Метка: суд

Внесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участковВнесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участков

” alt=”ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ЧАСТИ СНЯТИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ”

 
Содержание ограничений оборота земельных участков

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

Снятие ограничений

Согласно Федеральному закону, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», были внесены изменения, которые коснулись земельных участков, ограниченных в обороте.

Земельные участки, расположенные во втором поясе указанных зон, исключаются из числа земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Так, подпунктом 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Раньше данная статья была изложена в следующей редакции:

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

14) в первом и втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что изменилось для граждан и юридических лиц

Данные изменения, позволят гражданам и юридическим лицам, оформить свои права на земельный участок, даже если он находится во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Взыскание долга по договору арендыВзыскание долга по договору аренды

” alt=”взыскание долга по договору аренды”

 

Взыскание задолженности по договору аренды

Взыскали арендную задолженность с арендатора с учётом процентов и расходов на юридическую помощь.

Задача:  взыскать задолженность по договору, включая пени и расходы;

Процедура взыскания задолженности

Наши действия:

после изучения договора, было принято решение подготовить и направить досудебную претензию с полным расчетом задолженности и пеней за пользование чужими денежными средствами.

После этого был подготовлен иск обосновывающий нашу позицию по делу. Приложив к иску необходимый пакет документов мы направили его в суд.

Результат нашей работы: арбитражный суд Нижегородской области, удовлетворил наши требования. Клиент получил  денежную сумму в полном объёме по исполнительному производству со счёта в банке ответчика, деньги переведены на счет нашего клиента.

 

Вид разрешенного использования земельного участкаВид разрешенного использования земельного участка

” alt=”Как поменять вид разрешенного использования земельного участка”

ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

” alt=”Как поменять вид разрешенного использования земельного участка”

Что такое вид разрешенного земельного участка

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) – это характеристика земельного участка, которая определяет допустимую сферу деятельности на нем, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог.

Перечислим виды разрешенного использования земельных участков:

1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования;

— основные виды ВРИ можно использовать без необходимых согласований;
— условные виды ВРИ не позволяют использовать участок без необходимых согласований;
— вспомогательные виды ВРИ используются для обслуживания — допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.

С чего начать изменение ВРИ

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.
ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.
Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.

Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.

Готовим заявление

Чтобы изменить основной и вспомогательный виды разрешенного использования, собственнику необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.
Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ).

Когда нельзя изменить ВРИ

— когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
— когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ;
— когда хотите изменить ВРИ на выбранный вид, но установленные в ПЗЗ зоны застройки не позволяют использовать его так, как вы планируете.

Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.

Как разрешить спор об определении границ земельного участкаКак разрешить спор об определении границ земельного участка

 

КАК РАЗРЕШИТЬ СПОР ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Нередко у граждан возникают споры об определении границ земельного участка. Узнать, как разрешить споры, поможет нижеприведенная информация, подготовленная специалистами юридической компании «ВЕРСИЯ-НН».

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Одним из основных сведений в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», позволяющих определить земельный участок, в качестве индивидуально определенной вещи является — описание местоположения границ земельных участков.

Границы земельного участка – это линии, определяющие пределы земельного участка. Устанавливаются на местности (в натуре) и фиксируются в документах установленной формы (планы, схемы, чертежи границ).

Если возникли споры об определении границ земельного участка, то данный спор можно решить путем:

1 — проведения межевания земельного участка;
2 — обращения в судебные инстанции;
3 – исправления реестровой ошибки.

Проведение межевания земельного участка.

Чтобы установить границы земельного участка на законном основании, проводится межевание земельного участка.

В статье 39 Федерального закона от 24.07.2007г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастре) указан порядок согласования местоположения границ земельных участков.

В соответствии с вышеуказанной статьей, если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ вашего земельного участка или границ смежных с ним земельных участков, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками, принадлежащими им на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (далее – заинтересованные лица), если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Предметом указанного согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.

О проведении такого собрания заинтересованных лиц кадастровый инженер публикует объявление в официальном печатном издании или вручает под расписку извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ.

Извещения могут быть направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении по известным адресам электронной почты.

В соответствии со статьей 40 Закона о кадастре результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ, личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

После того как все заинтересованные лица надлежащим образом были извещены о времени и дне проведения собрания, но не подписали акт согласования местоположения границ, при отсутствии с их стороны письменного возражения границы земельного участка будут считаться согласованными.

