Метка: земельный участок

Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участкаДопустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка

” alt=”Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка”
| РенатРенат | Нет комментариев | 16:37

Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка

” alt=”Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка”

Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу». В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений представляют собой один из предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пп. 2 п. 1 ст. 38 ГрК РФ), которые устанавливаются в соответствующих градостроительных регламентах применительно к определенной территориальной зоне (ч. 2 ст. 38 ГрК РФ).

В случае если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются минимальные отступы от границ земельного участка при строительстве, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению (п. 1.1 ст. 38 ГрК РФ).

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ информация о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, содержится в градостроительном плане земельного участка.

Рассмотрим пример

Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Соответственно коэффициенты застройки такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м².

То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь три надземных этажа).

Можете построить дом в три этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².
Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями.

Строительство в садоводстве
Допустимый процент застройки в садоводстве

Согласно п. 6.7 «СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 14.10.2019 № 618/пр) (далее — СП 4.13130.2013) минимальные расстояния до границы соседнего участка должны быть:

— от садового (или жилого) дома — 3 м;
— отдельно стоящей хозяйственной постройки (или части садового (жилого) дома) с помещениями для содержания скота и птицы — 4 м;
— других хозяйственных построек — 1 м.

Следует учитывать, что СП 4.13130.2013 распространяется лишь на проектирование планировки и застройки территории ведения гражданами садоводства, а также зданий и сооружений, находящихся на этой территории.

В соответствии с п. 7.1 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) расстояние от границ участка должно быть не менее: до стены жилого дома — 3 м; до хозяйственных построек — 1 м.

На основании п. 4.13 СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288) противопожарные расстояния от хозяйственных построек на одном земельном участке до домов на соседних земельных участках, а также между домами соседних участков следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом требований подраздела 5.3 при организованной малоэтажной застройке. Противопожарные расстояния между хозяйственными постройками на соседних участках не нормируются. Расстояния от домов и построек на участках до зданий и сооружений на территориях общего назначения должны приниматься в соответствии с таблицей 1.

К примеру, для жилых зданий при степени огнестойкости I и классе конструктивной опасности С0 минимальное расстояние между ними должно составлять 6 метров.

Важно! Нарушение параметров разрешенного строительства или реконструкции в виде отступов от границ земельного участка не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации недвижимости. Аналогичное разъяснение содержится в Письме Росреестра от 05.03.2021 № 14-1578-ГЕ/21.

Read MoreRead More

Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участокОхранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок

” alt=”Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок”
| РенатРенат | Нет комментариев | 10:43

Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок

” alt=”Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок”

Перед покупкой или началом строительства дома важно убедиться, не входит ли земельный участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). В ЗОУИТ действуют различные ограничения: иногда строить просто запрещено, а иногда можно возводить сооружения ограниченной высоты.

Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства объекта недвижимости, но и в целом на судьбе построенного объекта.

В данном материале, мы отвечаем на самые важные вопросы об охранных зонах.

Какие бывают виды охранных зон?
Охранная зона устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта.

Все виды ЗОУИТ можно условно разделить на два блока:

• Зоны, которые регламентирует федеральное законодательство. Это водоохранные и природоохранные территории, а также территории объектов культурного наследия.
• Зоны, условия использования которых определяют различные ведомства. Это делают для соблюдения особых требований к расположенным на них объектах.

Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации.

В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.

В зависимости от вида зон в пределах ее территории устанавливаются те или иные ограничения использования земельных участков. Связаны эти ограничения, в основном, с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ.

Как узнать, какие охранные зоны есть на участке?
Виды охранных зон

При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для застройщика, особенно это касается подземных сооружений, которые визуально обнаружить невозможно.

Поэтому необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН) и посмотреть раздел «Ограничения». Кроме того, сведения о зонах с особыми условиями использования территории отображаются на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Также можно сделать запрос в органы архитектуры о том, какие охранные зоны содержатся в документации по планировке территории.

Зоны, где нельзя размещать дома
Причины ограничения строительства

В разных ЗОУИТ действуют различные условия. Есть участки, где запрещено вести любое строительство. Приобретать их рискованно: даже если вы построите там объект, зарегистрировать его будет невозможно. В худшем случае постройку заставят снести по решению суда. Вот почему важно проверять, есть ли в конкретной территориальной зоне запрет на строительство.

Закон запрещает строить рядом:

• с магистральными трубопроводами;
• газопроводами, водопроводами и сетями канализации;
• высоковольтной ЛЭП;
• источниками питьевого водоснабжения и водохранилищами;
• береговой полосой;
• аэродромами;
• коммунальными и промышленными объектами.

Важно! По санитарным правилам постройка может располагаться не ближе 20 метров от высоковольтной ЛЭП. Построить дом ближе можно, при условии, что владелец линии электропередач дал на это официальное согласие. Но критериев, по которым такое согласие можно получить, не существует. Кроме того, на публичных кадастровых картах этот участок не будет отмечен как ЗОУИТ.

Зачастую покупатели надеются на выписку из ЕГРН, где не указано никаких ограничений использования. Однако даже если данные о ЗОУИТ отсутствуют, строить новые объекты в запретной зоне нельзя. Иногда в охраняемую природную зону попадают целые поселения и районы. При этом не имеет значения, какой вид разрешенного использования участка указан в документах на участок. Если участок попал в охраняемую зону, на нем осуществлять строительство запрещено.

