Метка: территориальные зоны

Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участкаДопустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка

” alt=”Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка”
| РенатРенат | Нет комментариев | 16:37

Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка

” alt=”Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка”

Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу». В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений представляют собой один из предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пп. 2 п. 1 ст. 38 ГрК РФ), которые устанавливаются в соответствующих градостроительных регламентах применительно к определенной территориальной зоне (ч. 2 ст. 38 ГрК РФ).

В случае если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются минимальные отступы от границ земельного участка при строительстве, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению (п. 1.1 ст. 38 ГрК РФ).

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ информация о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, содержится в градостроительном плане земельного участка.

Рассмотрим пример

Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Соответственно коэффициенты застройки такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м².

То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь три надземных этажа).

Можете построить дом в три этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².
Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями.

Строительство в садоводстве
Допустимый процент застройки в садоводстве

Согласно п. 6.7 «СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 14.10.2019 № 618/пр) (далее — СП 4.13130.2013) минимальные расстояния до границы соседнего участка должны быть:

— от садового (или жилого) дома — 3 м;
— отдельно стоящей хозяйственной постройки (или части садового (жилого) дома) с помещениями для содержания скота и птицы — 4 м;
— других хозяйственных построек — 1 м.

Следует учитывать, что СП 4.13130.2013 распространяется лишь на проектирование планировки и застройки территории ведения гражданами садоводства, а также зданий и сооружений, находящихся на этой территории.

В соответствии с п. 7.1 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) расстояние от границ участка должно быть не менее: до стены жилого дома — 3 м; до хозяйственных построек — 1 м.

На основании п. 4.13 СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288) противопожарные расстояния от хозяйственных построек на одном земельном участке до домов на соседних земельных участках, а также между домами соседних участков следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом требований подраздела 5.3 при организованной малоэтажной застройке. Противопожарные расстояния между хозяйственными постройками на соседних участках не нормируются. Расстояния от домов и построек на участках до зданий и сооружений на территориях общего назначения должны приниматься в соответствии с таблицей 1.

К примеру, для жилых зданий при степени огнестойкости I и классе конструктивной опасности С0 минимальное расстояние между ними должно составлять 6 метров.

Важно! Нарушение параметров разрешенного строительства или реконструкции в виде отступов от границ земельного участка не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации недвижимости. Аналогичное разъяснение содержится в Письме Росреестра от 05.03.2021 № 14-1578-ГЕ/21.

Read MoreRead More

Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участокОхранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок

” alt=”Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок”
| РенатРенат | Нет комментариев | 10:43

Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок

” alt=”Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок”

Перед покупкой или началом строительства дома важно убедиться, не входит ли земельный участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). В ЗОУИТ действуют различные ограничения: иногда строить просто запрещено, а иногда можно возводить сооружения ограниченной высоты.

Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства объекта недвижимости, но и в целом на судьбе построенного объекта.

В данном материале, мы отвечаем на самые важные вопросы об охранных зонах.

Какие бывают виды охранных зон?
Охранная зона устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта.

Все виды ЗОУИТ можно условно разделить на два блока:

• Зоны, которые регламентирует федеральное законодательство. Это водоохранные и природоохранные территории, а также территории объектов культурного наследия.
• Зоны, условия использования которых определяют различные ведомства. Это делают для соблюдения особых требований к расположенным на них объектах.

Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации.

В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.

В зависимости от вида зон в пределах ее территории устанавливаются те или иные ограничения использования земельных участков. Связаны эти ограничения, в основном, с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ.

Как узнать, какие охранные зоны есть на участке?
Виды охранных зон

При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для застройщика, особенно это касается подземных сооружений, которые визуально обнаружить невозможно.

Поэтому необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН) и посмотреть раздел «Ограничения». Кроме того, сведения о зонах с особыми условиями использования территории отображаются на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Также можно сделать запрос в органы архитектуры о том, какие охранные зоны содержатся в документации по планировке территории.

Зоны, где нельзя размещать дома
Причины ограничения строительства

В разных ЗОУИТ действуют различные условия. Есть участки, где запрещено вести любое строительство. Приобретать их рискованно: даже если вы построите там объект, зарегистрировать его будет невозможно. В худшем случае постройку заставят снести по решению суда. Вот почему важно проверять, есть ли в конкретной территориальной зоне запрет на строительство.

Закон запрещает строить рядом:

• с магистральными трубопроводами;
• газопроводами, водопроводами и сетями канализации;
• высоковольтной ЛЭП;
• источниками питьевого водоснабжения и водохранилищами;
• береговой полосой;
• аэродромами;
• коммунальными и промышленными объектами.

Важно! По санитарным правилам постройка может располагаться не ближе 20 метров от высоковольтной ЛЭП. Построить дом ближе можно, при условии, что владелец линии электропередач дал на это официальное согласие. Но критериев, по которым такое согласие можно получить, не существует. Кроме того, на публичных кадастровых картах этот участок не будет отмечен как ЗОУИТ.

Зачастую покупатели надеются на выписку из ЕГРН, где не указано никаких ограничений использования. Однако даже если данные о ЗОУИТ отсутствуют, строить новые объекты в запретной зоне нельзя. Иногда в охраняемую природную зону попадают целые поселения и районы. При этом не имеет значения, какой вид разрешенного использования участка указан в документах на участок. Если участок попал в охраняемую зону, на нем осуществлять строительство запрещено.

Охранная зона в выписке из ЕГРН не указана, почему?
Охранные зоны не указаны в ЕГРН — причины

Бывают случаи, когда в ЕГРН отсутствует запись об охранной зоне, но исходя из местоположения промышленного объекта на местности понятно, что она есть. Это связано в первую очередь с тем, что собственник промышленного объекта в нарушение законодательства не определил границы охранной зоны и не внес их в Единый государственный реестр недвижимости. Это является существенным нарушением режима использования такого объекта и является основанием для обращения в надзорные органы.

При неурегулировании данного вопроса в дальнейшем при попытке строительства зданий, строений сооружений на участке, попавшем в охранную зону (даже при отсутствии такой записи в ЕГРН) может возникнуть множество проблем.

Следует отметить, что если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, трубопровод и т.д., то это может указывать на то, что земельный участок входит в охранную зону, а отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в границах такой зоны, от выполнения требований к режиму использования таких земель.

