Метка: закон

О чем подрядчик обязан предупредить заказчикаО чем подрядчик обязан предупредить заказчика

” alt=”Договор строительного подряда”

О чем подрядчик обязан предупредить заказчика

Строительная организация, после проведенного вводного инструктажа работников общества приступили к выполнению работ, однако после детального ознакомления с предметом и объемом работы без согласования с заказчиком и объяснения причин прекратили производство работ и убыли с территории.

КАКИЕ РИСКИ НЕСЕТ ПОДРЯДЧИК

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

— непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

— возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

— иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Подрядчик, не предупредивший заказчика об, указанных обстоятельствах не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.

В рассматриваемом случае, подрядчик обязан был поставить заказчика в известность о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, несогласованном объеме и предмете работ.

КАКИЕ РИСКИ НЕСТ ЗАКАЗЧИК

Если заказчик, после уведомления подрядчика об указанных обстоятельствах, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

Таким образом, для собственной же безопасности, подрядчик должен немедленно предупредить заказчика об обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Внесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участковВнесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участков

” alt=”ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ЧАСТИ СНЯТИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ”

 
Содержание ограничений оборота земельных участков

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

Снятие ограничений

Согласно Федеральному закону, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», были внесены изменения, которые коснулись земельных участков, ограниченных в обороте.

Земельные участки, расположенные во втором поясе указанных зон, исключаются из числа земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Так, подпунктом 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Раньше данная статья была изложена в следующей редакции:

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

14) в первом и втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что изменилось для граждан и юридических лиц

Данные изменения, позволят гражданам и юридическим лицам, оформить свои права на земельный участок, даже если он находится во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

 
УЗАКОНИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел нежилое здание с надстроенным вторым этажом, не отраженным в технической документации. Суть вопроса заключалась в том, чтобы узаконить квадратные метры, которые не учтены в реестре недвижимости.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления данной реконструкции, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен реконструированный объект;
• Заказали проект реконструкции для дальнейшего обращения в уполномоченный орган для соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство;
• Подготовили технический план здания, включая метры в реконструированной части, для дальнейшей постановки объекта на кадастровый учет;
• Заказали техническое заключение о соответствии реконструированного здания градостроительным и пожарным нормам;

2 этап – административный.

• Подготовили и отправили в уполномоченный орган заявление с приложениями о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания;
• Получили отказ в выдаче разрешения, поскольку объект уже реконструирован (также были отмечены еще несущественные недочеты в проектной документации, которые на общий исход дела не влияли);
• Были получены технические условия на подключение объекта к сетям водоснабжения, водоотведения.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо сохранить обьект недвижимости в реконструированном состоянии;
• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный.

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости не соответствовал пожарным нормам и правилам, было принято решение, разработать проект пожарных рисков, а также план пожаротушения, которые обосновывали то, что объект недвижимости можно использовать по назначению в реконструированном состоянии.

Итог

Судебным актом, ЗДЕСЬ, сохранено в реконструированном состоянии нежилое здание, а также признано за истцом право собственности на нежилое здание.

Как урегулировать вопрос с долевой собственностьюКак урегулировать вопрос с долевой собственностью

” alt=”Как урегулировать вопрос с долевой собственностью”

 
Как урегулировать вопрос с долевой собственностью

” alt=”Как урегулировать вопрос с долевой собственностью”

Существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте автономна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети.

Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это как правило продиктовано, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.

Такая возможность, продиктована в п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

В действующем законодательстве часть жилого дома не поименована в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как совокупность помещений (комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Как же поступить людям, желающим в законном порядке урегулировать вопрос со своей собственностью? Рассмотрим варианты решения сложившихся ситуаций.

В случае если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей невозможно осуществить фактический раздел, то следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, должно быть реконструировано таким образом, чтобы его фактический раздел стал возможным.

При этом исходный объект недвижимости прекращает свое существование. Следует учесть, что образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Особое внимание необходимо обратить относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее строение (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Дома блокированного типа, МКД и ИЖС

В области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.

Особое отличие домов блокированного типа, МКД и ИЖС

Если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждое из которых может рассматриваться как жилой дом.

Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры, площадки, общие лестничные марши), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером.

Соответственно, и сам дом меняет статус с индивидуального жилого на многоквартирный, а собственник каждой части дома приобретает все права собственника отдельной квартиры, в том числе и права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 ЖК РФ.

Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому, необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначение здания, вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.

Часто в качестве документа-основания для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представляются судебные акты, в которых принимаются решения о прекращении права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, о признании права собственности и о постановке на кадастровый учет частей жилого дома (помещения), образованных в результате выдела в натуре долей в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом; о выделе доли в натуре в жилом доме одному и (или) всем сособственникам, которая соответствует квартире, без признания жилого дома многоквартирным.

По поданным заявлениям на основании перечисленных судебных актов, граждане получают решения о приостановлении, по ряду причин (с заявлением обратились не все собственники объекта, обратились с заявлением о кадастровом учете части жилого помещения и пр.), в связи с чем, возникает необходимость обратиться за разъяснением исполнения решения суда.

Подводя итог сказанному, хочется отметить, что безвыходных ситуаций не бывает, главное вовремя и объективно оценить сложившуюся с объектом недвижимости ситуацию, в случае необходимости обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и согласно действующему законодательству привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости к желаемому его статусу!

Отмена генерального планаОтмена генерального плана

” alt=”Генеральный план”

Ситуация:

В нашу компанию обратилась многодетная семья по вопросу оформления земельного участка, находящегося у них в аренде. Проблема заключалась в том, что данный участок, располагался в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс).

Задачи:

• Определить законность установление и утверждение зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс);
• Инициировать процесс предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в собственность;
• В случае отказа оспорить принятое решение в судебном порядке.

Цель:

• Определить нарушенное право клиента и определить возможность восстановления нарушенного права;
• Признать не действующими положения генерального плана в части установления границы зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что сделано нами:

• Подготовили пакет документов и направили его в уполномоченный орган с требованием, предоставить земельный участок с расположенным на нем ОКС в собственность, основание — договор аренды;
• Получили отказ, мотивированный тем, что земельный участок находится в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс);


• Определение подсудности;
• Подготовили исковое заявление о признании недействующим положений генерального плана;
• Участие в судебных заседаниях, в ходе которых, нам удалось убедить суд, что положения генерального плана в части установления охранных зон, нарушает права и законные интересы нашего клиента. Итог – решение суда в нашу пользу;
• Но на этом ответчик не остановился – подана апелляционная жалоба – мы подготовили возражение на нее;
• Выход с суд апелляционной инстанции, мы поддержали наши доводы и решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Итог:

Признаны не действующими со дня вступления решения суда в законную силу положения генерального плана города в той мере, в какой при утверждении генерального плана города не был соблюден порядок установления границы зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В дальнейшем проблем по предоставлению земельного участка в собственность не возникло.

Оформление пристрояОформление пристроя

” alt=”Помощь в получении разрешения на строительство”

Ситуация:

К нам за юридической помощью обратилась организация, суть вопроса заключалась в оформлении самовольно возведенного пристроя (ангар) к зданию.

Задача:

— Подготовить комплект документов, для регистрации права собственности на объект недвижимости;
— Зарегистрировать право собственности на вспомогательное сооружение – ангар.

Что сделали мы:

Консультирование

— Правовой анализ документов на основное здание, для установления статуса оформляемого объекта.

Взаимодействие с кадастровым инженером 

— Подготовка технического плана на вспомогательный объект недвижимости – ангар.

Взаимодействие с экспертами

— Подготовка технического заключения на ангар.

Взаимодействие с уполномоченными органами

— Подготовка документов для постановки объекта на кдастровый учет;
— Подача документов на ГКН (государственный кадастровый учет);
— Получение выписки из ЕГРН на ангар.

Результат:

Ангар поставлен на кадастровый учет и на него зарегистрировано право собственности.

” alt=”Оформление пристроя”

Исполнитель проекта – Козлова Ирина Андреевна

Оспаривание выкупной стоимостиОспаривание выкупной стоимости

” alt=”Оспаривание выкупной стоимости”

 

Ситуация:

Администрация признала квартиру клиента аварийной, а земельный участок подлежащим изъятию. В свою очередь, определив выкупную стоимость в размере 1 660 000 руб. Данная оценка не устроила нашего заказчика, и она обратилась в нашу компанию за разрешением данного вопроса.

