Метка: застройка

Ввод объекта в эксплуатациюВвод объекта в эксплуатацию

ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Что такое ввод объекта в эксплуатацию?

Согласно действующему законодательству, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.

По завершении строительства здания или сооружения оценивается его соответствие требованиям действующего законодательства, технических регламентов, проектной и рабочей документации, результатами которого являются приемка и ввод завершенного строительством здания или сооружения в эксплуатацию.

О готовности объекта к вводу в эксплуатацию застройщик заблаговременно извещает федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления и государственный строительный надзор.

Застройщик для осуществления своих функций может в соответствии с действующим законодательством привлекать технического заказчика — действующее на профессиональной основе физическое или юридическое лицо. В этом случае технический заказчик уполномочивается застройщиком организовывать процедуру приемки объекта и от его имени подписывать необходимые документы.

При приемке объектов проводится оценка его соответствия требованиям технических регламентов и проектной документации, а также связанных со строительством процессов монтажа и наладки оборудования.

КАКИЕ НУЖНЫ ДОКУМЕНТЫ

Для ввода объекта в эксплуатацию вам потребуются:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка;
3. разрешение на строительство;
4. акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
5. акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
6. акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
7. схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, в границах земельного участка;
8. заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
9. технический план объекта капитального строительства.

ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ОТКАЗА НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ
В каких случаях откажут в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

1. отсутствие документов, указанные в перечне документов;
2. несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства;
3. несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4. несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
5. несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.

Важно! Различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

ПОСТАНОВКА НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Важно! Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

 

Инженерные изысканияИнженерные изыскания

” alt=”Инженерные изыскания”

ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ
 
Что такое инженерные изыскания

Инженерные изыскания — это комплексная деятельность по изучению условий окружающей среды и факторов антропогенного воздействия, в целях рационального и безопасного использования территорий как в черте населенных пунктов, так и за их пределами.

Инженерные изыскания являются одним из важнейших видов строительной деятельности, с них начинается любой процесс строительства и эксплуатации объектов.

НЕОБХОДИМОСТЬ ВЫПОЛНЕНИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ
В каких случаях необходимы инженерные изыскания

Основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации договор между заказчиком (застройщиком) и исполнителем, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий.

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Инженерные изыскания проводят, чтобы сделать заключение о прогнозируемом воздействии окружающей среды на объект строительства.

Обязательная часть исследования — измерительные работы, благодаря которым и составляется проект, основной документ для возведения различных видов объектов недвижимости.

ВИДЫ ИЗЫСКАНИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В соответствии со статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации, перечень видов инженерных изысканий утвержден постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Какие виды работ необходимо провести на строительной площадке зависит от конкретных задач. Действия по инженерным изысканиям разделяют на два основных раздела:

• Экономический — обеспечение выгодных условий для строительства: обоснование экономической целесообразности стройки за счет подбора необходимых строительных материалов и водоснабжения; расчете сбалансированного подбора строительных ресурсов.

• Технический — изучение территории с целью выверенного подбора строительной площадки.

Основные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на пять основных видов:

— Инженерно-геодезические изыскания
— Инженерно-геологические изыскания
— Инженерно-гидрометеорологические изыскания
— Инженерно-экологические изыскания
— Инженерно-геотехнические изыскания

Специальные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на шесть специальных видов:

— Геотехнические исследования;
— Обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций;
— Поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;
— Локальный мониторинг компонентов окружающей среды;
— Разведка грунтовых строительных материалов;
— Локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

Важно! Минстрой России при необходимости может вносить изменения в настоящий перечень. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 № 230)

ЦЕЛИ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Перед инженерными изысканиями ставятся различные цели и задачи. К основным и самым важным можно отнести:

• Сбор необходимой информации о месте будущего строительства в рамках геологии, геодезии, экологии и гидрологии;
• Составление прогнозов о вероятных влияниях объекта на окружающую среду;
• Обнаружение негативных последствий при проведении строительных работ, разработка мероприятий по их минимизации и устранению рисков;
• Повышение надежности и безопасности, улучшение потреб свойств объекта;
• Оптимизация взаимосвязи между сооружением и окружающей средой, определение потенциала района застройки, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий;
• Получение материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства.

