Метка: закон

Отмена генерального планаОтмена генерального плана

” alt=”Генеральный план”
| РенатРенат | Нет комментариев | 14:19

Ситуация:

В нашу компанию обратилась многодетная семья по вопросу оформления земельного участка, находящегося у них в аренде. Проблема заключалась в том, что данный участок, располагался в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс).

Задачи:

• Определить законность установление и утверждение зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс);
• Инициировать процесс предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в собственность;
• В случае отказа оспорить принятое решение в судебном порядке.

Цель:

• Определить нарушенное право клиента и определить возможность восстановления нарушенного права;
• Признать не действующими положения генерального плана в части установления границы зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что сделано нами:

• Подготовили пакет документов и направили его в уполномоченный орган с требованием, предоставить земельный участок с расположенным на нем ОКС в собственность, основание — договор аренды;
• Получили отказ, мотивированный тем, что земельный участок находится в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс);


• Определение подсудности;
• Подготовили исковое заявление о признании недействующим положений генерального плана;
• Участие в судебных заседаниях, в ходе которых, нам удалось убедить суд, что положения генерального плана в части установления охранных зон, нарушает права и законные интересы нашего клиента. Итог – решение суда в нашу пользу;
• Но на этом ответчик не остановился – подана апелляционная жалоба – мы подготовили возражение на нее;
• Выход с суд апелляционной инстанции, мы поддержали наши доводы и решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Итог:

Признаны не действующими со дня вступления решения суда в законную силу положения генерального плана города в той мере, в какой при утверждении генерального плана города не был соблюден порядок установления границы зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В дальнейшем проблем по предоставлению земельного участка в собственность не возникло.

Read MoreRead More

Оформление пристрояОформление пристроя

” alt=”Помощь в получении разрешения на строительство”
| РенатРенат | Нет комментариев | 13:19

Ситуация:

К нам за юридической помощью обратилась организация, суть вопроса заключалась в оформлении самовольно возведенного пристроя (ангар) к зданию.

Задача:

— Подготовить комплект документов, для регистрации права собственности на объект недвижимости;
— Зарегистрировать право собственности на вспомогательное сооружение – ангар.

Что сделали мы:

Консультирование

— Правовой анализ документов на основное здание, для установления статуса оформляемого объекта.

Взаимодействие с кадастровым инженером 

— Подготовка технического плана на вспомогательный объект недвижимости – ангар.

Взаимодействие с экспертами

— Подготовка технического заключения на ангар.

Взаимодействие с уполномоченными органами

— Подготовка документов для постановки объекта на кдастровый учет;
— Подача документов на ГКН (государственный кадастровый учет);
— Получение выписки из ЕГРН на ангар.

Результат:

Ангар поставлен на кадастровый учет и на него зарегистрировано право собственности.

” alt=”Оформление пристроя”

Исполнитель проекта – Козлова Ирина Андреевна

Read MoreRead More

Оспаривание выкупной стоимостиОспаривание выкупной стоимости

” alt=”Оспаривание выкупной стоимости”
| РенатРенат | Нет комментариев | 13:01

 

Ситуация:

Администрация признала квартиру клиента аварийной, а земельный участок подлежащим изъятию. В свою очередь, определив выкупную стоимость в размере 1 660 000 руб. Данная оценка не устроила нашего заказчика, и она обратилась в нашу компанию за разрешением данного вопроса.

Цель:

Установить выкупную цену, равную рыночной стоимости данной квартиры с учетом земельного участка.
Что сделано нами:
Задействованы эксперты нашей компании, они подготовили рецензию на отчет, предоставленный администрацией, в которой оценка в размере 1 660 000 руб., признана заниженной.

Далее мы подготовили исковое заявление с учетом мнения наших экспертов, а также ходатайство о назначении судебной экспертизы с вопросами об установлении выкупной цены спорной квартиры.

Итог:

Судебная экспертиза определила выкупную стоимость в размере 2 890 000 руб., а суд в своем решении утвердил ее.

” alt=”Оспаривание выкупной стоимости”

Исполнитель проекта: Козлов Ренат Григорьевич

Read MoreRead More

Отклонение от параметров при строительствеОтклонение от параметров при строительстве

” alt=”Отклонение от параметров пристроительстве”
| РенатРенат | Нет комментариев | 11:59

Ситуация:

В нашу компанию обратился застройщик, по вопросу отклонение от параметров строительства объекта капитального строительства.