Цель:

Установить выкупную цену, равную рыночной стоимости данной квартиры с учетом земельного участка.
Что сделано нами:
Задействованы эксперты нашей компании, они подготовили рецензию на отчет, предоставленный администрацией, в которой оценка в размере 1 660 000 руб., признана заниженной.

Далее мы подготовили исковое заявление с учетом мнения наших экспертов, а также ходатайство о назначении судебной экспертизы с вопросами об установлении выкупной цены спорной квартиры.

Итог:

Судебная экспертиза определила выкупную стоимость в размере 2 890 000 руб., а суд в своем решении утвердил ее.

” alt=”Оспаривание выкупной стоимости”

Исполнитель проекта: Козлов Ренат Григорьевич

Отклонение от параметров при строительствеОтклонение от параметров при строительстве

” alt=”Отклонение от параметров пристроительстве”

Ситуация:

В нашу компанию обратился застройщик, по вопросу отклонение от параметров строительства объекта капитального строительства.

Цель:

Получить разрешение на отклонение от параметров строительства объекта капитального строительства.
Что сделано нами:
Задействованы эксперты нашей компании, они подготовили СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка).
Далее мы провели:
— проверку соблюдения требований технических и строительных регламентов земельного участка;
— подготовили и направили в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения на отклонение;
— приняли участие в публичных слушаниях по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Итог:

Принято решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. С полным текстом можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

” alt=”Отклонение от предельных параметров при строительстве”

Исполнитель проекта — Козлова Ирина Андреевна

Раздел жилого домаРаздел жилого дома

” alt=”Раздел жилого дома”

 
Порядок «раздела» индивидуальных жилых домов

” alt=”Раздел жилого дома”

Раздел жилого дома

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требований, достаточно было выполнить два отдельных входа.
Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Для чего нужен раздел жилого дома

• Автономность — раздел жилого дома, предусматривает собой фактический раздел домовладения, т.е. возможность использования его автономно. Со строительной точки зрения: сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц; выделяемые части должны быть изолированы; каждая выделенная часть должна быть автономна;

• Независимость – каждый участник долевой собственности, получает выделенную долю в объекте недвижимости и технические документы на единицу; отсутствие необходимости согласовывать технические изменения здания с сособственниками жилого дома; отпадает преимущественное право покупки объекта при его отчуждении.

• Выгода – коммерческая ценность самостоятельного жилого дома, повышается на рынке недвижимости.

Что должно получиться при разделе жилого дома

В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Данное требование стимулирует собственников индивидуальных жилых домов выделить «в натуре», «поделить» принадлежащие им жилые дома, то есть оформить свои права на отдельные жилые помещения.

Согласно ч.7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14) Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

В данном случае возможны два варианта: индивидуальный жилой дом подлежит преобразованию либо в многоквартирный дом с одновременным созданием в нем квартир, либо в жилой дом блокированной застройки с одновременным образованием в нем блоков.

Данные объекты имеют разный правовой режим, который следует учитывать собственникам при принятии решений.

Согласно действующему законодательству, многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.

При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо изменить назначение здания с «жилое» (жилой дом) на «многоквартирный дом» и на основании п. 4 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ осуществить государственный кадастровый учет одновременно в отношении всех квартир в таком здании.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).
Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г. относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

А что с землей?

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В этой связи изменение назначения здания с «жилое» на «многоквартирный дом», раздел жилого дома на блоки, требуют приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости.

Кроме того, при совместном разделе жилого дома и земельного участка, необходимо учитывать его минимальные нормы предоставления, при определении статуса объекта недвижимости, расположенного на нем.

Форс-мажорФорс-мажор

” alt=”Отказ в выдаче разрешения на строительство”

 

Влияние коронавируса на коммерческие отношения — форс-мажор?

” alt=”Форс-мажор”

Определение термина форс-мажор

Российское законодательство не содержит такого термина, как форс-мажор, но применяется понятие форс-мажорных событий, из-за которых одна из сторон, взявших на себя обязательства по контракту, не в состоянии выполнить все или часть этих обязательств. Необходимо понимать, как они определяются, порядок их закрепления в контрактах, а также их виды и признаки.

Под форс-мажором понимается некая ситуация, которая не зависит от действий участников договора. Она не могла быть запланирована, либо предусмотрена. Против нее невозможно принять какие-либо меры, на нее невозможно повлиять, она носит чрезвычайный характер.