КТО ВЫПОЛНЯЕТ ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ

Инженерные изыскания и (или) отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания.

П. 2 ст. 47 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий.
Выполнение инженерных изысканий по таким договорам обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов).

Следует также учесть, что в случае, если предметом договора подряда является выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо должны быть одновременно членом трех саморегулируемых организаций — в области инженерных изысканий, в области архитектурно-строительного проектирования и в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий:

• государственных и муниципальных унитарных предприятий;
• коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов;
• юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями;
• юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов.

Важно! Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, внесению изменений в проектную документацию в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 Кодекса, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами (договоры субподряда), могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

РЕЗУЛЬТАТ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Результатом инженерных изысканий, является документ о выполненных инженерных изысканиях. Документ должен содержать материалы в текстовой и графической формах, отражающие сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

О чем подрядчик обязан предупредить заказчикаО чем подрядчик обязан предупредить заказчика

” alt=”Договор строительного подряда”

О чем подрядчик обязан предупредить заказчика

Строительная организация, после проведенного вводного инструктажа работников общества приступили к выполнению работ, однако после детального ознакомления с предметом и объемом работы без согласования с заказчиком и объяснения причин прекратили производство работ и убыли с территории.

КАКИЕ РИСКИ НЕСЕТ ПОДРЯДЧИК

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

— непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

— возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

— иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Подрядчик, не предупредивший заказчика об, указанных обстоятельствах не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.

В рассматриваемом случае, подрядчик обязан был поставить заказчика в известность о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, несогласованном объеме и предмете работ.

КАКИЕ РИСКИ НЕСТ ЗАКАЗЧИК

Если заказчик, после уведомления подрядчика об указанных обстоятельствах, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

Таким образом, для собственной же безопасности, подрядчик должен немедленно предупредить заказчика об обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Снос объекта капитального строительстваСнос объекта капитального строительства

” alt=”Снос объекта капитального строительства”

Новые правила сноса объекта капитального строительства

Снос объекта капитального строительства

Согласно п. 1 ст. 55.30 ГрК РФ основаниями для сноса объекта могут быть решение собственника либо, в случаях, установленных законом, решение суда или органа местного самоуправления.

Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения, выдаваемыми организациями, эксплуатирующими соответствующие инженерные сети. Отключение объекта подтверждается актом, подписанным сетевой организацией.

Технический заказчик обеспечивают подготовку проекта организации работ по сносу в качестве самостоятельного документа на основании результатов и материалов обследования объекта. Работы по подготовке данного документа должно осуществлять лицо, включенное в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Когда разработка проекта организации работ не требуется

Разработка проекта организации работ не требуется для сноса следующих объектов:

— гаража;
— садового дома,
— хозяйственных построек, расположенных на садовом земельном участке;
— объектов индивидуального жилищного строительства;
— некапитальных и вспомогательных построек.

Кто осуществляет снос капитального строительства

В Градостроительном кодексе РФ вводится понятие лица, осуществляющего снос объекта, по аналогии с понятием лица, осуществляющего строительство. Таким лицом может быть застройщик или индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда на осуществление сноса.

Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.

Уведомление о начале сноса капитального строительства

В целях взаимодействия с уполномоченными органами при осуществлении сноса ОКС законодательно устанавливается процедура извещения о начале работ и об их окончании, а также предоставления уполномоченному органу проекта организации работ по сносу.

Так, застройщик или технический заказчик не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу ОКС, направляет в орган местного самоуправления поселения, городского округа, муниципального района по месту нахождения объекта уведомление о планируемом сносе.
К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, прилагаются результаты и материалы обследования объекта, а также проект организации работ по сносу. В случае непредставления данных документов, уполномоченный орган запрашивает их самостоятельно.