Охранная зона в выписке из ЕГРН не указана, почему?
Охранные зоны не указаны в ЕГРН — причины

Бывают случаи, когда в ЕГРН отсутствует запись об охранной зоне, но исходя из местоположения промышленного объекта на местности понятно, что она есть. Это связано в первую очередь с тем, что собственник промышленного объекта в нарушение законодательства не определил границы охранной зоны и не внес их в Единый государственный реестр недвижимости. Это является существенным нарушением режима использования такого объекта и является основанием для обращения в надзорные органы.

При неурегулировании данного вопроса в дальнейшем при попытке строительства зданий, строений сооружений на участке, попавшем в охранную зону (даже при отсутствии такой записи в ЕГРН) может возникнуть множество проблем.

Следует отметить, что если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, трубопровод и т.д., то это может указывать на то, что земельный участок входит в охранную зону, а отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в границах такой зоны, от выполнения требований к режиму использования таких земель.

Как определить территориальную зону земельного участка?
В соответствии с территориальной зоной, устанавливается и охранная зона

Заказать выписку из ЕГРН или отчет об объекте

В выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости можно узнать подробности о существующих обременениях, координаты объекта и местоположение границ, а также, попадает ли участок в границы ЗОУИТ.

Заказать выписку можно на сайте Росреестра. Для этого нужно авторизоваться через личный кабинет на Госуслугах. Нужно открыть вкладку «Физическим лицам» и выбрать пункт «Получить сведения из ЕГРН». Тому, у кого нет подтвержденной учетной записи, тоже можно получить выписку, просто придется заполнять больше полей.

Полагаться только на выписку из ЕГРН рискованно, поэтому необходимо провести дополнительные проверки.

Отчеты об объектах недвижимости содержат те же сведения, что и выписки из ЕГРН. Но заказать их можно только в специальных сервисах. Для этого достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Заказать отчет

Закажите отчет о земельном участке в сервисе Панорама. Сервис работает напрямую с Росреестром, даже когда портал ведомства не доступен.

Изучить публичную кадастровую карту

Необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра, найти земельный участок, выбрать в меню раздел «Слои» и найти пункт «ЗОУИТ». Если на участок накладывается зона с особыми условиями использования, она будет подсвечена зеленым цветом. Важно понимать, что отобразятся только те зоны, которые внесены в ЕГРН.

Одновременно на публичной кадастровой карте можно нажать на вкладку «Все объекты в точке», выбрать границы интересующего земельного участка и увидеть окно, где отобразится информация о нем. Так вы получите данные о территориальных зонах, в границах которых находится участок, и их виде, а также особых условиях использования, если они есть. Но все это с учетом того, что сведения о них внесены в ЕГРН.

Найти правила землепользования и застройки муниципального образования

Это градостроительный документ, который есть на сайте администрации населенного пункта, к которому относится участок. Правила состоят из текстовых описаний и графических изображений. В текстовой части содержится описание видов разрешенного использования всех земельных участков, допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка. А в графической части можно найти карты ЗОУИТ. Например, в Нижнем Новгороде, это несколько карт на каждый отдельный район.

Изучить генплан муниципального образования

Генплан населенного пункта имеет больший вес, чем правила землепользования и застройки. Его тоже публикуют на официальном сайте администрации. В нем можно посмотреть план развития магистралей и инженерных сетей, объекты, которые предполагается ввести в эксплуатацию, участки, строительство на которых запрещено либо ограничено.

Познакомиться с муниципальными картами

На региональных картах и картах муниципальных образований тоже может быть информация о ЗОУИТ. Например, в Нижнем Новгороде действует автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности, или «ИАИС ОГД». А в Нижегородской области работает специальный «Геопортал». Там отображаются все карты города. Увидеть на них ЗОУИТ можно, включив соответствующий слой на панели управления.

Заказать градостроительный план земельного участка

Получить актуальный градостроительный план участка может его собственник. Это один из наиболее достоверных способов определения территориальных зон. Там отображают полный свод ограничений и правил использования земли в конкретной местности. Документ формируют на базе сведений из разных органов государственной власти, которые могут быть больше нигде не опубликованы. Заказать такой план можно на портале Госуслуг.

Чем опасны охранные зоны на земельном участке?
Риски покупки земельного участка с охранными зонами

Любая охранная зона предполагает наличие ограничений по целевому использованию земельного участка. Охранная зона газопровода или ЛЭП может повлечь запрет на строительство каких-либо зданий, строений и сооружений. Наличие санитарно-защитной зоны указывает на запрет строительства объектов жилого назначения. Наличие кабеля означает, что любые земляные работы проводятся только при наличии согласования организации – собственника такой кабельной линии.

Происходит ли изъятие участков в охранной зоне?
Можно ли потерять участок из-за охранных зон?

Земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Кто согласовывает работы в охранной зоне газопровода?
К кому обращаться при согласовании работ в пределах охранных зон?

Любые земляные, взрывные, строительные работы, а также иные действия, которые могут повлечь сбой нормальной эксплуатации газопровода, проводятся только по согласованию с собственником линейного промышленного объекта. Перед тем, как осуществлять согласование, для определения местоположения участка охранной зоны необходимо запросить сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Можно ли изменить охранную зону земельного участка?

Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, возможно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он проверил расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнить его с тем, что внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают, и очевидно, что участок в охранную зону не попадает, далее нужно написать письмо в эксплуатирующую объект организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны.

Какая ответственность предусмотрена за работы в охранной зоне без согласования?

