исключение:
изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании.

Обращение с заявлением об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

• предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки;
• в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
— или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ;
— или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения.
• предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации;
• организуются публичные слушания;
• о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
— о дате и месте проведения;
— с информацией из проекта изменений в ПЗЗ.
• в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется;
• по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний;
• подготовленные документы отправляются главе администрации:
— в течение 10 дней он должен принять решение:
1. о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления;
2. об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Обращение с заявлением об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

• Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 Градостроительного кодекса РФ);
• В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
— или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ;
— или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения.
• Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
— в течение 30 дней он должен принять решение:
1. или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления;
2. или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Важное в заявлении

Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.
Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:
1. убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ;
2. содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при уже выполненном включении ЗУ в территориальную зону.

Для одних участков потребуется подготовка отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:
• или наделов;
• или расположенных на участках объектов недвижимости.

Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:
• противоречит статьям Градостроительного кодекса РФ;
• не учитывает существующее землепользование:
o например, застройку объектами капитального строительства;
• не соответствует генплану поселения в части назначения территории.

Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:
• низкого бонитета;
• низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете.

Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ — не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. Примером этому может послужить суд, в котором собственник оспорил отказ администрации в изменении территориальной зоны. Он обосновал свои требования следующими причинами:

• на участке есть жилой дом
• генеральный план поселения не соответствует правилам землепользования и застройки.

Правила землепользования и застройкиПравила землепользования и застройки

| Ренат | Нет комментариев | 17:51

Правила землепользования и застройки

Функции правил землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) территорий сельских и городских поселений устанавливают градостроительные регламенты для территориальных зон, а они, в свою очередь, — вид разрешённого использование земельных участков, то есть использование в соответствии с целью изначального или происшедшего создания земельного участка.
В отличие от Генерального плана территории правила более точно детализируют, какие участки можно застраивать, а какие — нет, и что конкретно можно строить на территории.

Основная цель введения ПЗЗ территорий городских сельских поселений — упростить и ускорить решение вопросов разрешённого использования земельных участков.
Эта цель напрямую увязана с процессами необходимого многим собственникам земельных объектов изменения видов разрешённого использования земельных участков, то есть юридической (правовой) корректировки градостроительных регламентов.
Подробнее ознакомиться о основными положениями ПЗЗ, используемой в них терминологией, порядком принятия, перечнем вопросов, решаемых с их помощью, ответственностью администраций по их выполнению можно вот на этой странице портала «Земельный вопрос».

С момента введения Градостроительного кодекса РФ (от 07.05.98 г. №73-ФЗ) и в соответствии с ним происходила правовая доработка положений по землепользованию и застройке участков.
Документы под названием «Правила застройки» существовали задолго до введения нового Градостроительного кодекса.
Эти документы не содержали двух важных компонентов — схемы (карты) правового зонирования и градостроительных регламентов для территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования.
Градостроительный кодекс (от 07.05.98 г. № 73-ФЗ ст.39) установил необходимость наличия схем зонирования и текстового материала (градостроительных регламентов для каждой территориальной зоны).

Иными словами, ПЗЗ — это не градостроительный документ или его разновидность, а нормативный правовой акт органов местного самоуправления, который регулирует как использование, так и изменение объектов недвижимости (изменение разрешённых видов использований) через введение градостроительных регламентов (Градостроительный кодекс РФ, ст.1).

Структура правил землепользования и застройки

Состав правил землепользования и застройки

Правила состоят из 2 частей: общей и территориальной (зональной).
Общая часть ПЗЗ устанавливает требования по использованию земельных участков в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, указывает, какие участки можно использовать под строительство, а какие — нет, содержит положения о регулировании землепользования и застройки. По сути, это классификатор земельных участков.
Территориальная часть ПЗЗ — это карты всей территории населённого пункта, показывающие территориальное зонирование и устанавливающие границы зон.
ПЗЗ являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления, имеют обязательную юридическую силу и подлежат исполнению всеми государственными органами и органами местного самоуправления, органами надзора и контроля, владельцами недвижимости, инвесторами, застройщиками, заказчиками, подрядчиками.
Действуют в пределах административных границ данного самоуправления. Являются основанием для разрешения споров в судебном порядке.

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения. Указанные границы могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
4) расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Порядок подготовки проекта правил землепользования и застройки

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется:

с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в документах территориального планирования;
с учетом требований технических регламентов;
сведений Единого государственного реестра недвижимости;
сведений, документов, материалов, содержащихся в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности;
заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц.

При подготовке правил землепользования и застройки в части установления границ территориальных зон и градостроительных регламентов должна быть обеспечена возможность размещения на территориях поселения, городского округа предусмотренных документами территориального планирования объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).

Важно! Применительно к части территории поселения или городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или генерального плана городского округа.

Порядок применения правил землепользования и застройки

Кто регулирует землепользование и застройку

В соответствии с законодательством, иными нормативными правовыми актами к органам, уполномоченным регулировать и контролировать землепользование и застройку в части соблюдения настоящих Правил, относятся:

• администрация городского или сельского поселения (уполномоченные Главой администрации структурные подразделения администрации);
• иные уполномоченные органы.
По вопросам применения настоящих Правил органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку:
• по запросу Комиссии по землепользованию и застройке предоставляют заключения по вопросам, связанным с проведением публичных слушаний;
• участвуют в регулировании землепользования и застройки в соответствии с законодательством, Уставом сельского поселения, настоящими Правилами и на основании положений об этих органах.

Комиссия по землепользованию и застройке

Комиссия по землепользованию и застройке является постоянно действующим совещательным органом при Главе администрации городского или сельского поселения по обеспечению реализации настоящих Правил.

Комиссия осуществляет свою деятельность в соответствии с настоящими Правилами, Положением о Комиссии, иными нормативными правовыми актами, регламентирующими ее деятельность.

В состав Комиссии входят

Руководители структурных подразделений: администрации сельского поселения в области;

градостроительства и архитектуры, земельных ресурсов и имущественных отношений, экономики;
природопользования и экологической безопасности, иных подразделений;
представители других органов, деятельность которых связана с вопросами планирования, развития, обустройства и функционирования территорий.

По решению Совета депутатов городскогоили сельского поселения в состав Комиссии включаются депутаты.

В состав Комиссии решением Совета депутатов могут быть также делегированы лица, представляющие общественные и частные интересы граждан, владельцев недвижимости, коммерческих и иных организаций.