К межевому плану в таком случае будет приложен документ, подтверждающий надлежащее извещение всех заинтересованных лиц. Как правило, это ксерокопия страницы газеты.

Но бывает и так, что соседи выражают свое несогласие с межеванием в письменном виде, оформляя это как возражение.

Отказ в подписании акта соседи могут объяснить, например, отсутствием желания что-либо подписывать, наличием претензий по местоположению забора, строений или по другим причинам.

Если соседи изложили свои возражения в письменном виде, то вопрос с установлением границ в соответствии со статьей 59 Земельного кодекса придется решать в суде.

Обращение в судебные инстанции.

Если соседи изложили свои возражения по поводу определения предложенных Вами границ участка, и Вам пришлось рассматривать данный спор через суд, то после вступления решения суда в законную силу нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ участка на основании решения суда. Решение суда об установлении границ земельного участка в таком случае будет дополнительным документом, который подается в орган регистрации прав.

Таким образом, вносимые в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании вступившего в законную силу судебного акта об изменении площади, границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ (поворотных точек), в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, прекращаются.

Важно! В решении суда обязательно должна быть указана координатная сетка с местоположением границ и поворотных точек земельного участка.

Исправление реестровой ошибки.
В ЕГРН содержится большое количество сведений, как об объектах недвижимости, так и о земельных участках. Иногда случается, что в этих сведениях содержатся ошибки. Ошибки могут быть техническими или реестровыми.

Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.
Иными словами, документ, который использовался при кадастровом учете и государственной регистрации прав, уже содержал ошибку, которая была продублирована в ЕГРН, например, может быть допущена кадастровым инженером при межевании земельного участка, в результате чего границы земельного участка могут пересекать границы другого земельного участка.

В этом случае данная ошибка может быть исправлена в порядке статьей 61 Закона о регистрации.

В любом случае для исправления реестровой ошибки необходимо подать соответствующее заявление в орган регистрации прав. Это можно сделать, обратившись лично в офис многофункционального центра (МФЦ), посредством почтового обращения, либо в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования.

С заявлением об исправлении реестровой ошибки, как правило, может обратиться только правообладатель объекта недвижимости, либо специально уполномоченное лицо на основании нотариально заверенной доверенности.

Варианты исправления реестровых ошибок:

— путем формирования межевого плана (для формирования межевого плана кадастровому инженеру необходимо приложить документы, подтверждающие факт наличия такой ошибки, а также в разделе «Заключение кадастрового инженера» следует обосновать наличие такой ошибки);

— в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ЕРГН, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия);

— на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения).

В заключение отметим, также, что к требованиям об исправлении реестровых ошибок не применяется срок исковой давности, так как, заявляя указанные требования, истцы, как правило, фактически владеют своим земельным участком, несмотря на выявленную реестровую ошибку.

Признание права собственностиПризнание права собственности

 
ПРИЗНАЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел жилой дом, без документов на земельный участок. Суть вопроса – возможно ли приобрести земельный участок, на котором расположен жилой дом в собственность бесплатно.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления прав на земельный участок, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также сделали запросы во все архивные отделы города на предмет имеющихся сведений о первичных землеотводных документов;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен жилой дом;

Из архивов пришли сведения, что отсутствует информация об отводе данного земельного участка под застройку.

В ходе градостроительного анализа участка выяснилось, что земельный участок, находится в зоне, предусматривающий размещение линейного объекта «Участок Москва-Казань высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва-Казань-Екатеринбург (ВСМ 2). Участок станция Владимир ВСМ, станция Аэропорт ВСМ (Нижний Новгород) Этап2».

Вышеуказанные факты, значительно осложняли достижения положительного результата для нашего клиента.

2 этап – административный.

Юридическое сопровождение при подготовке схемы расположения выделяемого земельного участка:

• Работа с кадастровым инженером;
• Получение отчета об инвентаризации земельного участка;
• Получение схемы.
• Представительство в КУГИ: подача заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка:
• Подготовка заявления;
• Подготовка приложений к заявлению;
• Подача заявления;
• Получение ответа;
• Представительство в КУГИ: подготовка и формирование заявления на выдел земельного участка в собственность за выкуп:
• Подготовка заявления с приложениями;
• Подача заявления;
• Получение ответа.

Административный порядок в данном случае обязателен, так как суды уточняют, а предпринимал ли истец попытки оформления участка в административном порядке и законно ли ему отказали в предоставлении участка.