Важно! Уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта, начаты до 04.08.2018 (ФЗ от 03.08.2018 № 340-ФЗ).

Внесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участковВнесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участков

” alt=”ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ЧАСТИ СНЯТИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ”

 
Содержание ограничений оборота земельных участков

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

Снятие ограничений

Согласно Федеральному закону, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», были внесены изменения, которые коснулись земельных участков, ограниченных в обороте.

Земельные участки, расположенные во втором поясе указанных зон, исключаются из числа земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Так, подпунктом 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Раньше данная статья была изложена в следующей редакции:

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

14) в первом и втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что изменилось для граждан и юридических лиц

Данные изменения, позволят гражданам и юридическим лицам, оформить свои права на земельный участок, даже если он находится во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

 
УЗАКОНИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел нежилое здание с надстроенным вторым этажом, не отраженным в технической документации. Суть вопроса заключалась в том, чтобы узаконить квадратные метры, которые не учтены в реестре недвижимости.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления данной реконструкции, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен реконструированный объект;
• Заказали проект реконструкции для дальнейшего обращения в уполномоченный орган для соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство;
• Подготовили технический план здания, включая метры в реконструированной части, для дальнейшей постановки объекта на кадастровый учет;
• Заказали техническое заключение о соответствии реконструированного здания градостроительным и пожарным нормам;

2 этап – административный.

• Подготовили и отправили в уполномоченный орган заявление с приложениями о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания;
• Получили отказ в выдаче разрешения, поскольку объект уже реконструирован (также были отмечены еще несущественные недочеты в проектной документации, которые на общий исход дела не влияли);
• Были получены технические условия на подключение объекта к сетям водоснабжения, водоотведения.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо сохранить обьект недвижимости в реконструированном состоянии;
• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный.

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости не соответствовал пожарным нормам и правилам, было принято решение, разработать проект пожарных рисков, а также план пожаротушения, которые обосновывали то, что объект недвижимости можно использовать по назначению в реконструированном состоянии.

Итог

Судебным актом, ЗДЕСЬ, сохранено в реконструированном состоянии нежилое здание, а также признано за истцом право собственности на нежилое здание.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания"

 
Реконструкция нежилого здания

Как узаконить реконструкцию здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам застройщики не делают то, что положено. Другими словами, сначала «построить/реконструировать» дом/здание на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены.

Что такое реконструкция

Данному понятию, дано определение в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ — реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка.

То есть, если вы увеличили площадь здания или его высоту, весь ваш объект недвижимости, включая незатронутую реконструкцией часть, стал самовольным строением.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

Признание права на самовольное строение через суд

Главное, что необходимо учитывать

При оформлении прав на реконструированное нежилое здание в судебном порядке – отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Что необходимо доказать истцу в суде

Наличие прав застройщика на земельный участок

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, должен быть в законном владении застройщика. Кроме того, построенное или реконструированное здание, должно находиться в зонах градостроительные регламенты которого, позволяют размещать на них соответствующий вид строительства.

Например, не получится узаконить жилой дом, построенный в зоне многоквартирной высокоплотной застройки, так как эта зона не подразумевает данный вид строительства.

Суды на местах обязательно должны интересоваться границами земельного участка, на котором вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построили в границах земельного участка, но, когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя, узаконить постройку не получится.

Наличие попыток легализации постройки

Очень важный момент! Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить.

Например, писал в госорганы, согласовывал строительство, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц

Самовольная постройка должна отвечать определенным критериям, позволяющим оценивать ее, как объект, который можно эксплуатировать без причинения вреда третьим лицам. Существует ряд категорий, которым должна соответствовать постройка.

