Метка: земля

Договор купли-продажи недвижимого имущества

Существенные условия

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо проверить все существенные условия, которые позволят сохранить данный договор в легитимном состоянии.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

К таким условиям относятся:

— данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ) – данные условия, позволяют идентифицировать предмет покупки, как объект недвижимости. Например, при покупке здания – это техническая документация и сведения из ЕГРН с указанной в них информацией о площади и характеристиках объекта. В отношение земельного участка – это сведения о его границах и координатах, площади и кадастровом номере;

— градостроительные сведения (сведения из документов территориального планирования, ПЗЗ, сведения об утвержденных проектах планировки и межевания территории;
— условие о цене передаваемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

— при продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень таких лиц. При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

— при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа — цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Градостроительные сведения

На этом пункте хотелось бы остановиться более подробно, поскольку полноценное использование приобретаемого объекта недвижимости, целиком и полностью зависит от информации, содержащейся в документах территориального планирования и планировки территории.

При совершении сделки по покупке недвижимого имущества необходимо установить в каких территориальных зонах, расположено приобретаемое имущество. Данные сведения необходимы для определения возможности дальнейшего использования объектов недвижимости.

Приведем пример: вы приобретаете земельный участок, по документам, земельный участок имеет целевое назначение – под индивидуальную жилую застройку (эта информация есть в ЕГРН).

Чтобы удостовериться в действительности представленной информации, необходимо уточнить, а не утверждались ли на территории, в которой расположен земельный участок, какие – либо проекты планировки или межевания территории; не изменились ли зоны застройки, устанавливающие запрет на строительство ИЖС в данных зонах?

Ответы на эти вопросы можно получить из Генерального плана поселения, правилах землепользования и застройки. Если выяснится, что утвержден ППМ территории; внесены изменения в Генплан, ПЗЗ и правила застройки изменились, например с ИЖС на ПТжсм — зону высокоплотной многоэтажной застройки, то от покупки этого участка, следует отказаться.

Договор купли-продажи недвижимого имущества — форма

Для договора такого типа, обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В некоторых случаях, договор необходимо заверить у нотариуса, например при купле – продажи долей в недвижимом имуществе.

Договор купли-продажи недвижимого имущества — регистрация

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи недвижимого имущества – рассрочка/кредит

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), до момента полной оплаты покупателем признается находящейся в залоге у продавца, т.е. в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

По правилам, предусмотренным п.2 ст. 552 ГК РФ в случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, покупатель должен быть осведомлен об объекте недвижимости, который он приобретает; данный предмет сделки, должен быть индивидуально определен (поставлен на кадастровый учет; определены координаты и границ участка;); покупатель, должен быть осведомлен обо всех ограничениях и обременениях в отношении приобретаемого объекта недвижимости.