Как и предполагалось, нам отказали в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, и мы стали готовиться к судебной тяжбе с администрацией города.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо предоставить земельный участок именно бесплатно;
• Разработали общую линию защиты, обосновывающую право нашего Клиента на бесплатное предоставление участка;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе с учетом осложняющих фактов, таких, как расположение участка в зоне ВСМ.

4 этап – судебный

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости, расположенный на участке, приобретался после введения Земельного Кодекса в действие 21.10.2001года, то по мнению администрации, мы не имеем исключительное право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно.
Кроме того, администрация полагала, что мы вообще не имеем право оформить в собственность участок, так как он расположен в иной зоне, не предусматривающей размещения на ней ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Итог

Судебным актом, за нашим Клиентом признано право собственности на земельный участок. С информацией о судебном процессе можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

Мировое соглашениеМировое соглашение

 
ЗАКЛЮЧИЛИ МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ О ВОЗОБНОВЛЕНИИ РАБОТ ПО ДОГОВОРУ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел земельный участок, который значился по документам, как земли промышленности для строительства логистического центра. Для осуществления строительства объекта недвижимости необходимо было осуществить технологическое присоединение для электроснабжения будущих объектов недвижимости. Для реализации поставленных целей Заказчик обратился в ПАО «МРСК Центра и Приволжья».

Между ПАО МРСК Центра и Приволжья» и Клиентом заключен договор «об осуществлении технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания».

Клиент оплатил установленную в договоре сумму, однако все сроки выполнения взятых на себя обязательств со стороны Исполнителя вышли, а договор так и не был исполнен.

Цель – обязать Исполнителя возобновить работы по осуществлению технологического присоединения для электроснабжения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке Клиента.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленного договора и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом защиты нарушенных прав, является судебный порядок.

1 этап – досудебный

• Изучили имеющуюся документацию на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка.

Самостоятельно направили запросы в следующие организации:

• Департамент градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области — о предоставлении информации о наличии земель общего пользования для осуществления технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания;
• Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору — о наличии (отсутствии) технической возможности технологического присоединения сетевой организацией, для осуществления технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания.

2 этап – досудебный

• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Подготовили и направили досудебную претензию;
• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо возобновить работы по договору;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

Исполнитель — сетевая организация ссылалась на то, что отсутствует техническая возможность технологического присоединения, а также отсутствие договоренности с третьими лицами о возможности прохождения линии ЛЭП через их земельные участки.

Однако в судебном заседании нам удалось убедить суд, что сетевая организация, независимо от наличия или отсутствия технической возможности технологического присоединения на дату обращения заявителя сетевая организация обязана заключить договор с лицами, обратившимися в сетевую организацию с заявкой на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, принадлежащих им на праве собственности или на ином предусмотренном законом основании, а также выполнить в отношении энергопринимающих устройств таких лиц мероприятия по технологическому присоединению.

Итог

Судебным актом ЗДЕСЬ, заключено мировое соглашение о возобновлении работ по осуществлению технологического присоединения для электроснабжения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке Заказчика.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

 
УЗАКОНИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел нежилое здание с надстроенным вторым этажом, не отраженным в технической документации. Суть вопроса заключалась в том, чтобы узаконить квадратные метры, которые не учтены в реестре недвижимости.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления данной реконструкции, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен реконструированный объект;
• Заказали проект реконструкции для дальнейшего обращения в уполномоченный орган для соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство;
• Подготовили технический план здания, включая метры в реконструированной части, для дальнейшей постановки объекта на кадастровый учет;
• Заказали техническое заключение о соответствии реконструированного здания градостроительным и пожарным нормам;

2 этап – административный.

• Подготовили и отправили в уполномоченный орган заявление с приложениями о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания;
• Получили отказ в выдаче разрешения, поскольку объект уже реконструирован (также были отмечены еще несущественные недочеты в проектной документации, которые на общий исход дела не влияли);
• Были получены технические условия на подключение объекта к сетям водоснабжения, водоотведения.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо сохранить обьект недвижимости в реконструированном состоянии;
• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный.

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости не соответствовал пожарным нормам и правилам, было принято решение, разработать проект пожарных рисков, а также план пожаротушения, которые обосновывали то, что объект недвижимости можно использовать по назначению в реконструированном состоянии.