Для должностных лиц организаций это будет, в первую очередь, дисциплинарная ответственность, а дальше, в зависимости от последствий, может наступить административная, уголовная ответственность. Так, например, работы в охранной зоне газопровода без согласования газовой организации могут повлечь взрыв и нанести вред здоровью проводивших работы лиц. Очевидно, что за такое происшествие должностное лицо привлекут к уголовной ответственности. Если речь идет о действиях организации, работы которой привели к сбою газовой системы, то это в первую очередь будет гражданско-правовые последствия и возмещение убытков.

С кого взыскать убытки, если охранная зона не позволяет использовать земельный участок по назначению?

Убытки взыскиваются с собственника объекта, для которого установлена охранная зона. Если убытки не возмещаются либо возмещаются в незначительном размере, необходимо обращаться в суд.

Read MoreRead More

Инженерные изысканияИнженерные изыскания

” alt=”Инженерные изыскания”
| РенатРенат | Нет комментариев | 15:21

ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ
 
Что такое инженерные изыскания

Инженерные изыскания — это комплексная деятельность по изучению условий окружающей среды и факторов антропогенного воздействия, в целях рационального и безопасного использования территорий как в черте населенных пунктов, так и за их пределами.

Инженерные изыскания являются одним из важнейших видов строительной деятельности, с них начинается любой процесс строительства и эксплуатации объектов.

НЕОБХОДИМОСТЬ ВЫПОЛНЕНИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ
В каких случаях необходимы инженерные изыскания

Основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации договор между заказчиком (застройщиком) и исполнителем, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий.

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Инженерные изыскания проводят, чтобы сделать заключение о прогнозируемом воздействии окружающей среды на объект строительства.

Обязательная часть исследования — измерительные работы, благодаря которым и составляется проект, основной документ для возведения различных видов объектов недвижимости.

ВИДЫ ИЗЫСКАНИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В соответствии со статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации, перечень видов инженерных изысканий утвержден постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Какие виды работ необходимо провести на строительной площадке зависит от конкретных задач. Действия по инженерным изысканиям разделяют на два основных раздела:

• Экономический — обеспечение выгодных условий для строительства: обоснование экономической целесообразности стройки за счет подбора необходимых строительных материалов и водоснабжения; расчете сбалансированного подбора строительных ресурсов.

• Технический — изучение территории с целью выверенного подбора строительной площадки.

Основные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на пять основных видов:

— Инженерно-геодезические изыскания
— Инженерно-геологические изыскания
— Инженерно-гидрометеорологические изыскания
— Инженерно-экологические изыскания
— Инженерно-геотехнические изыскания

Специальные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на шесть специальных видов:

— Геотехнические исследования;
— Обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций;
— Поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;
— Локальный мониторинг компонентов окружающей среды;
— Разведка грунтовых строительных материалов;
— Локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

Важно! Минстрой России при необходимости может вносить изменения в настоящий перечень. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 № 230)

ЦЕЛИ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Перед инженерными изысканиями ставятся различные цели и задачи. К основным и самым важным можно отнести:

• Сбор необходимой информации о месте будущего строительства в рамках геологии, геодезии, экологии и гидрологии;
• Составление прогнозов о вероятных влияниях объекта на окружающую среду;
• Обнаружение негативных последствий при проведении строительных работ, разработка мероприятий по их минимизации и устранению рисков;
• Повышение надежности и безопасности, улучшение потреб свойств объекта;
• Оптимизация взаимосвязи между сооружением и окружающей средой, определение потенциала района застройки, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий;
• Получение материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства.

КТО ВЫПОЛНЯЕТ ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ

Инженерные изыскания и (или) отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания.

П. 2 ст. 47 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий.
Выполнение инженерных изысканий по таким договорам обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов).

Следует также учесть, что в случае, если предметом договора подряда является выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо должны быть одновременно членом трех саморегулируемых организаций — в области инженерных изысканий, в области архитектурно-строительного проектирования и в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий:

• государственных и муниципальных унитарных предприятий;
• коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов;
• юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями;
• юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов.

Важно! Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, внесению изменений в проектную документацию в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 Кодекса, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами (договоры субподряда), могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

РЕЗУЛЬТАТ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Результатом инженерных изысканий, является документ о выполненных инженерных изысканиях. Документ должен содержать материалы в текстовой и графической формах, отражающие сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

Read MoreRead More

Внесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участковВнесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участков

” alt=”ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ЧАСТИ СНЯТИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ”
| РенатРенат | Нет комментариев | 13:54

 
Содержание ограничений оборота земельных участков

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

Снятие ограничений

Согласно Федеральному закону, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», были внесены изменения, которые коснулись земельных участков, ограниченных в обороте.

Земельные участки, расположенные во втором поясе указанных зон, исключаются из числа земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Так, подпунктом 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Раньше данная статья была изложена в следующей редакции:

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

14) в первом и втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что изменилось для граждан и юридических лиц

Данные изменения, позволят гражданам и юридическим лицам, оформить свои права на земельный участок, даже если он находится во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Read MoreRead More

Градостроительный анализ земельного участкаГрадостроительный анализ земельного участка

” alt=”Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства”
| РенатРенат | Нет комментариев | 17:13

 
Градостроительный анализ при покупке земельного участка

” alt=”Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства”

Градостроительный анализ земельного участка

Проведение градостроительного анализа территории является основополагающим фактором в вопросе целесообразности приобретения участка для целей строительства.

Под градостроительным анализом участка понимается исследование установленных ограничений градостроительной деятельности на участке и оценка возможностей его застройки. Результатом градостроительного анализа является выявление юридических ограничений участка, влияющих в итоге на саму возможность застройки участка и его экономическую целесообразность.