Как определить территориальную зону земельного участка?
В соответствии с территориальной зоной, устанавливается и охранная зона

Заказать выписку из ЕГРН или отчет об объекте

В выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости можно узнать подробности о существующих обременениях, координаты объекта и местоположение границ, а также, попадает ли участок в границы ЗОУИТ.

Заказать выписку можно на сайте Росреестра. Для этого нужно авторизоваться через личный кабинет на Госуслугах. Нужно открыть вкладку «Физическим лицам» и выбрать пункт «Получить сведения из ЕГРН». Тому, у кого нет подтвержденной учетной записи, тоже можно получить выписку, просто придется заполнять больше полей.

Полагаться только на выписку из ЕГРН рискованно, поэтому необходимо провести дополнительные проверки.

Отчеты об объектах недвижимости содержат те же сведения, что и выписки из ЕГРН. Но заказать их можно только в специальных сервисах. Для этого достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Заказать отчет

Закажите отчет о земельном участке в сервисе Панорама. Сервис работает напрямую с Росреестром, даже когда портал ведомства не доступен.

Изучить публичную кадастровую карту

Необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра, найти земельный участок, выбрать в меню раздел «Слои» и найти пункт «ЗОУИТ». Если на участок накладывается зона с особыми условиями использования, она будет подсвечена зеленым цветом. Важно понимать, что отобразятся только те зоны, которые внесены в ЕГРН.

Одновременно на публичной кадастровой карте можно нажать на вкладку «Все объекты в точке», выбрать границы интересующего земельного участка и увидеть окно, где отобразится информация о нем. Так вы получите данные о территориальных зонах, в границах которых находится участок, и их виде, а также особых условиях использования, если они есть. Но все это с учетом того, что сведения о них внесены в ЕГРН.

Найти правила землепользования и застройки муниципального образования

Это градостроительный документ, который есть на сайте администрации населенного пункта, к которому относится участок. Правила состоят из текстовых описаний и графических изображений. В текстовой части содержится описание видов разрешенного использования всех земельных участков, допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка. А в графической части можно найти карты ЗОУИТ. Например, в Нижнем Новгороде, это несколько карт на каждый отдельный район.

Изучить генплан муниципального образования

Генплан населенного пункта имеет больший вес, чем правила землепользования и застройки. Его тоже публикуют на официальном сайте администрации. В нем можно посмотреть план развития магистралей и инженерных сетей, объекты, которые предполагается ввести в эксплуатацию, участки, строительство на которых запрещено либо ограничено.

Познакомиться с муниципальными картами

На региональных картах и картах муниципальных образований тоже может быть информация о ЗОУИТ. Например, в Нижнем Новгороде действует автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности, или «ИАИС ОГД». А в Нижегородской области работает специальный «Геопортал». Там отображаются все карты города. Увидеть на них ЗОУИТ можно, включив соответствующий слой на панели управления.

Заказать градостроительный план земельного участка

Получить актуальный градостроительный план участка может его собственник. Это один из наиболее достоверных способов определения территориальных зон. Там отображают полный свод ограничений и правил использования земли в конкретной местности. Документ формируют на базе сведений из разных органов государственной власти, которые могут быть больше нигде не опубликованы. Заказать такой план можно на портале Госуслуг.

Чем опасны охранные зоны на земельном участке?
Риски покупки земельного участка с охранными зонами

Любая охранная зона предполагает наличие ограничений по целевому использованию земельного участка. Охранная зона газопровода или ЛЭП может повлечь запрет на строительство каких-либо зданий, строений и сооружений. Наличие санитарно-защитной зоны указывает на запрет строительства объектов жилого назначения. Наличие кабеля означает, что любые земляные работы проводятся только при наличии согласования организации – собственника такой кабельной линии.

Происходит ли изъятие участков в охранной зоне?
Можно ли потерять участок из-за охранных зон?

Земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Кто согласовывает работы в охранной зоне газопровода?
К кому обращаться при согласовании работ в пределах охранных зон?

Любые земляные, взрывные, строительные работы, а также иные действия, которые могут повлечь сбой нормальной эксплуатации газопровода, проводятся только по согласованию с собственником линейного промышленного объекта. Перед тем, как осуществлять согласование, для определения местоположения участка охранной зоны необходимо запросить сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Можно ли изменить охранную зону земельного участка?

Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, возможно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он проверил расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнить его с тем, что внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают, и очевидно, что участок в охранную зону не попадает, далее нужно написать письмо в эксплуатирующую объект организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны.

Какая ответственность предусмотрена за работы в охранной зоне без согласования?

Для должностных лиц организаций это будет, в первую очередь, дисциплинарная ответственность, а дальше, в зависимости от последствий, может наступить административная, уголовная ответственность. Так, например, работы в охранной зоне газопровода без согласования газовой организации могут повлечь взрыв и нанести вред здоровью проводивших работы лиц. Очевидно, что за такое происшествие должностное лицо привлекут к уголовной ответственности. Если речь идет о действиях организации, работы которой привели к сбою газовой системы, то это в первую очередь будет гражданско-правовые последствия и возмещение убытков.

С кого взыскать убытки, если охранная зона не позволяет использовать земельный участок по назначению?

Убытки взыскиваются с собственника объекта, для которого установлена охранная зона. Если убытки не возмещаются либо возмещаются в незначительном размере, необходимо обращаться в суд.

Read MoreRead More

Изменение границ населенного пунктаИзменение границ населенного пункта

| РенатРенат | Нет комментариев | 13:27

Изменение границ населенного пункта

 

” alt=”Изменение границ населенного пункта”

Как изменить границы населенного пункта

Сбор и подача документов для изменения границ населенного пункта

Физическое или юридическое лицо, заинтересованные в изменении границ населенного пункта (далее — застройщик), направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территории которого находится населенный пункт, следующие документы и материалы:

  • мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта (произвольная форма);
  • кадастровую карту (план) земельного участка, включаемого в границы населенного пункта;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок.

Орган местного самоуправления совместно с застройщиком подготавливает и запрашивает в соответствующих службах:
заключение о сельскохозяйственной ценности земельного участка в случае перевода участка сельскохозяйственного назначения; справку органов ветеринарной службы об отсутствии скотомогильников и санитарно-защитных зон на данном земельном участке.