Цель:

Получить разрешение на отклонение от параметров строительства объекта капитального строительства.
Что сделано нами:
Задействованы эксперты нашей компании, они подготовили СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка).
Далее мы провели:
— проверку соблюдения требований технических и строительных регламентов земельного участка;
— подготовили и направили в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения на отклонение;
— приняли участие в публичных слушаниях по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Итог:

Принято решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. С полным текстом можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

” alt=”Отклонение от предельных параметров при строительстве”

Исполнитель проекта — Козлова Ирина Андреевна

Read MoreRead More

Раздел жилого домаРаздел жилого дома

” alt=”Раздел жилого дома”
| РенатРенат | Нет комментариев | 11:41

 
Порядок «раздела» индивидуальных жилых домов

” alt=”Раздел жилого дома”

Раздел жилого дома

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требований, достаточно было выполнить два отдельных входа.
Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Для чего нужен раздел жилого дома

• Автономность — раздел жилого дома, предусматривает собой фактический раздел домовладения, т.е. возможность использования его автономно. Со строительной точки зрения: сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц; выделяемые части должны быть изолированы; каждая выделенная часть должна быть автономна;

• Независимость – каждый участник долевой собственности, получает выделенную долю в объекте недвижимости и технические документы на единицу; отсутствие необходимости согласовывать технические изменения здания с сособственниками жилого дома; отпадает преимущественное право покупки объекта при его отчуждении.

• Выгода – коммерческая ценность самостоятельного жилого дома, повышается на рынке недвижимости.

Что должно получиться при разделе жилого дома

В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Данное требование стимулирует собственников индивидуальных жилых домов выделить «в натуре», «поделить» принадлежащие им жилые дома, то есть оформить свои права на отдельные жилые помещения.

Согласно ч.7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14) Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

В данном случае возможны два варианта: индивидуальный жилой дом подлежит преобразованию либо в многоквартирный дом с одновременным созданием в нем квартир, либо в жилой дом блокированной застройки с одновременным образованием в нем блоков.

Данные объекты имеют разный правовой режим, который следует учитывать собственникам при принятии решений.

Согласно действующему законодательству, многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.

При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо изменить назначение здания с «жилое» (жилой дом) на «многоквартирный дом» и на основании п. 4 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ осуществить государственный кадастровый учет одновременно в отношении всех квартир в таком здании.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).
Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г. относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

А что с землей?

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В этой связи изменение назначения здания с «жилое» на «многоквартирный дом», раздел жилого дома на блоки, требуют приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости.

Кроме того, при совместном разделе жилого дома и земельного участка, необходимо учитывать его минимальные нормы предоставления, при определении статуса объекта недвижимости, расположенного на нем.

Read MoreRead More

Форс-мажорФорс-мажор

” alt=”Отказ в выдаче разрешения на строительство”
| РенатРенат | Нет комментариев | 13:28

 

Влияние коронавируса на коммерческие отношения — форс-мажор?

” alt=”Форс-мажор”

Определение термина форс-мажор

Российское законодательство не содержит такого термина, как форс-мажор, но применяется понятие форс-мажорных событий, из-за которых одна из сторон, взявших на себя обязательства по контракту, не в состоянии выполнить все или часть этих обязательств. Необходимо понимать, как они определяются, порядок их закрепления в контрактах, а также их виды и признаки.

Под форс-мажором понимается некая ситуация, которая не зависит от действий участников договора. Она не могла быть запланирована, либо предусмотрена. Против нее невозможно принять какие-либо меры, на нее невозможно повлиять, она носит чрезвычайный характер.

Под чрезвычайностью понимается следующее: «исключительность, выход за пределы „нормального“, обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах».

Юридические основания для пересмотра договоров во время кризисной ситуации

С точки зрения российского права есть три юридические концепции, которые могут применяться к договорным отношениям в ситуации кризиса:

1. Непреодолимая сила, или «форс-мажор» (ч. 3 ст. 401 ГК РФ).
2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ).
3. Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Наступление форс-мажорного обстоятельства позволяет стороне не исполнять свои обязательства из договора и при этом нести ограниченную ответственность (при соблюдении ряда условий). В российском правовом поле для признания обстоятельства форс-мажором оно должно удовлетворять всем следующим условиям:

— обстоятельство исключительно и не является обычным в конкретных условиях;
— на момент заключения договора стороны не могли предвидеть возникновение обстоятельства;
— наступление обстоятельства не зависит от воли какой-либо из сторон договора.

Обстоятельство непредотвратимо, что означает невозможность для любого участника гражданского оборота избежать наступления обстоятельства или его последствий.

Является ли коронавирус форс-мажором?

В соответствии с абзацем 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г., № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», непредотвратимым обстоятельством понимается то обстоятельство, при наличии и действии которого, любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Для внешнеторговых контрактов примерный перечень обстоятельств непреодолимой силы установлен в пункте 1.3. Положения о порядке свидетельствования ТПП России обстоятельств непреодолимой силы (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14).

В частности, к обстоятельствами непреодолимой силы относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства.

Таким образом, очевидно, что эпидемию коронавируса можно отнести к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору).
Какие последствия влечет форс-мажор для сторон договора

Во-первых, в случае форс-мажора у контрагентов появляется возможность требовать авансы у поставщиков услуг (например, обеспечительный платеж по договору аренды), ссылаясь на то, что услуги по авансированным оплатам так и не были оказаны, а форс-мажор — как указано выше — не дает права «просто взять и удержать оплату.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года, № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как обстоятельства исчезли.

Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Здесь мы еще раз подчеркнем важность формулировки в договоре с поставщиками. В разделе форс-мажор рекомендуется предусмотреть реальные действия сторон в случае форс-мажора, в том числе — порядок и сроки возврата денежных средств.