Где найти градостроительную информацию

Существует достаточно большое количество открытых источников официальной информации, которыми можно и нужно пользоваться.

Это могут быть порталы:

— справочная информация Росреестра по объектам недвижимости в режиме online;
— публичная кадастровая карта Росреестра;
— федеральная государственная информационная система территориального планирования (геоинформационный портал);
— официальные сайты муниципальных образований.

Дополнительно в каждом регионе существуют специализированные источники градостроительной информации, например в Нижнем Новгороде – это региональная геоинформационная система.

Источники градостроительной информации информации

Источниками информации при приобретении земельного участка, являются документы территориального планирования (генеральный план поселения) и градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Алгоритм проведения градостроительного анализа участка для целей строительства

1 — шаг: анализ сведений кадастрового паспорта земельного участка:

Для целей застройки земельного участка необходимо определиться с техническими характеристиками участка, что в дальнейшем позволит индивидуализировать его, как объект недвижимости.

Кадастровый паспорт и документы о собственности не являются градостроительными документами. Несмотря на то, что данные документы могут содержать сведения, аналогичные градостроительной документации.

В кадастровый паспорт вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

• кадастровый номер участка (а также ранее существовавшие кадастровые номера, если объект преобразовывался);
• точный адрес – получение всей последующей документации необходимо осуществлять именно в отношении данного адреса и кадастрового номера, так как они являются индивидуализирующими признаками участка;
• площадь – необходимо отметить, что для участков, не прошедших надлежащую процедуру межевания, допускается указание площади с отклонениями (например, 15 000 кв.м +/– 40 кв.м). Такое указание площади не делает участок «несуществующим», однако означает, что подлежат дополнительной оценке риски корректировки площади и границ участка при вынесении участка на местность;
• категория земли и вид разрешённого использования – подробнее об анализе этих параметров скажем позднее;
• сведения о кадастровой стоимости участка– имеют значение в ряде случаев для построения экономической модели проекта девелопером;
• сведения о правообладателе.

2 – шаг: оценка соответствия категории и вида разрешённого вида использования участка поставленным целям:

Исходя из смысла положений земельного законодательства (подп. 8 п.1 ст. 1, п.1 и 2 ст. 7 ЗК) земли делятся по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Указанное выше несоответствие свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства и создает предпосылки для невозможности использования земельного участка для целей, ради которых он приобретается.

Например, строительство гостиницы на земельном участке с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, может свидетельствовать о самовольном характере такой недвижимости.

Рекомендации собственникам недвижимости. Обратить пристальное внимание на вид разрешенного использования земельного участка, соответствует ли он объекту, который будет возводиться. При этом, стоит учитывать, что изменить вид разрешенного использования земельного участка не всегда представляется легкой задачей.

3 – шаг: выявление и анализ утверждённой градостроительной документации в отношении приобретаемого участка:

Принципиальная возможность строительства
Градостроительный анализ выявляет принципиальную возможность строительства объекта с точки зрения градостроительного законодательства.

Если на земельный участок не разработана градостроительная документация, или согласно разработанной градостроительной документации, строительство на земельном участке не разрешено, то и все остальные факторы, такие как отсутствие технических ограничений, санитарно-защитных зон, охранных зон, наличие инженерных сетей, транспортная доступность — все эти факторы уже не имеют никакого значения. В получении разрешения на строительство будет отказано.

Что такое градостроительная документация

Строительные возможности земельного участка, определяются градостроительной документацией, разработанной на территорию, захватывающую земельный участок.

Градостроительная документация, в свою очередь, имеет иерархический порядок, который определяет их юридическую значимость.

Основные виды документации:

— Генеральный план;
— Правила землепользования и застройки;
— Проект планировки территории;
— Проект межевания территории;
— Градостроительный план земельного участка.

Также, в отношении территории могут быть разработаны различные территориальные схемы и другие градостроительные документы, и регламенты.

4 – шаг: выявление применимых в отношении участка ограничений и обременений, влияющих на возможность достижения цели:

Чтобы разобраться в существующей градостроительной ситуации и определить, в принципе, возможно ли строительство или реконструкция на земельном участке.

— например, земельный участок «сидит» в границах охранной зоны ЛЭП, газопровода, СЗЗ;
— при строительстве вблизи водоёмов, промышленных зон или в районах малоэтажной застройки;
— если участок включён границы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

В качестве практического совета могут быть даны следующие рекомендации:

• получить актуализированную схему размещения подземных сооружений и коммуникаций на объекте (так называемый лавсан) – это позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры на участке для последующего выяснения её статуса;
• обратиться в Роспотребнадзор за получением сведений об утверждённых СЗЗ в отношении участка (также рекомендуется визуально осмотреть территорию за границами участка на предмет расположения очевидных производственных/складских объектов, предполагающих существование СЗЗ, и в запросе конкретизировать «в том числе» эти объекты);
• проанализировать картотеку арбитражных споров (http://kad.arbitr.ru) на предмет споров по обременениям; банкротству, либо привлечению к административной ответственности.

5 – шаг: возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства:

Использование земельного участка в целях строительства, должно происходить в режиме строгого соблюдения требований градостроительных и технических регламентов.

В некоторых случаях правообладатели земельных участков сталкиваются с тем, что градостроительный регламент, установленный земельному участку, не подходит для реализации желаемого инвестиционного проекта.