Итог

Судебным актом, ЗДЕСЬ, сохранено в реконструированном состоянии нежилое здание, а также признано за истцом право собственности на нежилое здание.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания"

 
Реконструкция нежилого здания

Как узаконить реконструкцию здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам застройщики не делают то, что положено. Другими словами, сначала «построить/реконструировать» дом/здание на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены.

Что такое реконструкция

Данному понятию, дано определение в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ — реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка.

То есть, если вы увеличили площадь здания или его высоту, весь ваш объект недвижимости, включая незатронутую реконструкцией часть, стал самовольным строением.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

Признание права на самовольное строение через суд

Главное, что необходимо учитывать

При оформлении прав на реконструированное нежилое здание в судебном порядке – отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Что необходимо доказать истцу в суде

Наличие прав застройщика на земельный участок

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, должен быть в законном владении застройщика. Кроме того, построенное или реконструированное здание, должно находиться в зонах градостроительные регламенты которого, позволяют размещать на них соответствующий вид строительства.

Например, не получится узаконить жилой дом, построенный в зоне многоквартирной высокоплотной застройки, так как эта зона не подразумевает данный вид строительства.

Суды на местах обязательно должны интересоваться границами земельного участка, на котором вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построили в границах земельного участка, но, когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя, узаконить постройку не получится.

Наличие попыток легализации постройки

Очень важный момент! Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить.

Например, писал в госорганы, согласовывал строительство, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц

Самовольная постройка должна отвечать определенным критериям, позволяющим оценивать ее, как объект, который можно эксплуатировать без причинения вреда третьим лицам. Существует ряд категорий, которым должна соответствовать постройка.

В эти категории входят:

— соответствие возведенного/реконструированного градостроительным нормам и правилам (заключение дипломированного специалиста о том, что постройка соответствует строительным нормам и правилам);
— информации о противопожарном состоянии здания (заключение ГУ МЧС России, содержащее информацию о противопожарном состоянии здания);
— разработана ли для объекта проектная документация, в том числе включающая в себя раздел «Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности»;
— выполнение мероприятий по согласованию постройки с уполномоченными органами (СЭС, минэкология, росавиация и т.

Согласование проекта строительства должно подтвердить, что выбранные решения и предстоящие работы соответствуют ГПЗУ, строительным нормативам и регламентам, СП, ГОСТ, НПБ, другим руководящим документам. Возведение здания без согласований и разрешений является нарушением закона.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о признании права собственности на данную постройку.

Пример из практики ЗДЕСЬ.

Перераспределение земельных участковПерераспределение земельных участков

 

Перераспределение земельных участков

” alt=”Перераспределение земельных участков”

Для чего необходимо перераспределение земельных участков

Почти в каждом населенном пункте есть собственники земельных участков, которые «прирезали» несколько прилегающих квадратных метров земельного участка.

Под «прирезками» понимаются те земельные участки, которые граждане уже фактически используют под свои нужды, (огород, существующие строения и т.д), но по документам они не являются их частной собственностью. В случае если это не земельный участок соседа или не территория общего пользования (например, дорога), такую «прирезку» можно узаконить. На юридическом языке это называется «перераспределение земельных участков».

С 1 марта 2015 года, с момента внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации (далее – ЗК РФ), некоторые собственники земельных участков получили возможность перераспределить к своему земельному участку часть государственной или муниципальной земли в упрощенном порядке.

Для подобных случаев в ЗК РФ добавлена новая глава: «Перераспределение земель и (или) земельных участков».

В соответствии со ст. 39.28 ЗК РФ возможность «прирезать» к своим соткам часть государственной или муниципальной земли предоставлена гражданам – собственникам земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Необходимые условия для перераспределения земельных участков

Перераспределение возможно при условии, что площадь земельного участка, находящегося в собственности граждан, увеличивается в результате этого перераспределения не более чем до установленных на территории соответствующего поселения (городского округа) предельных максимальных размеров земельных участков.

Например, если площадь вашего участка 6 соток, а предельная норма для ИЖС, установленная уполномоченными органами местного самоуправления, 8 соток, то увеличить площадь земельного участка возможно только до 8 соток.

Проблема в том, что предельные максимальные размеры земельных участков пока ещё установлены не всеми органами местного самоуправления. То есть подать заявление о перераспределении земельных участков можно только в тех населенных пунктах, где такие нормы установлены.

Перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашения с уполномоченными органами.