Изменение границ населенного пункта

Критерий оценки изменения границ населенного пункта

При подготовке предложений по изменению границ населенного пункта необходимо учитывать, что земли должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением (категорией) и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий. Границы населенных пунктов должны отделять земли населенных пунктов от земель иных категорий.
На основании ст. 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации размещение земельного участка, выбор вида его разрешенного использования, а также его застройка выполняются в соответствии с требованиями утвержденных нормативов градостроительного проектирования. Орган местного самоуправления учитывает следующее:
примыкание земельного участка к границам населенного пункта, в целях доступности к существующим объектам повседневного, периодического и эпизодического характера;
возможность обеспечения переводимого участка инженерной, транспортной, социальной инфраструктурой.
отсутствие на включаемом участке санитарно-защитной зоны от промышленных объектов, производств и сооружений, в т.ч. скотомогильников;
отсутствие охранной зоны от объектов, которые нельзя размещать в границах населенных пунктов (например, магистральные газопроводы);
низкая сельскохозяйственная ценность земельного участка (если участок сельскохозяйственного назначения).

Отказ в изменении границ населенного пункта

В каких случаях орган местного самоуправления отказывает в изменении границ населенного пункта

Орган местного самоуправления на основании ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 9 Градостроительного кодекса вправе отказать во включении земельного участка в границы населенного пункта в случае, если:
границы населенных пунктов пересекают границы муниципальных образований или выходят за их границы;
границы населенных пунктов пересекают границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам;
размещение включаемого участка не соответствует схеме территориального планирования района, в состав которого входит данное поселение;
к переводу предусмотрены ценные сельскохозяйственные земли;
при присоединении создаётся обособленный «анклав», который невозможно обеспечить инфраструктурой;
включаемый участок попадает в санитарно-защитную зону (охранную зону) промышленных объектов, производств и сооружений.

Подготовка эскизного (архитектурного) проекта планировки включаемого земельного участка

В случае перевода земельного участка подлежащего застройке, целесообразно разработать эскизный (архитектурный) проект планировки, в соответствии с требованиями утвержденных нормативов градостроительного проектирования (основание — статьи 24, 41-42 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ «Об архи-тектурной деятельности в Российской Федерации»).
Эскизный проект должен содержать архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженер¬ные, технические, противопожарные, санитарно-гигиенические, экологические, ар¬хитектурно-художественные и иные требования, необходимые в дальнейшем для уточнения генерального плана и завершения разработки проекта планировки территории, по которому будет осуществляться застройка.

В нем должны быть выведены технико-экономические показатели, включающие численность населе¬ния жилого образования, типы жилых домов, их общая пло¬щадь, сроки застройки территории и ввода в эксплуатацию жилых домов, объектов социального, культурно — бытового обслуживания, предполагаемое зонирование, включаемой территории и другие показатели, необходимые для реализации проекта (требования ст. 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Эскизный проект планировки территории представляется в Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области, для рассмотрения его на градостроительном совете.

Положительное решение градостроительного совета учитывается органом местного самоуправления, при принятии решения о включении земельного участка в границы населенного пункта и внесении изменений в генеральный план.

Принятие решения об изменении границ населенного пункта

Порядок изменения границ населенного пункта

Разработка проекта генерального плана

Орган местного самоуправления по результатам рассмотрения представленных документов принимает решение о целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта либо отказывает во включении земельных участков в границы населенного пункта.

В случае принятия решения о целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта, орган местного самоуправления размещает на официальном сайте в сети «Интернет» решение о подготовке предложений о внесении в генеральный план изменений.

Орган местного самоуправления дает разработчику указание об отображении на картах (схемах) в проекте генерального плана новых границ населенного пункта с учетом включаемых земельных участков.

В соответствии со статьей 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации в материалах по обоснованию генерального плана в текстовой форме (пояснительная записка к проекту генерального плана) пред¬ставляется перечень земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов (их площадь, категория земель, правообладатели), с указанием целей их планируемого использования.

Публичные слушания по рассмотрению проектов о внесении изменений в генеральные планы

Проект о внесении изменений в генеральный план подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, прово¬димых в соответствии со статьей 28 Градостроительного кодекса Российской Фе¬дерации.

Проведение публичных слушаний по рассмотрению проекта о внесении изменений в генеральный план поселения (городского округа), связанных с изменениями границ населенных пунктов, организуются органом местного самоуправления на территории населенного пункта, в границы которого предусмотрено включение земельного участка. Срок проведения публичных слушаний не может быть менее одного месяца и более трех месяцев.

Внесение изменений в генеральный план, предусматривающее из¬менение границ населенных пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения, осуществляется без проведения публичных слушаний (часть 18 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Размещение проекта генерального плана поселения (городского округа) в федеральной государственной информационной системе территориального планирования

В рамках исполнения статьи 57.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации Минрегионом России разработана и внедрена в эксплуатацию первая очередь федеральной государственной информационной системы территориального планирования (далее – ФГИС ТП).

Данная система представляет собой доступный через специализированный Интернет-сайт информационно-аналитический ресурс, обеспечивающий доступ к сведениям государственных и муниципальных информационных систем обеспечения градостроительной деятельности и территориального планирования.

На основании статьи 25 Градостроительного кодекса Российской Федерации размещение в ФГИС ТП проекта генерального плана поселения (городского округа) с измененными границами населенного пункта осуществляется органом местного самоуправления поселения (городского округа).

Особенности согласования проекта генерального плана в случае изменения границ населенных пунктов

Организацию согласования проекта генерального плана обеспечивает орган местного самоуправления.