При проработке проекта строительства может быть также выявлено, что конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики участка рассматриваются как неблагоприятные для застройки; либо предельные отступы от границ участка, предельная плотность либо иные параметры застройки не позволяют возвести на участке желаемый объект.

Для достижения поставленных целей, необходимо в соответствующих градостроительных регламентах выявить значения параметров возможной застройки.

Поводом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств:

1. размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров;
2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки.

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

• виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и объектов капитального строительства (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 Град. кодекса РФ) на основе нового Классификатора ВРИ 2019:

• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
— этажность;
— плотность застройки;
— минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий.

Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, установленной правилах землепользования и застройки территории.

Подводя итог, необходимо отметить, что вся полученная информация по участку должна оцениваться в совокупности, так как отдельные ограничения могут быть преодолены за счёт разработки дополнительных документов либо дополнительных затрат (например, финансирование работ по уменьшению СЗЗ).

Не знаете, с чего начать? Начните с обращения в ЮК «Версия – НН». Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

Read MoreRead More

Договор купли-продажи недвижимого имуществаДоговор купли-продажи недвижимого имущества

” alt=”Договор купли-продажи земельного участка”
| РенатРенат | Нет комментариев | 16:53

 

Договор купли-продажи недвижимого имущества

” alt=”Договор купли-продажи недвижимого имущества”

Существенные условия

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо проверить все существенные условия, которые позволят сохранить данный договор в легитимном состоянии.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

К таким условиям относятся:

— данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ) – данные условия, позволяют идентифицировать предмет покупки, как объект недвижимости. Например, при покупке здания – это техническая документация и сведения из ЕГРН с указанной в них информацией о площади и характеристиках объекта. В отношение земельного участка – это сведения о его границах и координатах, площади и кадастровом номере;

— градостроительные сведения (сведения из документов территориального планирования, ПЗЗ, сведения об утвержденных проектах планировки и межевания территории;
— условие о цене передаваемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

— при продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень таких лиц. При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

— при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа — цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Градостроительные сведения

На этом пункте хотелось бы остановиться более подробно, поскольку полноценное использование приобретаемого объекта недвижимости, целиком и полностью зависит от информации, содержащейся в документах территориального планирования и планировки территории.

При совершении сделки по покупке недвижимого имущества необходимо установить в каких территориальных зонах, расположено приобретаемое имущество. Данные сведения необходимы для определения возможности дальнейшего использования объектов недвижимости.

Приведем пример: вы приобретаете земельный участок, по документам, земельный участок имеет целевое назначение – под индивидуальную жилую застройку (эта информация есть в ЕГРН).

Чтобы удостовериться в действительности представленной информации, необходимо уточнить, а не утверждались ли на территории, в которой расположен земельный участок, какие – либо проекты планировки или межевания территории; не изменились ли зоны застройки, устанавливающие запрет на строительство ИЖС в данных зонах?

Ответы на эти вопросы можно получить из Генерального плана поселения, правилах землепользования и застройки. Если выяснится, что утвержден ППМ территории; внесены изменения в Генплан, ПЗЗ и правила застройки изменились, например с ИЖС на ПТжсм — зону высокоплотной многоэтажной застройки, то от покупки этого участка, следует отказаться.

Договор купли-продажи недвижимого имущества — форма

Для договора такого типа, обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В некоторых случаях, договор необходимо заверить у нотариуса, например при купле – продажи долей в недвижимом имуществе.

Договор купли-продажи недвижимого имущества — регистрация

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи недвижимого имущества – рассрочка/кредит

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), до момента полной оплаты покупателем признается находящейся в залоге у продавца, т.е. в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

По правилам, предусмотренным п.2 ст. 552 ГК РФ в случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, покупатель должен быть осведомлен об объекте недвижимости, который он приобретает; данный предмет сделки, должен быть индивидуально определен (поставлен на кадастровый учет; определены координаты и границ участка;); покупатель, должен быть осведомлен обо всех ограничениях и обременениях в отношении приобретаемого объекта недвижимости.

Read MoreRead More

Кадастровый план территорииКадастровый план территории

” alt=”Кадастровый план территории”
| РенатРенат | Нет комментариев | 14:47

 

Кадастровый план территории

” alt=”Кадастровый план территории”

Кадастровый план территории — что это и где заказать?

Кадастровый план территории (КПТ) — документ, составленный на основе картографических данных, сведений из реестров и необходимый к получению при проведении различных землеустроительных работ. На сегодняшний день этот документ можно заказать онлайн.

Какие сведения содержит кадастровый план территории?

Содержание кадастрового плана территории

С момента вступления в силу Земельного кодекса РФ порядок выделения земельных участков несколько усложнился, поскольку информация о каждом недвижимом объекте подлежит обязательному внесению в государственный реестр, а это требует установление четких границ надела и его координат.

Лица, которым нужен кадастровый план территории могут получить его через Росреестр, запросив обычную или расширенную выписку из ЕГРН, содержащую элементы КП.

Кадастровый план территории предоставляет сведения как в графическом, так и текстовом виде.

Графическое изображение наглядно объясняет расположение объекта на местности, отражает все существующие границы, смежные участки, строения, другие условные обозначения.

На практике необходимость получения КПТ возникает не редко, поскольку причинами тому служат следующие обстоятельства:

• проведение проектных и изыскательских работ;
• осуществление геодезических мероприятий;
• внесение новых или корректировка существующих в реестре сведений;
• подготовка схемы расположения земельного участка на кадастровом плане;
• составление межевого плана;
• подготовка технического плана на земельный участок;
• проведение других работ, для которых обязательно наличие КПТ.