Под чрезвычайностью понимается следующее: «исключительность, выход за пределы „нормального“, обыденного, необычайность для тех или иных жизненных условий, что не относится к жизненному риску и не может быть учтено ни при каких обстоятельствах».

Юридические основания для пересмотра договоров во время кризисной ситуации

С точки зрения российского права есть три юридические концепции, которые могут применяться к договорным отношениям в ситуации кризиса:

1. Непреодолимая сила, или «форс-мажор» (ч. 3 ст. 401 ГК РФ).
2. Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ).
3. Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Наступление форс-мажорного обстоятельства позволяет стороне не исполнять свои обязательства из договора и при этом нести ограниченную ответственность (при соблюдении ряда условий). В российском правовом поле для признания обстоятельства форс-мажором оно должно удовлетворять всем следующим условиям:

— обстоятельство исключительно и не является обычным в конкретных условиях;
— на момент заключения договора стороны не могли предвидеть возникновение обстоятельства;
— наступление обстоятельства не зависит от воли какой-либо из сторон договора.

Обстоятельство непредотвратимо, что означает невозможность для любого участника гражданского оборота избежать наступления обстоятельства или его последствий.

Является ли коронавирус форс-мажором?

В соответствии с абзацем 3 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г., № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», непредотвратимым обстоятельством понимается то обстоятельство, при наличии и действии которого, любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Для внешнеторговых контрактов примерный перечень обстоятельств непреодолимой силы установлен в пункте 1.3. Положения о порядке свидетельствования ТПП России обстоятельств непреодолимой силы (приложение к постановлению Правления ТПП РФ от 23.12.2015 № 173-14).

В частности, к обстоятельствами непреодолимой силы относятся: стихийные бедствия (землетрясение, наводнение, ураган), пожар, массовые заболевания (эпидемии), забастовки, военные действия, террористические акты, диверсии, ограничения перевозок, запретительные меры государств, запрет торговых операций, в том числе с отдельными странами, вследствие принятия международных санкций и другие, не зависящие от воли сторон договора (контракта) обстоятельства.

Таким образом, очевидно, что эпидемию коронавируса можно отнести к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору).
Какие последствия влечет форс-мажор для сторон договора

Во-первых, в случае форс-мажора у контрагентов появляется возможность требовать авансы у поставщиков услуг (например, обеспечительный платеж по договору аренды), ссылаясь на то, что услуги по авансированным оплатам так и не были оказаны, а форс-мажор — как указано выше — не дает права «просто взять и удержать оплату.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 года, № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как обстоятельства исчезли.

Кредитор не лишен права отказаться от договора, если вследствие просрочки, возникшей в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, он утратил интерес в исполнении. При этом должник не отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой исполнения обязательств вследствие наступления обстоятельств непреодолимой силы.

Здесь мы еще раз подчеркнем важность формулировки в договоре с поставщиками. В разделе форс-мажор рекомендуется предусмотреть реальные действия сторон в случае форс-мажора, в том числе — порядок и сроки возврата денежных средств.

До случая с коронавирусом, по нашим наблюдениям, «форс-мажор» был самым «заброшенным» разделом договоров, которые никто из сторон особо не читал.

Во-вторых, обстоятельства непреодолимой силы, по общему правилу влекут применение статьи 781 Гражданского кодекса РФ, которая позволяет удерживать фактически понесенные расходы:

В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

То есть в случае форс-мажора по общему правилу исполнитель услуг может удерживать фактически понесенные расходы.

Может ли контрагент расторгнуть договор из-за того, что должник уведомил его о форс-мажоре?

Все зависит от того, что предусмотрено в договоре. По общему правилу контрагент может расторгнуть договор, если он потеряет интерес в исполнении обязательства (п. 9 Постановления Пленума ВС № 7 “Об ответственности за нарушение обязательств”). Но потерю интереса нужно обосновать, указать конкретные причины, почему контрагенту неинтересно принять исполнение, когда обстоятельства, вызвавшие форс-мажор, отпадут.

Можно ли не платить арендную плату, если все работники переведены на удаленную работу?

Совсем не платить не получится. В зависимости от переговорной позиции арендатора, можно потребовать пересчета арендной платы на основании существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) и п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Полезным будет также сослаться на любые акты федеральных или региональных властей, которыми рекомендовано работать из дома или которые ограничивают компактное размещение людей в одном пространстве.