1. Орган местного самоуправления уведомляет в электронной форме и (или) посредством почтового отправления органы государственной власти об обеспечении доступа к проекту генерального плана и материалам по обоснованию проекта в федеральной государственной информационной системе территориального планирования в трехдневный срок со дня обеспечения данного доступа.
2. Согласование проекта генерального плана проводится в 3-месячный срок со дня поступления в согласующие органы уведомления об обеспечении доступа к проекту генерального плана в федеральной государственной информационной системе территориального планирования (основание – статья 25 Градостроительного кодекса Российской Федерации, приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 27 февраля 2012г. № 69 «Об утверждении порядка согласования проектов документов территориального планирования муниципальных образований, состава и порядка работы согласительной комиссии при согласовании проектов документов территориального планирования муниципальных образований»).
3. Проект генерального плана (включение в границы населенного пункта земельных участков) подлежит согласованию со следующими согласующими органами:
3.1. Если проектом генерального плана предполагается включение в гра¬ницы населенных пунктов земель лесного фонда, орган местного самоуправления уведомляет Министерство регионального развития Российской Федерации в электронной форме и (или) посредством почтового отправления об обеспечении доступа к проекту генерального плана и материалам по обоснованию проекта в федеральной государственной информационной системе территориального планирования для проведения им согласования с федеральными упол¬номоченными отраслевыми органами в соответствующих сферах и подготовки свод¬ного заключения по проекту (целесообразно осуществить формирование земельного участка без лесного фонда с учетом охранных зон).
4. После проведения указанных выше согласований проект генерального плана подлежит утверждению представительным органом местного самоуправления в соответствии с требованиями статьи 24 Градострои¬тельного кодекса Российской Федерации.
5. Орган местного самоуправления размещает на официальном сайте в сети «Интернет» решение представительного органа местного самоуправления об утверждении генерального плана.
6. Орган местного самоуправления с использованием официального сайта в сети «Интернет» информирует о доступе к утвержденному генеральному плану поселения (городского округа) и материалам по обоснованию через федеральную государственную информационную систему территориального планирования в срок, не превышающий десяти дней со дня утверждения генерального плана (основание — ст. 9 градостроительного кодекса Российской Федерации).
7. Орган местного самоуправления представляет генеральный план в Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Нижегородской области в двухнедельный срок со дня его утверждения (основание — ст. 8.1 градостроительного кодекса Российской Федерации).

Внесение сведений об изменении границ населенного пункта в государственный кадастр недвижимости

Согласно  Федерального Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2007 года №218-ФЗ в состав сведений государственного кадастра недвижимости о границах населенных пунктов, вносится описание местоположение границ населенных пунктов в том числе, реквизиты правовых актов об установлении или изменении границ населенных пунктов. В правовом акте, устанавливающем или изменяющем границу населенного пункта, должен быть указан перечень всех участков, включаемых или исключаемых из границ, населенных пункта.

При этом, согласно требований пункта 13 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 04.02.2010 года № 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости», описание местоположения границ населенных пунктов, включает в себя текстовое описание местоположения границ населенного пункта и списки координат характерных точек границы населенных пункта с указанием метода и погрешности определения координат в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости.

Границы населенных пунктов должны устанавливаться с учетом сведений государственного кадастра недвижимости о земельных участках и такие границы не должны пересекать границы других земельных участков.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве» территории населенных пунктов являются объектами землеустройства.

Определение местоположения границ объекта землеустройства (в том числе населенного пункта) осуществляется посредством выполнения работ по землеустройству (описанию местоположения границ объектов землеустройства). В результате таких работ согласно ст. 20 Закона о землеустройстве подготавливается карта (план) объекта землеустройства, форма и требования к составлению которой, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.07.2009 N 621.

Описание местоположения границ населенных пунктов вносится в государственный кадастр недвижимости на основании карты (плана) объекта землеустройства. Порядок описания местоположения границ объекта землеустройства утвержден Приказом Минэкономразвития России от 03.06.2011 N 267.

Согласно п. 17 Постановления Правительства Российской Федерации от 11.07.2002 № 514 в месячный срок со дня утверждения генеральных планов поселений (городских округов) один экземпляр, подготовленной документации необходимо, передать в государственный фонд данных, полученный в результате проведения землеустройства.

Read MoreRead More

Отмена красных линийОтмена красных линий

| РенатРенат | Нет комментариев | 13:30

 

Отмена красных линий

” alt=”Отмена красных линий”

Что такое красные линии

Красные линии — это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы различных территорий, границ земельных участков, объектов капитального строительства, автомобильных дорог, линейных объектов и т.д.

Согласно действующему законодательству, красные линии устанавливаются (а равно изменяются или отменяются) в составе проектов планировки территории (подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ).

По этой причине споры, связанные с установлением красных линий, как правило, связаны с оспариванием проекта планировки территории в соответствующей части.

Согласно подпункту «а» пункта 1 части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии.

Установление красных линий

Порядок установления красных линий

Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий.

Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, принятой постановлением Госстроя России от 6 апреля 1998 г. N 18-30).

Таким образом, данное правовое регулирование не предполагает произвольного установления красных линий уполномоченными органами, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт.

Как отменить (оспорить) красные линии

Актуальность красных линий

На практике нередко возникают споры об актуальности красных линий.

Как правило, это происходит тогда, когда красные линии утверждены какими-либо документами еще до вступления в силу ГрК РФ.

Один из наиболее распространенных примеров — проекты детальной планировки, которые утверждались в советское время. В составе таких документов дополнительно устанавливались красные линии.

Поскольку такие акты никем не отменялись, красные линии, установленные такими документами, могут всплыть на этапе разработки проекта планировки территории или оформления градостроительного плана земельного участка.

При оценке обязательности таких красных линий суды исходят из положений ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми утвержденная до введения в действие ГрК РФ градостроительная документация действует в части, не противоречащей Кодексу.

Таким образом, если красные линии не соответствуют действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, они не могут считаться актуальными и, как следствие, не влияют на режим использования земельного участка.

Если красные линии затрагивают постройки на участке

Более сложной является ситуация, когда красные линии в принципе не следуют из градостроительной документации более высокого уровня.

Основываясь на анализе судебной практики, можно сделать вывод, что в подобных случаях перспективы судебного спора в значительной мере зависят от того, проходят ли красные линии только по земельному участку либо затрагивают еще и расположенные на таком участке объекты недвижимости.

Первостепенный в настоящее время подход судов сводится к тому, что установление красных линий без учета существующей застройки не соответствует действующему законодательству.

В подтверждение данного вывода суды, как правило, ссылаются на положения подп. 6 и 7 п. 3.2.1 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утверждена постановлением Госстроя России от 29.10.2002 № 150).

Острее всего вопрос о балансе публичного и частного интересов стоит в том случае, когда красные линии проходят только по земельному участку и не затрагивают расположенные на нем капитальные объекты (либо такой участок является незастроенным).

В этом случае стороны не имеют возможности использовать приведенные выше аргументы. При рассмотрении таких споров центральное место занимает оценка негативных последствий для правообладателя.

В частности, суды оценивают, насколько существенно установлением красных линий нарушаются (ограничиваются) права и законные интересы правообладателя, и в зависимости от результатов такой оценки приходят к выводу о том, какой стороне следует отдать приоритет.