Где можно получить кадастровый план территории?

Получить кадастровый план территории проще всего путем отправки запроса на формирование выписки из ЕГРН (справочная Росреестра), поскольку указанный документ будет содержать все необходимые элементы КП, а его подготовка в формате xml займет от нескольких минут до нескольких часов.

Существует несколько способов получения КП:

1. В зависимости от вида документа:

• электронный (более дешевый и быстрый вариант) или бумажный (формируется около 10 рабочих дней; может быть очень объемным, если в запросе фигурируют крупные территориальные единицы);
• отдельный документ (непосредственно КПТ с указанием координатных точек) или в виде приложения, содержащегося в выписке ЕГРН.

2. В зависимости от органа, полномочного выдавать документ:

• через основной регистрирующий орган — Росреестр;
• через МФЦ.

3. В зависимости от способа обращения:

• при личной явке в учреждение;
• дистанционно (онлайн).
Получить сведения об объекте недвижимости в режиме онлайн для ознакомления с КП совершенно беспрепятственно может любой желающий, при условии предоставления в запросе корректной информации о себе и оплате установленного за услугу сбора.

Текстовая часть документа описывает следующие характеристики:

• границы и площадь ЗУ на pkk5.rosreestr.ru;
• местоположение на территории;
• идентификационный номер;
• данные о фактически занимаемой участком площади и располагающихся рядом с ним наделов;
• действующий в отношении объекта вид права;
• государственный орган, проводивший регистрацию.

Однако, полнота сведений зависит от выбранной формы документа, которая варьируется по таким категориям, как КПТ:

• раскрывает основную информацию о земельных участках, попадающих в установленный квартал: присвоенные номера; площадь участков и самого квартала; адрес; разрешенный вид использования надела; информация о кадастровой стоимости объектов;
• содержит данные о располагающихся в границах квартала капитальных сооружениях, в том числе тех, что признаны объектами незавершенного строительства и идентифицирующей их информации: общие характеристики; вид использования; присвоенный адрес; номер и прочее;
• раздел, отображающий информацию в графическом виде.

Источником формирования плана выступает ЕГРН, в котором представлена информация о границах земельных наделов:

• отражает границы муниципальных образований (населенных пунктов), попадающих на запрашиваемый квартал;
• для территорий, в отношении которых действует особый режим использования;
• информирует об особых территориальных зонах, располагающихся на испрашиваемом кадастровом квартале;
• описывает основные координаты земельного надела;
• описывает границы объектов капитального строительства, в том числе и незавершенного;
• информация о землеустроительных объектах;
• основная информация о межевой сети.

Сроки годности кадастрового плана территории

Законодательными органами не регламентируются конкретные сроки, в которые действует кадастровый план территории. Этот документ сохраняет актуальность пока, занесённые в него, сведения находятся в полном соответствии с действительностью

Read MoreRead More

Изменение территориальной зоныИзменение территориальной зоны

| РенатРенат | 0 комментариев | 19:48

 

Изменение территориальной зоны 

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам – это результат градостроительного планирования территорий городских и сельских поселений.

Для правильного решения вопроса по изменению территориальной зоны нужно знать, что правила землепользования и застройки:

• это документ градостроительного зонирования (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ)
• утверждаются нормативными правовыми актами:

  • органов местного самоуправления;
  • органов государственной власти субъектов РФ.

• устанавливают:

  • территориальные зоны;
  • градостроительные регламенты;
  • порядок применения ПЗЗ;
  • порядок внесения изменений в ПЗЗ.

• порядок включает:

  • карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются границы территориальных зон;
  • градостроительные регламенты (функциональные зоны).

Таким образом, изменение территориальной зоны земельного участка, выполняется через внесение изменений в ПЗЗ поселения на уровне муниципальных органов самоуправления.
ПЗЗ принимаются на местном уровне. Значит, изменения в ПЗЗ вносятся на местном уровне. Внесение изменений в ПЗЗ рассматриваются главой местной администрации.

Перечень оснований для внесения изменений в ПЗЗ

При внесении изменений в генеральный план поселения или в схему территориального планирования муниципального района возникло несоответствие ПЗЗ:

1. генеральному плану
2. схеме территориального планирования
При получении предписания об устранении:
• нарушений;
• ограничений;
• несоответствий.

Предписание направляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ. Оно обязательно для исполнения в сроки, установленные законодательством.

При поступлении предложений:

1. об изменении границ территориальных зон;
2. об изменении градостроительных регламентов.

Кто может обратиться с заявлением об изменении территориальной зоны

Подготовить предложения о внесении изменений в ПЗЗ может любой желающий. Это могут быть:

• федеральные органы исполнительной власти;
• органы исполнительной власти субъектов РФ:
— когда ПЗЗ могут воспрепятствовать функционированию и размещению ОКС регионального значения
• органы местного самоуправления муниципального района:
— когда ПЗЗ препятствуют функционированию и размещению объектов капитального строительства местного значения
• органы местного самоуправления
— когда необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на соответствующих территории:
— когда ПЗЗ не обеспечивают возможность размещения на территориях поселения объектов, предусмотренных документами территориального планирования:

1. объектов федерального значения;
2. объектов регионального значения;
3. объектов местного значения муниципального района (за исключением линейных объектов).

Требование (а не предложение) о внесении изменений в ПЗЗ для обеспечения размещения объектов готовятся:

• уполномоченным федеральным органом исполнительной власти;
• уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ;
• уполномоченным органом местного самоуправления муниципального района.

