Метка: строительство

Отмена красных линийОтмена красных линий

| РенатРенат | Нет комментариев | 13:30

 

Отмена красных линий

” alt=”Отмена красных линий”

Что такое красные линии

Красные линии — это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы различных территорий, границ земельных участков, объектов капитального строительства, автомобильных дорог, линейных объектов и т.д.

Согласно действующему законодательству, красные линии устанавливаются (а равно изменяются или отменяются) в составе проектов планировки территории (подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ).

По этой причине споры, связанные с установлением красных линий, как правило, связаны с оспариванием проекта планировки территории в соответствующей части.

Согласно подпункту «а» пункта 1 части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии.

Установление красных линий

Порядок установления красных линий

Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий.

Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, принятой постановлением Госстроя России от 6 апреля 1998 г. N 18-30).

Таким образом, данное правовое регулирование не предполагает произвольного установления красных линий уполномоченными органами, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт.

Как отменить (оспорить) красные линии

Актуальность красных линий

На практике нередко возникают споры об актуальности красных линий.

Как правило, это происходит тогда, когда красные линии утверждены какими-либо документами еще до вступления в силу ГрК РФ.

Один из наиболее распространенных примеров — проекты детальной планировки, которые утверждались в советское время. В составе таких документов дополнительно устанавливались красные линии.

Поскольку такие акты никем не отменялись, красные линии, установленные такими документами, могут всплыть на этапе разработки проекта планировки территории или оформления градостроительного плана земельного участка.

При оценке обязательности таких красных линий суды исходят из положений ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми утвержденная до введения в действие ГрК РФ градостроительная документация действует в части, не противоречащей Кодексу.

Таким образом, если красные линии не соответствуют действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, они не могут считаться актуальными и, как следствие, не влияют на режим использования земельного участка.

Если красные линии затрагивают постройки на участке

Более сложной является ситуация, когда красные линии в принципе не следуют из градостроительной документации более высокого уровня.

Основываясь на анализе судебной практики, можно сделать вывод, что в подобных случаях перспективы судебного спора в значительной мере зависят от того, проходят ли красные линии только по земельному участку либо затрагивают еще и расположенные на таком участке объекты недвижимости.

Первостепенный в настоящее время подход судов сводится к тому, что установление красных линий без учета существующей застройки не соответствует действующему законодательству.

В подтверждение данного вывода суды, как правило, ссылаются на положения подп. 6 и 7 п. 3.2.1 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утверждена постановлением Госстроя России от 29.10.2002 № 150).

Острее всего вопрос о балансе публичного и частного интересов стоит в том случае, когда красные линии проходят только по земельному участку и не затрагивают расположенные на нем капитальные объекты (либо такой участок является незастроенным).

В этом случае стороны не имеют возможности использовать приведенные выше аргументы. При рассмотрении таких споров центральное место занимает оценка негативных последствий для правообладателя.

В частности, суды оценивают, насколько существенно установлением красных линий нарушаются (ограничиваются) права и законные интересы правообладателя, и в зависимости от результатов такой оценки приходят к выводу о том, какой стороне следует отдать приоритет.

Выводы

Отмена (оспаривание, корректировка) красных линий, возможна:

в административном порядке

Изменение красных линий предполагает необходимость внесения изменений в установившую их градостроительную документацию. Как упоминалось выше, по общему правилу красные линии устанавливаются документацией по планировке территории – ППТ и проектами межевания территории.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством РФ. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Оспаривание (отмена) красных линий в судебном порядке

Предполагает отмену действия соответствующей документации по планировке территории, установившей такие красные линии.

Как показал анализ судебной практики, действия правообладателей земельных участков, направленные на исключение красных линий из границ их земельных участков, а также соответствующие требования, заявленные в судебном порядке, различаются в зависимости от конкретной ситуации.

Вместе с тем, наиболее распространённым требованием, в результате рассмотрения которого красные линии могут быть отменены судом, является оспаривание установившей их градостроительной документации.

Read MoreRead More

Отказ в выдаче разрешения на строительствоОтказ в выдаче разрешения на строительство

| РенатРенат | Нет комментариев | 14:49

 

Отказ в выдаче разрешения на строительство

” alt=”Отказ в выдаче разрешения на строительство”

До недавнего времени по этому вопросу не было единого мнения. Некоторые специалисты и суды считали, что Градостроительным кодексом установлен исчерпывающий перечень случаев, когда в выдаче разрешения на строительство может быть отказано.