Выводы

Отмена (оспаривание, корректировка) красных линий, возможна:

в административном порядке

Изменение красных линий предполагает необходимость внесения изменений в установившую их градостроительную документацию. Как упоминалось выше, по общему правилу красные линии устанавливаются документацией по планировке территории – ППТ и проектами межевания территории.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством РФ. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Оспаривание (отмена) красных линий в судебном порядке

Предполагает отмену действия соответствующей документации по планировке территории, установившей такие красные линии.

Как показал анализ судебной практики, действия правообладателей земельных участков, направленные на исключение красных линий из границ их земельных участков, а также соответствующие требования, заявленные в судебном порядке, различаются в зависимости от конкретной ситуации.

Вместе с тем, наиболее распространённым требованием, в результате рассмотрения которого красные линии могут быть отменены судом, является оспаривание установившей их градостроительной документации.

Read MoreRead More

Зоны с особыми условиями использования территорийЗоны с особыми условиями использования территорий

| РенатРенат | Нет комментариев | 10:15

 

Зоны с особыми условиями использования территорий

” alt=”Зоны с особыми условиями использования территорий”

Что такое зоны с особыми условиями использования территории

Зоны с особыми условиями использования территорий – это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Виды зон с особыми условиями использования территорий

Могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий:

• зоны охраны объектов культурного наследия;
• защитная зона объекта культурного наследия;
• охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии);
• охранная зона железных дорог;
• придорожные полосы автомобильных дорог;
• охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
• охранная зона линий и сооружений связи;
• приаэродромная территория;
• зона охраняемого объекта;
• зона охраняемого военного объекта, охранная зона военного объекта, запретные и специальные зоны, устанавливаемые в связи с размещением указанных объектов;
• охранная зона особо охраняемой природной территории (государственного природного заповедника, национального парка, природного парка, памятника природы);
• охранная зона стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей среды, ее загрязнением;
• водоохранная (рыбоохранная) зона;
• прибрежная защитная полоса;
• округ санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
• зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, а также устанавливаемые в случаях, предусмотренных Водным кодексом Российской Федерации, в отношении подземных водных объектов зоны специальной охраны;
• зоны затопления и подтопления;
• санитарно-защитная зона;
• зона ограничений передающего радиотехнического объекта, являющегося объектом капитального строительства;
• охранная зона пунктов государственной геодезической сети, государственной нивелирной сети и государственной гравиметрической сети;
• зона наблюдения;
• зона безопасности с особым правовым режимом;
• рыбоохранная зона озера Байкал;
• рыбохозяйственная заповедная зона;
• зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов);
• охранная зона гидроэнергетического объекта;
• охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена;
• охранная зона тепловых сетей.

Цели установления зон с особыми условиями использования территорий

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в следующих целях:

• защита жизни и здоровья граждан;
• безопасная эксплуатация объектов транспорта, связи, энергетики, объектов обороны страны и безопасности государства;
• обеспечение сохранности объектов культурного наследия;
• охрана окружающей среды, в том числе защита и сохранение природных лечебных ресурсов, предотвращение загрязнения, засорения, заиления водных объектов и истощения их вод, сохранение среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира;
• обеспечение обороны страны и безопасности государства (ст. 104 ЗК РФ).

Перечень ограничений использования земельных участков, в границах зоны с особыми условиями использования территории

Ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями, включают в себя перечень объектов, для которых установлен особый режим использования.

Устанавливается исчерпывающий перечень:

• видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения);
• требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны;
• требования к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона;
• оценка влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом экспертизы проектной документации.

При определении перечня ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах зоны с особыми условиями использования территории, должен устанавливаться исчерпывающий перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах указанной зоны.

Требовать согласования размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах зоны с особыми условиями использования территории не допускается, за исключением случаев размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования.

Срок установления зоны с особыми условиями использования территории

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

В случае, если зона с особыми условиями использования территории установлена на определенный срок, а также в случае, если положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида предусмотрено прекращение существования такой зоны одновременно с прекращением существования объекта, в связи с размещением которого она установлена, по истечении указанного срока, со дня прекращения существования указанного объекта данная зона прекращает существование, при этом принятие решения о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории не требуется.

Изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории

Кто принимает решение об установлении, изменении, прекращении зоны с особыми условиями использования территории

Изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории осуществляются на основании решения уполномоченного органа государственной власти, органа местного самоуправления.

В решении об установлении зоны с особыми условиями использования территории указываются:

• наименование, вид объекта, территории, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории;
• адрес или местоположение таких объектов, территории;

В случае установления зоны с особыми условиями использования территории в связи с размещением вновь создаваемого объекта капитального строительства в решении об установлении зоны с особыми условиями использования территории указываются наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией такого объекта и адрес земельного участка, на котором планируется строительство такого объекта.

• конкретные ограничения использования земельных участков из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида;

Включение в решение об установлении зоны с особыми условиями использования территории ограничений использования земельных участков, не предусмотренных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории, не допускается.

• сведения о подзонах, их количестве;
• конкретные ограничения использования земельных участков в границах каждой подзоны из перечня ограничений, установленных федеральным законом или положением о зоне с особыми условиями использования территории;
• сведения о правообладателе здания, сооружения, застройщике, об органе государственной власти или органе местного самоуправления, обязанных возместить убытки, причиненные в связи с установлением, изменением зоны с особыми условиями использования территории;
• срок наступления обязанности по возмещению убытков.

Изменении зоны с особыми условиями использования территории

Процедура изменения зоны с особыми условиями использования земельного участка

В решении об изменении зоны с особыми условиями использования территории указываются сведения об изменении границы зоны с особыми условиями использования территории, ее подзоны.

Обязательным приложением к решению об установлении зоны с особыми условиями использования территории, а также к решению об изменении зоны с особыми условиями использования территории, предусматривающему изменение границ данной зоны, являются сведения о границах данной зоны, которые должны содержать графическое описание местоположения границ данной зоны, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Подготовка сведений о границах зоны с особыми условиями использования территории обеспечивается собственниками зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливаются или изменяются соответствующие зоны.

На основании внесенных в реестр границ сведений о зоне с особыми условиями использования территорий, определяются земельные участки, ограничения, в использовании которых установлены требованиями нормативно-правовых документов (статья 56 Земельного кодекса РФ). Зона с особыми условиями использования территорий считается установленной с момента внесения сведений о ее границах в Единый государственнй реестр недвижимости.

В Единый государственный реестр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:

  • индивидуальные обозначения таких зон (вид, тип, номер, индекс);
  • описание местоположения границ таких зон;
  • наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
  • реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;
  • реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;
  • содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон.