Физические и юридические лица могут также подавать свои предложения (заявления) о внесении изменений в ПЗЗ в части изменения территориальной зоны земельного участка:

• в инициативном порядке;
• в случаях, когда в результате применения ПЗЗ участки и капитальные объекты не используются эффективно;
• причиняется вред их правообладателям;
• снижается стоимость ЗУ и объектов капитального строительства;
• не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений.

Заявление об изменении территориальной зоны

Заявление об изменении территориальной ЗУ должно содержать детальное обоснование необходимости внесения изменений в ПЗЗ.
Если в качестве причины обращения указывается невозможность эффективного использования участка или недвижимого имущества, то нужны факты, подтверждающие это утверждение.

Серьёзное внимание уделяется заявлениям, где в качестве причины обращения:

1. доказывается нанесение вреда правообладателю участка;
2. показывается уменьшение стоимости надела или капитальных объектов.

Объективность доказательств может послужить залогом благоприятного исхода в рассмотрении заявлений об изменении территориальной зоны.

Принятие решения об изменении территориальной зоны

Глава местной администрации с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении комиссии, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта о внесении изменения в правила землепользования и застройки или об отклонении предложения о внесении изменения в данные правила с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

Итоговое решение зависит от многих факторов:

• от результатов рассмотрения поступившего заявления в специальной комиссии;
• от результатов публичных слушаний:
— владельцы смежных участков и иные заинтересованные лица высказывают свои мнения;
— замечания фиксируются в протоколах этих слушаний.

Исключение:
изменение территориальной зоны ЗУ вызвана ошибками, допущенными при её формировании.

Обращение с заявлением об изменении территориальной зоны на стадии разработки ПЗЗ

• предложения и заявления направляются в Комиссию по проекту правил землепользования и застройки;
• в течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
— или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ;
— или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения.
• предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации;
• организуются публичные слушания;
• о проведении слушаний делается публикация в СМИ:
— о дате и месте проведения;
— с информацией из проекта изменений в ПЗЗ.
• в ряде случаев проведение публичных слушаний не требуется;
• по результатам слушаний комиссия готовит итоговый вариант проекта изменений в ПЗЗ с приложением к нему протокола публичных слушаний;
• подготовленные документы отправляются главе администрации:
— в течение 10 дней он должен принять решение:
1. о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления;
2. об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Обращение с заявлением об изменении территориальной зоны при действующих ПЗЗ

• Предложение о внесении изменений в ПЗЗ направляется в Комиссию по землепользованию и застройке (в соответствии с положениями статьи 32 Градостроительного кодекса РФ);
• В течение 30 дней со дня поступления предложения о внесении изменений в ПЗЗ комиссия готовит предварительное заключение, в котором содержатся:
— или рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в ПЗЗ;
— или рекомендации об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения.
• Предварительное заключение комиссии вместе с проектом изменений в ПЗЗ направляются главе местной администрации:
— в течение 30 дней он должен принять решение:
1. или о направлении проекта изменений в ПЗЗ в представительный орган местного самоуправления;
2. или об отклонении проекта изменений в ПЗЗ и о направлении его на доработку с указанием даты его повторного представления.

Важное в заявлении

Каким бы относительно несложным представлялся алгоритм решения вопроса об изменении территориальной зоны земельного надела, не стоит рассчитывать на лёгкость её выполнения.
Нужно повториться о важности доказательной базы. Она должна:
1. убедительно и объективно подтвердить невозможность эффективной эксплуатации ЗУ;
2. содержать причины, создавшие невозможность эксплуатации ЗУ при уже выполненном включении ЗУ в территориальную зону.

Для одних участков потребуется подготовка отчёта лицензированной компании. В нём должны содержаться официальные данные о низкой кадастровой стоимости:
• или наделов;
• или расположенных на участках объектов недвижимости.

Для других ЗУ потребуются доказательство того, что включение их в границы утвержденной территориальной зоны:
• противоречит статьям Градостроительного кодекса РФ;
• не учитывает существующее землепользование:
o например, застройку объектами капитального строительства;
• не соответствует генплану поселения в части назначения территории.

Для третьих наделов, считавшихся сельхозугодьями в зоне с/х земель, может потребоваться доказательство:
• низкого бонитета;
• низкой кадастровой стоимости в сравнении с той, что сложилась в муниципалитете.

Примеров доказательств можно приводить много. Каждый из них соответствует конкретной ситуации. Они не идентичны для всех наделов, для которых, по мнению правообладателей, требуется изменение территориальной зоны.

Необходимо выделить самые существенные основания, ведь внесение изменений в ПЗЗ — не обязанность, а право администрации. Основания тщательно изучаются, полученная информация проверяется, а частые отказы становятся не редкостью.

Правообладатели участков имеют право решить проблемы в судебном порядке. Примером этому может послужить суд, в котором собственник оспорил отказ администрации в изменении территориальной зоны. Он обосновал свои требования следующими причинами:

• на участке есть жилой дом
• генеральный план поселения не соответствует правилам землепользования и застройки.

Read MoreRead More

Аренда земельного участкаАренда земельного участка

| РенатРенат | Нет комментариев | 12:55

 

Аренда земельного участка

” alt=”Аренда земельного участка”

Определение договора аренды земельного участка

Аренда земельного участка – это передача земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок.

Выдел земельного участка в аренду возможен:

— из частной собственности;
— из государственной или муниципальной собственности.