В эти категории входят:

— соответствие возведенного/реконструированного градостроительным нормам и правилам (заключение дипломированного специалиста о том, что постройка соответствует строительным нормам и правилам);
— информации о противопожарном состоянии здания (заключение ГУ МЧС России, содержащее информацию о противопожарном состоянии здания);
— разработана ли для объекта проектная документация, в том числе включающая в себя раздел «Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности»;
— выполнение мероприятий по согласованию постройки с уполномоченными органами (СЭС, минэкология, росавиация и т.

Согласование проекта строительства должно подтвердить, что выбранные решения и предстоящие работы соответствуют ГПЗУ, строительным нормативам и регламентам, СП, ГОСТ, НПБ, другим руководящим документам. Возведение здания без согласований и разрешений является нарушением закона.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о признании права собственности на данную постройку.

Пример из практики ЗДЕСЬ.

Градостроительный анализ земельного участкаГрадостроительный анализ земельного участка

” alt=”Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства”

 
Градостроительный анализ при покупке земельного участка

” alt=”Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства”

Градостроительный анализ земельного участка

Проведение градостроительного анализа территории является основополагающим фактором в вопросе целесообразности приобретения участка для целей строительства.

Под градостроительным анализом участка понимается исследование установленных ограничений градостроительной деятельности на участке и оценка возможностей его застройки. Результатом градостроительного анализа является выявление юридических ограничений участка, влияющих в итоге на саму возможность застройки участка и его экономическую целесообразность.

Где найти градостроительную информацию

Существует достаточно большое количество открытых источников официальной информации, которыми можно и нужно пользоваться.

Это могут быть порталы:

— справочная информация Росреестра по объектам недвижимости в режиме online;
— публичная кадастровая карта Росреестра;
— федеральная государственная информационная система территориального планирования (геоинформационный портал);
— официальные сайты муниципальных образований.

Дополнительно в каждом регионе существуют специализированные источники градостроительной информации, например в Нижнем Новгороде – это региональная геоинформационная система.

Источники градостроительной информации информации

Источниками информации при приобретении земельного участка, являются документы территориального планирования (генеральный план поселения) и градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Алгоритм проведения градостроительного анализа участка для целей строительства

1 — шаг: анализ сведений кадастрового паспорта земельного участка:

Для целей застройки земельного участка необходимо определиться с техническими характеристиками участка, что в дальнейшем позволит индивидуализировать его, как объект недвижимости.

Кадастровый паспорт и документы о собственности не являются градостроительными документами. Несмотря на то, что данные документы могут содержать сведения, аналогичные градостроительной документации.

В кадастровый паспорт вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

• кадастровый номер участка (а также ранее существовавшие кадастровые номера, если объект преобразовывался);
• точный адрес – получение всей последующей документации необходимо осуществлять именно в отношении данного адреса и кадастрового номера, так как они являются индивидуализирующими признаками участка;
• площадь – необходимо отметить, что для участков, не прошедших надлежащую процедуру межевания, допускается указание площади с отклонениями (например, 15 000 кв.м +/– 40 кв.м). Такое указание площади не делает участок «несуществующим», однако означает, что подлежат дополнительной оценке риски корректировки площади и границ участка при вынесении участка на местность;
• категория земли и вид разрешённого использования – подробнее об анализе этих параметров скажем позднее;
• сведения о кадастровой стоимости участка– имеют значение в ряде случаев для построения экономической модели проекта девелопером;
• сведения о правообладателе.

2 – шаг: оценка соответствия категории и вида разрешённого вида использования участка поставленным целям:

Исходя из смысла положений земельного законодательства (подп. 8 п.1 ст. 1, п.1 и 2 ст. 7 ЗК) земли делятся по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Указанное выше несоответствие свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства и создает предпосылки для невозможности использования земельного участка для целей, ради которых он приобретается.

Например, строительство гостиницы на земельном участке с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, может свидетельствовать о самовольном характере такой недвижимости.

Рекомендации собственникам недвижимости. Обратить пристальное внимание на вид разрешенного использования земельного участка, соответствует ли он объекту, который будет возводиться. При этом, стоит учитывать, что изменить вид разрешенного использования земельного участка не всегда представляется легкой задачей.