Застройка зон с особыми условиями использования территории

Планируемое строительство объекта капитального строительства

В случае строительства или реконструкции объекта капитального строительства, Застройщику необходимо:

Обратиться с заявлением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории с приложением документов, предусмотренных положением о зоне с особыми условиями использования территории соответствующего вида.

Данное обращение необходимо направить до дня обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы государственной власти, органы местного самоуправления.

Орган государственной власти, орган местного самоуправления, принявшие решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, в течение двух рабочих дней со дня принятия указанного решения направляют его копию в орган государственной власти, орган местного самоуправления, организацию, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство объекта капитального строительства, в связи с размещением которого установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории.

В случае, если для строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не требуется выдача разрешения на строительство, застройщик в срок не позднее пяти рабочих дней со дня утверждения проектной документации на строительство, реконструкцию такого объекта обращается с заявлением в уполномоченные органы, об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории с приложением документов, об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории.

В решении о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории указываются сведения о прекращении существования данной зоны и прекращении действия ограничений использования земельных участков, расположенных в границах данной зоны.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.

Последствия установления, изменения, прекращения существования зон с особыми условиями использования территорий

Земельные участки, частично или полностью расположенные в границах зон с особыми условиями использования территории, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в их границах вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Порядок заключения соглашения о выкупе земельного участка

  • Определение размера выкупа;
  • Заключение соглашения о выкупе;
  • Определение размера убытков.

Определение размера выкупа

Определение размера возмещения производится исходя из вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.

Правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества несут риск отнесения на них затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений на таких земельных участках, осуществлением неотделимых улучшений объектов недвижимости, со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории

Срок прекращения права на объекты недвижимости

Уполномоченный орган в срок не более десяти рабочих дней со дня поступления соглашения о предоставлении возмещения за прекращение прав на земельный участок и документов, подтверждающих предоставление такого возмещения, принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения земельным участком либо расторгает договор аренды земельного участка, договор безвозмездного пользования земельным участком.

Выкуп земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, возмещение за прекращение прав на земельный участок, осуществляются по требованию гражданина или юридического лица — правообладателя земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, направляемому соответственно правообладателю здания, сооружения, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщику, в орган государственной власти, орган местного самоуправления.

Read MoreRead More

Зонирование земельных территорийЗонирование земельных территорий

| РенатРенат | Нет комментариев | 14:47

Зонирование земельных территорий 

” alt=”Зонирование земельных территорий”

Градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов ст. 1. ГрК РФ.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

На карте градостроительного зонирования:

1. Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.
2. Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

Виды и состав территориальных зон

В состав жилых зон могут включаться:

• зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
• зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;
• зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;
• зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;
• зоны жилой застройки иных видов.

В состав общественно-деловых зон входят:

• зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
• зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
• зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
• общественно-деловые зоны иных видов.

Важно отметить, что в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур включаются:

• коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
• производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
• иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
• Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

В состав зон сельскохозяйственного использования входят:

• зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
• зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества.

Зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов.

Состав территориальных зон рекреационного назначения

• зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озёрами, водохранилищами, пляжами
• зоны в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом

Состав территориальных зон особо охраняемых территорий

• земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение
Состав территориальных зон специального назначения
• зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления
• зоны, занятые иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Состав иных видов территориальных зон — по усмотрению органов местного самоуправления, определяется с учётом функциональных зон и особенностей использования земельных участков.

Read MoreRead More

Функциональные зоныФункциональные зоны

| РенатРенат | Нет комментариев | 18:44

 

Функциональные зоны

” alt=”Функциональные зоны”
Функциональные и территориальные зоны в генеральных планах поселений
Функциональные зоны

Выбор земельного участка для решения конкретной задачи, дело не простое, будь то: строительство дома или магазина, многоэтажное строительство, организация фермерского хозяйства, для автостоянки или иных планов.

Данный выбор не должен быть случайным и происходить по принципу «вроде подходит», место как бы неплохое, поскольку чреват возможностью или полной неразрешимостью вопроса о застройке, или вызовет серьёзные дальнейшие «доработки ситуации» под поставленную изначально задачу.

Связано это с тем, что не на всех участках можно вести градостроительную деятельность, соответствующую поставленной цели, так участок имеет вполне определённый вид разрешённого использования.

Иными словами, на нём можно вести строительство только тех объектов, которые соответствуют его виду разрешённого использования.
Например, на участках с видом разрешённого использования «для личного подсобного хозяйства» (ЛПХ), находящихся в поселениях (городах, посёлках, деревнях), строительство домов и всех вспомогательных построек (бани, гаражи, сараи и др.) ведётся полномасштабно, так же, как и на участках с разрешённым использованием «для индивидуального жилищного строительства» (ИЖС).

Такие участки относятся к категории земель — земли населённых пунктов — и находятся в так называемой зоне индивидуальной жилищной застройки поселения (это территориальная функциональная зона — то есть, основная функция (назначение) зоны — застройка индивидуальными домами, коттеджами).

В каждой зоне может быть несколько видов разрешённых использований, присвоенных земельным участкам, включённых в зону.

Виды и состав территориальных зон

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;
3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;
4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;
5) зоны жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.

В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

Градостроительный регламент

Градостроительный регламент зоны определяет возможность застройки таких участков в соответствии с видами их разрешённых использований.

Но на участках с видом разрешённого использования «для личного подсобного хозяйства» и относящихся к категории сельхозземель (такие участки называются ещё «полевыми участками ЛПХ») строительство как жилого дома, так и производственного объекта станет проблематичным, так как тот же градостроительный регламент ограничивает или вообще запрещает проведение иной деятельности, кроме обусловленной видом разрешённого использования земельного участка.

Не построить на участке ЛПХ или ИЖС внутри поселения и магазин, невозможно без согласования многих вопросов организовать стоянку автотехники.

Поэтому при подборе участков для своей цели, например, для размещения объектов логистики или магазина, необходимо уточнить, прежде всего, — в какой функциональной зоне поселения или муниципального образования находится этот участок и, естественно, вид его разрешённого использования.

Где можно ознакомиться с материалами и документами по зонированию территорий?

Это можно сделать с помощью карт градостроительного зонирования территории поселений.

Во-первых, необходимо, найти официальный сайт поселения, на территории или вблизи которого находится земельный участок.