Цель аренды земельного участка

Согласно ст. 22 ЗК РФ одной из ключевых целей заключения подобной сделки признается аренда земельного участка под строительство. Права и обязанности арендатора в данном случае регламентируются ст. 41 и 42 ЗК РФ.

Строительство – не единственная цель аренды земельного участка.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, строительство на которых, ограничено его целевым назначением.

Аренда земельного участка для ведения дачного, садоводческого или огороднического хозяйства, также ограничивает строительство на данных землях, объектов капитального строительства.

Иными словами, после предоставления земельного участка в аренду физическими или юридическими лицами, субъекты могут использовать данную территорию только по целевому назначению.

Ограничение на предоставление земли может быть связано с необходимостью капитального строительства.

Цена договора аренды

Размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка п. 12 ст. 22 ЗК РФ.

Способы расчета размера арендной платы:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков;

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона;

в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

— на установленные в п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ сроки.

Например, на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений;

На срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории;

На срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов.

Договор аренды земельного участка из государственной или муниципальной собственности, не должен ограничивать право доступа на земли общего пользования:

— свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Основные случаи аренды земельного участка без торгов:

— земельного участка юридическим лицам, принявшим на себя обязательство по завершению строительства объектов незавершенного строительства и исполнению обязательств застройщика перед гражданами;

— земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;

— земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства;

— земельного участка, предоставленного садоводческому или огородническому некоммерческому товариществу;

— земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений;

— земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства.

Внесение изменений в договор аренды земельного участка

Арендатор вправе требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка:

— в части увеличения срока этого договора;
— в части предмета соглашения;
— в части арендных платежей;
— в части ограничения в эксплуатации земли.

Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Read MoreRead More

Целевое назначение земельного участкаЦелевое назначение земельного участка

| РенатРенат | Нет комментариев | 19:50

 

ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

” alt=”Целевое назначение земельного участка”

Понятие целевого назначения земельного участка

Целевое назначение земель

Соотношение понятий категории земель и целевого назначения

Правовой статус цели назначения земель включает в себя закрепление категорий и видов использования данного участка.

Каждый участок земли подлежит отнесению к различным категориям и видам пользования, разрешенных для данного участка. Введение таких категорий и отдельных видов позволяет рационально использовать землю как уникальный природный ресурс, а также обеспечивать охрану и защиту ее качественных характеристик.

Земли в Российской Федерации, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Существует 7 основных категорий земель:
• земли сельскохозяйственного назначения
• земли поселений
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
• земли особо охраняемых территорий и объектов
• земли лесного фонда
• земли водного фонда
• земли запаса

Второй по значимости элемент правового режима участка — виды разрешенного использования, установленные для каждой категории земель. Их перечень, описание и коды в табличной форме содержатся в Приказе Минэкономики РФ от 01.09.14 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Целевое назначение земельного участка

Где можно найти информацию о разрешенных видах пользования?

Это использование в соответствии с приведённым выше зонированием (целевым назначением земельного участка).
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования ст. 7 ЗК РФ.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Обязанность использовать участок по целевому назначению
Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ собственники участков вправе:

• пользоваться находящимися в пределах его владений полезными ископаемыми и водами для собственных нужд;
• возводить здания в соответствии с целевым назначением участка, градостроительными, и специальными разрешениями;
• проводить надлежащие мелиоративные работы.
Земли могут использоваться в соответствии с назначением, предусмотренным землеустроительной и кадастровой документацией.

Таким образом, правовой режим использования участка определяется, прежде всего, исходя из его категориальной принадлежности.
Из содержания ст. 7 ЗК РФ очевидно, что разрешенные виды использования связаны с зонированием территории, проводимым по правилам, оговоренным федеральным законодательством. В пределах Земельного кодекса РФ законодатель упоминает о необходимости зонирования только в отношении земель поселений (ст. 85 ЗК РФ).
О необходимости зонирования иных категорий земель речь не идет. Однако Земельный кодекс России установил обязательность определения разрешенного вида использования участка на случай предоставления под застройку. А возведение зданий, как известно, возможно и на землях категорий, не отнесенных к землям поселений.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, виды разрешенного использования оговариваются градостроительными регламентами применительно к каждой территориальной зоне. Градостроительный кодекс РФ также содержит перечень земель:
• на которые градостроительные регламенты не распространяются;
• для которых они не устанавливаются.
К числу последних отнесены земли:
• лесного фонда;
• запаса;
• особо охраняемых природных территорий (исключение: земли курортов, лечебно-оздоровительных местностей);
• сельскохозяйственные угодья;
• покрытые поверхностными водами;
• находящиеся в границах особых экономических зон.

Способ использование участков, на которые не распространяются или в отношении которых не приняты градостроительные регламенты, определяется органами госвласти субъектов РФ или муниципалитетами.

Изменение целевого назначения земельного участка

Как изменить целевое назначение земельного участка

Изменением целевого назначения земли занимаются те же органы, которые занимались её установлением соответственно группы территории. В отношении частных территорий этим занимаются местные муниципальные органы.
Для того чтобы внести изменения вам понадобится:

Подать соответствующее заявление в орган власти. В заявлении должны быть подробно изложены причины для изменения.
К заявлению прилагаются все необходимые документы, а именно:

— выписка из ЕГРН;
-заключение экологов (при изменении категории земли);
— копия паспорта;
— документы, подтверждающие владение участком;
— согласие всех правообладателей на изменение ВРИ.

При условии одобрения заявления необходимо внести изменения в кадастровый учёт. Если заявление не было одобрено, его можно оспорить в судебном порядке.

Read MoreRead More