3 – шаг: выявление и анализ утверждённой градостроительной документации в отношении приобретаемого участка:

Принципиальная возможность строительства
Градостроительный анализ выявляет принципиальную возможность строительства объекта с точки зрения градостроительного законодательства.

Если на земельный участок не разработана градостроительная документация, или согласно разработанной градостроительной документации, строительство на земельном участке не разрешено, то и все остальные факторы, такие как отсутствие технических ограничений, санитарно-защитных зон, охранных зон, наличие инженерных сетей, транспортная доступность — все эти факторы уже не имеют никакого значения. В получении разрешения на строительство будет отказано.

Что такое градостроительная документация

Строительные возможности земельного участка, определяются градостроительной документацией, разработанной на территорию, захватывающую земельный участок.

Градостроительная документация, в свою очередь, имеет иерархический порядок, который определяет их юридическую значимость.

Основные виды документации:

— Генеральный план;
— Правила землепользования и застройки;
— Проект планировки территории;
— Проект межевания территории;
— Градостроительный план земельного участка.

Также, в отношении территории могут быть разработаны различные территориальные схемы и другие градостроительные документы, и регламенты.

4 – шаг: выявление применимых в отношении участка ограничений и обременений, влияющих на возможность достижения цели:

Чтобы разобраться в существующей градостроительной ситуации и определить, в принципе, возможно ли строительство или реконструкция на земельном участке.

— например, земельный участок «сидит» в границах охранной зоны ЛЭП, газопровода, СЗЗ;
— при строительстве вблизи водоёмов, промышленных зон или в районах малоэтажной застройки;
— если участок включён границы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

В качестве практического совета могут быть даны следующие рекомендации:

• получить актуализированную схему размещения подземных сооружений и коммуникаций на объекте (так называемый лавсан) – это позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры на участке для последующего выяснения её статуса;
• обратиться в Роспотребнадзор за получением сведений об утверждённых СЗЗ в отношении участка (также рекомендуется визуально осмотреть территорию за границами участка на предмет расположения очевидных производственных/складских объектов, предполагающих существование СЗЗ, и в запросе конкретизировать «в том числе» эти объекты);
• проанализировать картотеку арбитражных споров (http://kad.arbitr.ru) на предмет споров по обременениям; банкротству, либо привлечению к административной ответственности.

5 – шаг: возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства:

Использование земельного участка в целях строительства, должно происходить в режиме строгого соблюдения требований градостроительных и технических регламентов.

В некоторых случаях правообладатели земельных участков сталкиваются с тем, что градостроительный регламент, установленный земельному участку, не подходит для реализации желаемого инвестиционного проекта.

При проработке проекта строительства может быть также выявлено, что конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики участка рассматриваются как неблагоприятные для застройки; либо предельные отступы от границ участка, предельная плотность либо иные параметры застройки не позволяют возвести на участке желаемый объект.

Для достижения поставленных целей, необходимо в соответствующих градостроительных регламентах выявить значения параметров возможной застройки.

Поводом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств:

1. размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров;
2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки.

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

• виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и объектов капитального строительства (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 Град. кодекса РФ) на основе нового Классификатора ВРИ 2019:

• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
— этажность;
— плотность застройки;
— минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий.

Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, установленной правилах землепользования и застройки территории.

Подводя итог, необходимо отметить, что вся полученная информация по участку должна оцениваться в совокупности, так как отдельные ограничения могут быть преодолены за счёт разработки дополнительных документов либо дополнительных затрат (например, финансирование работ по уменьшению СЗЗ).