Перечень документов необходимых для получения разрешения на строительство

Все зависит от того, что именно вы собираетесь строить, (индивидуальный жилой дом, объекты коммерческой недвижимости, промышленные объекты, административные здания).

Для каждого объекта строительства, существует свой отдельные перечень документов, которые необходимо предоставить в уполномоченные на выдачу разрешений органы.

В соответствии с положениями ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) для получения разрешения на строительство застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений органы заявление о выдаче разрешения с приложением следующих документов:

1) правоустанавливающих документов на земельный участок;

2) градостроительного плана земельного участка;

3) материалов, содержащихся в проектной документации:

а) пояснительной записки;

б) схемы планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схемы планировочной организации земельного участка, подтверждающей расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схем, отображающих архитектурные решения;

д) сведений об инженерном оборудовании, сводного плана сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проекта организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительного заключения государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных ст. 49 Градостроительного кодекса), положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных ч. 6 ст. 49 Градостроительного кодекса;

5) разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со ст. 40 Градостроительного кодекса);

6) согласия всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

В каких случаях уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения на строительство

На основании ч. 13 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные органы отказывают в выдаче разрешения на строительство:

-при отсутствии документов, предусмотренных ч. 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
-при несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка (проекта планировки территории и проекта межевания территории), а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке (ч. 14 ст. 51 ГрК РФ).

ВАЖНО!!! Верховный Суд решил: администрация вправе отказать в выдаче разрешения на строительство только потому, что работы по созданию объекта недвижимости уже ведутся.

Выдача разрешения на строительство должна предшествовать проведению строительных работ.

ЮК «Версия – НН» проконсультируют по вашему вопросу в сфере строительства и земли.

Read MoreRead More

Получение технических условийПолучение технических условий

” alt=”Получение технических условий”
| РенатРенат | Нет комментариев | 19:06

 

Получение технических условий

” alt=”Получение технических условий”

Что такое технические условия

Под техническими условиями (ТУ) понимается перечень документов, который устанавливает определенные требования, предъявляемые к производству, материалам или определенному процессу.

Данный нормативный документ включает в себя ряд обязательных элементов:

• технические способы подключения;
• безопасность использования для человека;
• безопасность для окружающей среды;
• порядок приема работ;
• способы и варианты контроля за использованием;
• порядок использования;
• размеры подачи ресурсов.

Документ подготавливается специальной организацией, которая осуществляет эксплуатацию и контроль над использованием инженерных коммуникаций.

Порядок подключения к инженерным сетям регулируется Правилами определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83. С учетом этих правил подготавливаются локальные акты, детально устанавливающие порядок определения ТУ.

Основанием для определения технических условий являются два случая.

  • Заявление органа местного самоуправления, подданное в соответствующую организацию.

Такие заявления подаются при подготовке образованного земельного участка к торгам для передачи физическим или юридическим лицам. В данном случае определяются общие технические условия, указывающие на максимально возможный для подачи объем ресурсов. Это связано с тем, что муниципалитет предоставляет пустой участок, не зная о параметрах и размерах будущего капитального строения.

  • Заявление граждан или юридических лиц при начале строительства на собственном земельном участке. Перед подачей заявления на определение технических условий с помощью проектных организаций подготавливаются необходимые расчетные данные, которые направляются исполнителю.

При подготовке градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку, подготавливает орган местного самоуправления на основании:
• информации о разрешенном использовании земельного участка;
• предельных параметров разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, установленных в отношении данного земельного участка;
• региональных и (или) местных нормативов градостроительного проектирования;
• схем существующего и планируемого размещения объектов капитального строительства (водоснабжения и водоотведения) федерального, регионального и местного значения, схем водоснабжения и водоотведения;
• предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков.

Получение технических условий на подключение к электрическим сетям

Любой объект капитального строительства необходимо подключать электросетям. Порядок такого подключения устанавливается вышеуказанными правилами, а также Федеральным законом от 26.03.2003 № 35-ФЗ «Об энергетике» и Постановлением Правительства от 27.12.2004 № 861.