Далее — в разделе «Градостроительство» найти подраздел Генеральный план и схема функциональных зон.

Ещё проще просто сразу набрать в поисковиках фразу «Генеральный план и схема функциональных зон в месте расположения, выбранного вами участка.

При рассмотрении генерального плана (карты функциональных зон) поселения можно видеть, что отдельные территории выделяются различным цветовым фоном и что на них есть соответствующие буквенно-числовые надписи.

Расшифровка таких обозначений всегда отражается в генплане.

Если выявляется соответствие назначения участка перечню объектов, которые могут быть размещены в этой зоне, изменение вида разрешённого использования земельного участка при необходимости под свою цель не будет представлять особую сложность.

Большее многообразие территориальных и функциональных зон встретится в генпланах крупных городов и мегаполисов.

На примере Генерального плана Нижнего Новгорода можно ознакомиться как с самими территориальными и функциональными зонами Нижнего Новгорода, с видами разрешённых использований земельных участков, включённых в них, так и с градостроительными регламентами каждого вида разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства.

Зная, где территориально расположен выбираемый участок, можно определить его необходимые характеристики и возможность размещения будущего объекта строительства на нём.

ЮК «Версия – НН» проконсультируют по вашему вопросу в сфере строительства и земли.

Read MoreRead More

Схема расположения земельного участкаСхема расположения земельного участка

| РенатРенат | Нет комментариев | 12:52

 

Схема расположения земельного участка 

” alt=”Схема расположения земельного участка”

Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории.

В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.

В каких случаях необходима

— для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;
— в целях образования земельного участка, путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
— в случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан.

Форма схемы 

Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа п. 9 ст. 11.10 ЗК РФ.

В форме документа на бумажном носителе требования к формату схемы расположения земельного участка устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Кто утверждает схему

Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.

В решении об утверждении схемы расположения земельного участка в отношении каждого из земельных участков, подлежащих образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, указываются:

1) площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка;
2) адрес земельного участка или при отсутствии адреса земельного участка иное описание местоположения земельного участка;
3) кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой расположения земельного участка предусмотрено образование земельного участка, в случае его образования из земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости;
4) территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок, или в случае, если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или для образуемого земельного участка не устанавливается градостроительный регламент, вид разрешенного использования образуемого земельного участка;
5) категория земель, к которой относится образуемый земельный участок.

Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года.

Отказ в утверждении схемы 

Уполномоченный орган может отказать в утверждении схемы расположения земельного участка, причинами для отказа, могут быть:

— несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме;
— если на данную территорию уже утверждена схема расположения земельного участка и срок действия ее не истек;
— разработка схемы расположения земельного участка с нарушением действующего Законодательства;
— несоответствие схемы расположения земельного участка утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории;
— расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой расположения земельного участка, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

В каких случаях не требуется подготовка схемы расположения земельного участка

В случае если образование земельных участков происходит из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности – образование земельного/ных участков, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
2) проектная документация лесных участков;
3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Земельного Кодекса.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.

Другими словами, если есть утвержденный проект межевания территории, то готовить схему расположения земельного участка при образовании земельного/ных участка не требуется.

Read MoreRead More

Проект межевания территорииПроект межевания территории

| РенатРенат | Нет комментариев | 19:53

 

Проект межевания территории

” alt=”Проект межевания территории”

Проект межевания территории – что это?

Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры.

Например:

• границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны;
• границах установленной схемой территориального планирования муниципального района;
• генеральным планом поселения, городского округа;
• функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию.
Подготовка проекта межевания территории осуществляется для
• определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
• установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства;
• установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка (только на территории при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования).

Из чего состоит проект межевания территории

Основная часть содержит: текст и чертежи межевания территории, а также материалы по обоснованию этого проекта.

Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

• перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;
• перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования;
• земли, в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
• вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории;
• целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка;
• сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ.

На чертежах межевания территории отображаются:

• границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;
• красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории;
• линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
• границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
• границы публичных сервитутов.
Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий. 

В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности (п. 9 ст. 43 ГрК РФ).

Важно отметить! Если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, на которой утверждена схема расположения земельного участка, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

Публичные слушания по проекту межевания территории

В каких случаях нужно проводить:

— в случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа.

Исключением является, подготовка проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Как внести изменения в проект межевания территории

Основания для внесения изменений в проект межевания территорий

Информация, отраженная в проекте межевания территории, может быть разная. Например, назначение зданий и объектов, расположенных на ней. В процессе разработки планов и проектов назначение зданий может поменяться. Данное условие может послужить основанием для внесения изменений в проект межевания.

Также внесение изменений может потребоваться после отказа об утверждении проекта комиссией после проведения соответствующих слушаний.

Порядок внесения изменений в проект межевания территории.

Процедура составления проекта межевания территории регулируется законодательством РФ, в котором чётко прописаны все требования, предъявляемые к данному документу от используемой бумаги до общего объёма текста и сроков его составления. После того как проект разработан он передаётся для согласования с комиссией.

Сроки, установленный для согласования, также оговорён в законе и составляют тридцать дней. По истечении данного срока комиссия установит, соответствует ли земля для проведения работ, заявленных в проекте, и назначит слушание, о дате которого предварительно уведомит участников.

Следующим этапом является вынесение решения. Оно, как правило, будет либо положительным, либо отрицательным. В процессе слушания члены комиссии учитывают ряд некоторых факторов, а именно кто является собственником земельного участка, подвергшегося межеванию.

Стоит отметить, что в случае проведения межевании с проведением, каких-либо внутренних работ, то привлекать администрацию нет необходимости. Вопрос решается на общем собрании дольщиков.

При вынесении отрицательного ответа, текст отказа излагается в соответствующем решении, каждый пункт которого подкрепляется оценкой эксперта.

Проект межевания территории документ, который исправляется путём внесения изменений, а не изготовлением нового. Для внесения каких-либо сведений, дополнений или изменений в орган, уполномоченный для согласования, подается заявление о рассмотрении внесения изменений в проект и тем самым его доработке.

Вместе с заявлением в администрацию предоставляется доказательная база. К ней относятся расчёты, обоснования, заключения экспертов и т.д.

По истечении некоторого срока комиссией, с учётом предоставленных новых сведений, издаётся дополнительный документ, содержащий необходимую информацию.