Не знаете, с чего начать? Начните с обращения в ЮК «Версия – НН». Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

Государственный строительный надзорГосударственный строительный надзор

” alt=”Государственный строительный надзор"

 
Государственный строительный надзор

 

” alt=”Государственный строительный надзор"

Когда необходимо проведение государственного строительного надзора

Под объектами капитального строительства, при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте которых в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется государственный строительный надзор, на основании статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимаются здания, строения, сооружения, а также объекты, строительство которых не завершено, в том числе:

— объекты индивидуального жилищного строительства с параметрами, указанными в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации,
— отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, а также комплекс таких объектов капитального строительства (складские, производственные, промышленные комплексы и пр.),
— сети инженерно-технического обеспечения,
— дороги, мосты,
— канализационные насосные станции,
— автозаправочные станции,
— антенно-мачтовые устройства, станции сотовой связи,
— взлетно-посадочные полосы аэропортов и т.д.

Перечисленные объекты капитального строительства подлежат государственному строительному надзору, осуществляемому соответствующим органом исполнительной власти в соответствии с частями 3, 4 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Порядок проведения государственного строительного надзора

Порядок осуществления государственного строительного надзора урегулирован в статье 54 Градостроительного кодекса.

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией; реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Статьей 49 Градостроительного кодекса установлено, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Приведенное в названной норме понятие объекта капитального строительства не содержит в качестве обязательного его признака критерия прочной связи с землей (невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба назначению).

Предметом государственного строительного надзора является проверка:

1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
2) наличия разрешения на строительство;
3) выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 Градостроительного Кодекса.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок

При выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику предписания об устранении таких нарушений.

В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.

Кто осуществляет государственный строительный надзор

Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление федерального государственного строительного надзора, при строительстве, реконструкции всех объектов, указанных в пункте 5,1 статьи 6 Градостроительного Кодекса РФ (РОСТЕХНАДЗОР).

При строительстве, реконструкции иных объектов капитального строительства, государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление регионального государственного строительного надзора (Инспекция государственного строительного надзора субъекта федерации).

Таким образом, критериями поднадзорности объектов государственному строительному надзору является их отнесение к объектам капитального строительства и необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации, на основании которой осуществляется строительство, в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса.

Раздел жилого домаРаздел жилого дома

” alt=”Раздел жилого дома”

 
Порядок «раздела» индивидуальных жилых домов

” alt=”Раздел жилого дома”

Раздел жилого дома

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требований, достаточно было выполнить два отдельных входа.
Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Для чего нужен раздел жилого дома

• Автономность — раздел жилого дома, предусматривает собой фактический раздел домовладения, т.е. возможность использования его автономно. Со строительной точки зрения: сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц; выделяемые части должны быть изолированы; каждая выделенная часть должна быть автономна;

• Независимость – каждый участник долевой собственности, получает выделенную долю в объекте недвижимости и технические документы на единицу; отсутствие необходимости согласовывать технические изменения здания с сособственниками жилого дома; отпадает преимущественное право покупки объекта при его отчуждении.

• Выгода – коммерческая ценность самостоятельного жилого дома, повышается на рынке недвижимости.

Что должно получиться при разделе жилого дома

В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Данное требование стимулирует собственников индивидуальных жилых домов выделить «в натуре», «поделить» принадлежащие им жилые дома, то есть оформить свои права на отдельные жилые помещения.

Согласно ч.7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14) Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

В данном случае возможны два варианта: индивидуальный жилой дом подлежит преобразованию либо в многоквартирный дом с одновременным созданием в нем квартир, либо в жилой дом блокированной застройки с одновременным образованием в нем блоков.

Данные объекты имеют разный правовой режим, который следует учитывать собственникам при принятии решений.

Согласно действующему законодательству, многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.

При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо изменить назначение здания с «жилое» (жилой дом) на «многоквартирный дом» и на основании п. 4 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ осуществить государственный кадастровый учет одновременно в отношении всех квартир в таком здании.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).
Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г. относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

А что с землей?

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В этой связи изменение назначения здания с «жилое» на «многоквартирный дом», раздел жилого дома на блоки, требуют приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости.

Кроме того, при совместном разделе жилого дома и земельного участка, необходимо учитывать его минимальные нормы предоставления, при определении статуса объекта недвижимости, расположенного на нем.