До случая с коронавирусом, по нашим наблюдениям, «форс-мажор» был самым «заброшенным» разделом договоров, которые никто из сторон особо не читал.

Во-вторых, обстоятельства непреодолимой силы, по общему правилу влекут применение статьи 781 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет удерживать фактически понесенные расходы:

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

То есть в случае форс-мажора по общему правилу исполнитель услуг может удерживать фактически понесенные расходы.

Может ли контрагент расторгнуть договор из-за того, что должник уведомил его о форс-мажоре?

Все зависит от того, что предусмотрено в договоре. По общему правилу контрагент может расторгнуть договор, если он потеряет интерес в исполнении обязательства (п. 9 Постановления Пленума ВС № 7 “Об ответственности за нарушение обязательств”). Но потерю интереса нужно обосновать, указать конкретные причины, почему контрагенту неинтересно принять исполнение, когда обстоятельства, вызвавшие форс-мажор, отпадут.

Можно ли не платить арендную плату, если все работники переведены на удаленную работу?

Совсем не платить не получится. В зависимости от переговорной позиции арендатора, можно потребовать пересчета арендной платы на основании существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) и п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Полезным будет также сослаться на любые акты федеральных или региональных властей, которыми рекомендовано работать из дома или которые ограничивают компактное размещение людей в одном пространстве.

Read MoreRead More

Договор купли-продажи недвижимого имуществаДоговор купли-продажи недвижимого имущества

” alt=”Договор купли-продажи земельного участка”
| РенатРенат | Нет комментариев | 16:53

 

Договор купли-продажи недвижимого имущества

” alt=”Договор купли-продажи недвижимого имущества”

Существенные условия

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества необходимо проверить все существенные условия, которые позволят сохранить данный договор в легитимном состоянии.

Договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора. Таковыми являются условия о предмете договора, условия, которые в законе или иных правовых актах определены как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Без них договор будет считаться незаключенным.

К таким условиям относятся:

— данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные о его расположении на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ) – данные условия, позволяют идентифицировать предмет покупки, как объект недвижимости. Например, при покупке здания – это техническая документация и сведения из ЕГРН с указанной в них информацией о площади и характеристиках объекта. В отношение земельного участка – это сведения о его границах и координатах, площади и кадастровом номере;

— градостроительные сведения (сведения из документов территориального планирования, ПЗЗ, сведения об утвержденных проектах планировки и межевания территории;
— условие о цене передаваемого объекта недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

— при продаже жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, — перечень таких лиц. При этом необходимо указать, на каких именно правах они пользуются жилыми помещениями (п. 1 ст. 558 ГК РФ);

— при продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа — цена объекта недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

Градостроительные сведения

На этом пункте хотелось бы остановиться более подробно, поскольку полноценное использование приобретаемого объекта недвижимости, целиком и полностью зависит от информации, содержащейся в документах территориального планирования и планировки территории.

При совершении сделки по покупке недвижимого имущества необходимо установить в каких территориальных зонах, расположено приобретаемое имущество. Данные сведения необходимы для определения возможности дальнейшего использования объектов недвижимости.

Приведем пример: вы приобретаете земельный участок, по документам, земельный участок имеет целевое назначение – под индивидуальную жилую застройку (эта информация есть в ЕГРН).

Чтобы удостовериться в действительности представленной информации, необходимо уточнить, а не утверждались ли на территории, в которой расположен земельный участок, какие – либо проекты планировки или межевания территории; не изменились ли зоны застройки, устанавливающие запрет на строительство ИЖС в данных зонах?

Ответы на эти вопросы можно получить из Генерального плана поселения, правилах землепользования и застройки. Если выяснится, что утвержден ППМ территории; внесены изменения в Генплан, ПЗЗ и правила застройки изменились, например с ИЖС на ПТжсм — зону высокоплотной многоэтажной застройки, то от покупки этого участка, следует отказаться.

Договор купли-продажи недвижимого имущества — форма

Для договора такого типа, обязательна письменная форма. Он должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). В некоторых случаях, договор необходимо заверить у нотариуса, например при купле – продажи долей в недвижимом имуществе.

Договор купли-продажи недвижимого имущества — регистрация

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Договор купли-продажи недвижимого имущества – рассрочка/кредит

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, недвижимость, проданная в кредит (в том числе с условием о рассрочке платежа), до момента полной оплаты покупателем признается находящейся в залоге у продавца, т.е. в данном случае возникает ипотека в силу закона. Это следует из совокупности норм п. п. 1, 5 ст. 488, п. п. 1, 3 ст. 489 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Последняя осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 19, п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

По правилам, предусмотренным п.2 ст. 552 ГК РФ в случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, покупатель должен быть осведомлен об объекте недвижимости, который он приобретает; данный предмет сделки, должен быть индивидуально определен (поставлен на кадастровый учет; определены координаты и границ участка;); покупатель, должен быть осведомлен обо всех ограничениях и обременениях в отношении приобретаемого объекта недвижимости.

Read MoreRead More