В ситуации, когда собственниками территории являются несколько дольщиков. А также если планируется проведение работ, относящихся к внутренним работам, внесение изменения в проект межевания происходит на общем собрании.

Read MoreRead More

Документы территориального планированияДокументы территориального планирования

| РенатРенат | Нет комментариев | 19:48

 

Документы территориального планирования

” alt=”Документы территориального планирования”

Функции территориального планирования

Перед началом любого строительства, будь то жилой дом, административное или производственное здание, необходимо определиться, а где будет располагаться данный объект строительства.

Существует множество факторов, влияющих на выбор места размещения объекта строительства, все зависит от назначения объекта, предполагаемого его использования.

Но часто бывает так, что определившись с идеальным с нашей точки зрения местом для строительства и обратившись в органы власти с заявлением о предоставлении земельного участка, натыкаешься на отказ с различными формулировками, порой непонятными для простого обывателя.

В данной статье мы рассмотрим основные документы, которыми руководствуются органы власти при определении возможности предоставления участка под строительства того или иного объекта недвижимости – документы планирования территории.

Документы территориального планирования, что это?

Документами территориального планирования муниципальных образований являются:

1) схемы территориального планирования муниципальных районов;
2) генеральные планы поселений;
3) генеральные планы городских округов.

Другими словами это документы, которыми определены границы и функциональное назначение соответствующей территориальной зоны, виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

Какие вопросы решают документы территориального планирования

Один из важных вопросов территориального планирования – деление земель по целевому назначению на категории, а также зонирование территории.

Земли по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

– земли сельскохозяйственного назначения;
– населенных пунктов;
– промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
– особо охраняемых территорий и объектов;
– лесного фонда;
– водного фонда;
– запаса.

Таким образом, жилой массив, где в основном должны строиться дома, не должен быть расположен рядом с такими объектами, как например, вредные производственные объекты, свалки, очистные сооружения, объекты железнодорожного транспорта, аэропорт и др.

Причем, если территория предназначена для строительства жилых домов, то неподалеку должны быть территории под магазины, объекты обслуживания (прачечные, химчистки и т.д.), кафе-бары, места отдыха. И конечно же, рядом должна быть школа, детский сад, больница.

Виды документов территориального планирования

Документы территориального планирования подразделяются на:

— документы территориального планирования Российской Федерации;
— документы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации, документы территориального планирования субъекта Российской Федерации;
— документы территориального планирования муниципальных образований.

Документы территориального планирования РФ.

Основные документы территориального планирования РФ – это соответствующие схемы территориального планирования. На федеральном уровне они должны быть в следующих областях:

• федеральный транспорт (железнодорожный, воздушный, морской, внутренний водный, трубопроводный), автомобильные дороги федерального значения;
• оборона страны и безопасность государства;
• энергетика;
• высшее образование;
• здравоохранение;
• использования и охраны лесного фонда и водных объектов;
• развития космической деятельности.

Подготовка схем территориального планирования Российской Федерации может осуществляться в отношении одной или нескольких областей.

Схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации включают в себя карты планируемого развития охраняемых природных территорий регионального значения и их размещения, изменения границ земель сельскохозяйственного назначения и границ сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, карты планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения, в том числе:

— планируемые для размещения объекты регионального и местного значения в соответствии с документами территориального планирования субъектов Российской Федерации;
— особые экономические зоны;
— особо охраняемые природные территории федерального, регионального и местного значения;
-территории объектов культурного наследия;
— зоны с особыми условиями использования территорий;
— территории, подверженные риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
— иные объекты и территории.

Схемы территориального планирования Российской Федерации, и внесение изменений в эти схемы, утверждаются Правительством Российской Федерации. Исключение составляют схемы территориального планирования Российской Федерации в области обороны и безопасности государства, утверждающиеся Президентом Российской Федерации.

Документы территориального планирования субъектов РФ

Документами территориального планирования субъектов Российской Федерации служат схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации.

Среди обязательных областей территориального планирования субъектов РФ выделяют следующие:

— транспорт (железнодорожный, водный и воздушный), автомобильные дороги регионального значения;
— предупреждение возникновения чрезвычайных ситуаций межмуниципального и регионального характера, различных эпидемий, стихийных бедствий и ликвидация их последствий;
— образование;
— здравоохранение;
— физическая культура и спорт;
— иные области в соответствии с полномочиями субъектов Российской Федерации.

К схемам территориального планирования субъекта Российской Федерации прилагаются материалы по обоснованию этих схем в текстовой форме и в виде карт.

Материалы по обоснованию схем территориального планирования субъектов Российской Федерации включают в себя сведения о программах социально-экономического развития субъектов Российской Федерации. Для их реализации осуществляется создание объектов регионального значения.

Документы территориального планирования муниципальных образований.

Перечень документов территориального планирования муниципальных образований:

— схемы территориального планирования муниципальных районов;
— генеральные планы поселений;
— генеральные планы городских округов.

Документы территориального планирования муниципальных образований могут являться основанием для установления или изменения границ муниципальных образований в установленном порядке.

Установление или изменение границ населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, осуществляется в границах таких поселения, городского округа.

Для чего нужны документы территориального планирования

Реализация документов территориального планирования осуществляется путем:

— подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования;
— принятия в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, решений о резервировании земель, об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую;
— создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Основная цель документов территориального планирования направлена на реализацию:

• схемы территориального планирования Российской Федерации — путем выполнения мероприятий, которые предусмотрены программами, утвержденными Правительством Российской Федерации;
• схемы территориального планирования двух и более субъектов Российской Федерации осуществляется путем выполнения мероприятий, которые предусмотрены договорами, заключенными в соответствии с законодательством Российской Федерации;
• схемы территориального планирования субъекта Российской Федерации осуществляется путем выполнения мероприятий, которые предусмотрены программами, утвержденными высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации;
• схемы территориального планирования муниципального района осуществляется путем выполнения мероприятий, которые предусмотрены программами, утвержденными местной администрацией муниципального района и реализуемыми за счет средств местного бюджета;
• генерального плана поселения, генерального плана городского округа;
• программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, городских округов;
• программы комплексного развития транспортной инфраструктуры поселений, городских округов, программы комплексного развития социальной инфраструктуры поселений, городских округов;
• проекты программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселений, городских округов.

Все вышеперечисленные программы, реализуются за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, местных бюджетов, решения органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных главных распорядителей средств соответствующих бюджетов.

Read MoreRead More