Такое перераспределение осуществляется за плату, размер которой устанавливается органами местного самоуправления каждого региона самостоятельно.

Кроме того, перераспределяемые земельные участки, должны иметь одинаковое целевое назначение.

Например, исходный земельный участок, имеет вид разрешенного использования под ИЖС, а «прирезаемая часть» под строительство многоквартирного дома, в этом случае в перераспределении земельных участков будет отказано на основании пп. 11. п. 9. ст. 39.29.

Для заключения соглашения о перераспределении земельных участков собственник земельного участка должен обратиться в уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления, в компетенцию которого входит предоставление земельных участков.

К заявлению о перераспределении земельных участков должна быть приложена схема расположения земельного участка в случае, если отсутствует проект межевания территории, в границах которой осуществляется перераспределение.

Заключение соглашения о перераспределении земельных участков

Порядок заключения соглашения о перераспределении земельных участков, состав необходимых для этого документов и сроки рассмотрения таких заявлений установлен ст. 39.29 ЗК РФ.

Кроме того, указанная статья содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении.

Максимальный срок для рассмотрения заявления о перераспределении – тридцать дней.

После получения решения об утверждении схемы расположения земельного участка, заявитель должен обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана, необходимого для постановки вновь образованного земельного участка на кадастровый учет.

После представления кадастрового паспорта земельного участка, в срок не более чем 30 дней, уполномоченный орган направит заявителю подписанные экземпляры соглашения о перераспределении земельных участков для подписания.

Последний этап оформления «прирезки» – это обращение с заявлением о государственной регистрации права собственности на вновь образованный земельный участок и его регистрация в Росреестре.

Важно! За самовольный захват земельных участков предусмотрены штрафы, которые с 2015 года возросли. Теперь закон устанавливает необходимый объем штрафа в процентах от кадастровой стоимости. Это значит, что штрафная санкция для граждан будет в размере 1-1,5процента кадастровой стоимости (но не меньше 5000 рублей). Для компаний — 2-3 процента (но не меньше 100000 рублей). Статья 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Как урегулировать вопрос с долевой собственностьюКак урегулировать вопрос с долевой собственностью

” alt=”Как урегулировать вопрос с долевой собственностью”

 
Как урегулировать вопрос с долевой собственностью

” alt=”Как урегулировать вопрос с долевой собственностью”

Существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте автономна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети.

Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это как правило продиктовано, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.

Такая возможность, продиктована в п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

В действующем законодательстве часть жилого дома не поименована в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как совокупность помещений (комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Как же поступить людям, желающим в законном порядке урегулировать вопрос со своей собственностью? Рассмотрим варианты решения сложившихся ситуаций.

В случае если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей невозможно осуществить фактический раздел, то следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, должно быть реконструировано таким образом, чтобы его фактический раздел стал возможным.

При этом исходный объект недвижимости прекращает свое существование. Следует учесть, что образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Особое внимание необходимо обратить относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее строение (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Дома блокированного типа, МКД и ИЖС

В области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.

Особое отличие домов блокированного типа, МКД и ИЖС

Если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждое из которых может рассматриваться как жилой дом.

Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры, площадки, общие лестничные марши), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером.

Соответственно, и сам дом меняет статус с индивидуального жилого на многоквартирный, а собственник каждой части дома приобретает все права собственника отдельной квартиры, в том числе и права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 ЖК РФ.

Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому, необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначение здания, вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.

Часто в качестве документа-основания для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представляются судебные акты, в которых принимаются решения о прекращении права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, о признании права собственности и о постановке на кадастровый учет частей жилого дома (помещения), образованных в результате выдела в натуре долей в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом; о выделе доли в натуре в жилом доме одному и (или) всем сособственникам, которая соответствует квартире, без признания жилого дома многоквартирным.

По поданным заявлениям на основании перечисленных судебных актов, граждане получают решения о приостановлении, по ряду причин (с заявлением обратились не все собственники объекта, обратились с заявлением о кадастровом учете части жилого помещения и пр.), в связи с чем, возникает необходимость обратиться за разъяснением исполнения решения суда.

Подводя итог сказанному, хочется отметить, что безвыходных ситуаций не бывает, главное вовремя и объективно оценить сложившуюся с объектом недвижимости ситуацию, в случае необходимости обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и согласно действующему законодательству привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости к желаемому его статусу!