В качестве объектов, к которым возможно подключение электросети, выделяют:

• постройки, которые ранее не были подключены к электрической сети;
• строения, для нормального функционирования которых необходимо повышение мощности;
• предприятия, у которых произошла смена уровня надежности в результате перехода на другой вид деятельности.
В случае смены собственника объекта капитального строительства повторная подготовка технических условий и новое подключение к сети не требуется.
Подключение к электрическим сетям проводится в несколько этапов.
1. Заинтересованное лицо подает заявление по установленной законом форме в соответствующую организацию, которая занимается обслуживанием коммуникаций в регионе.
2. Заключается договор подряда между собственником постройки и организацией.
3. Исполняющая организация занимается подготовкой технических условий, которые в обязательном порядке должны согласовываться с соседями заявителя и оператором всей системы.
4. Инженерами организации создается специальный проект порядка подключения или заказчик изготавливает его в любой проектной компании.
5. Проводятся непосредственные работы, собственник сети проверяет качество подключения на соответствие техническим условиям.
6. Начинается подача энергии к строению.

Получение технических условий для подключения к системам водоснабжения и водоотведения

Порядок подключения к системам водоснабжения и водоотведения устанавливается Правилами № 83, а также Федеральным законом «О водоснабжении и водоотведении» и Правилами, утвержденными Постановлением Правительства от 29.07.2013 № 644.

Подключение к централизованному водопроводу или канализации проводится по такому же принципу, как и к электросетям.

Для начала через местную администрацию определяется организация, которая будет заниматься разработкой ТУ и непосредственным подключением.

В указанную организацию подается заявление, к которому необходимо приложить следующий пакет документов:

• заявление установленного образца;
• копии правоудостоверяющих документов;
• топосъемку в стандартном масштабе с указанием всех имеющихся коммуникаций и с нанесением границ участка;
• сведения о виде разрешенного использования земли и предельных параметрах разрешенного строительства;
• величину необходимой нагрузки.

На основании указанного пакета документов исполняющей организацией подготавливаются технические условия, после чего собственник земельного участка может осуществлять подключение к водопроводу.

Технические условия для подключения к водопроводу должны содержать следующую информацию.

• установленный срок для подключения;
• место подключения (адрес участка);
• требования к параметрам объекта капитального строительства, а также проводимым мероприятиям;
• информация о возможности обеспечения бесперебойного напора воды;
• нормы подачи воды и водопотребления;
• требования к счетчикам;
• требования к безопасности и порядку рационального расходования воды.

Технические условия для подключения к централизованной канализации включают в себя аналогичные сведения с учетом специфики.

Получение технических условий для подключения газа

Для получения технических условий для подключения газа необходимо обратиться в городскую службу газа (горгаз). В некоторых городах требуются заключения иных организаций, например, получение разрешения на использование газа.

Для определения технических условий необходимо собрать следующий пакет документов:

• заявление в установленной форме;
• паспорт, ИНН;
• копию правоудостоверяющего документа;
• топосъемку участка с нанесением коммуникаций;
• планируемый объем потребляемого газа.

В готовых технических условиях содержатся следующие сведения:

• место подключения к газовой сети (адрес участка);
• нахождение источника подачи газа;
• способ монтажа газопровода, используемые материалы при его изготовлении;
• технические характеристики внутреннего устройства газоснабжения;
• определение конкретного места для введения газовой трубы непосредственно в помещение;
• порядок сдачи результатов работ и согласования с соответствующими органами.

Обращаем внимание, что компания, которая определяет технические условия, часто предлагает перечень проектных компаний. Следует обратить внимание к таким предложениям, чтобы избежать в дальнейшем проблем с подключением и согласованием.

Read MoreRead More

Договор строительного подрядаДоговор строительного подряда

” alt=”Договор строительного подряда”
| РенатРенат | Нет комментариев | 20:03

 

Договор строительного подряда

Определение договора строительного подряда

Под договором строительного подряда понимается сделка, согласно которой, подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

” alt=”Договор строительного подряда”

Где применяется договор строительного подряда

Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства, сооружения, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Также договор строительного подряда, применим к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.

Существенные условия договора строительного подряда

Существенными условиями договора строительного подряда, являются:

Предмет договора

Предметом договора могут быть строительство производственного цеха, отделочные и ремонтные работы в частном доме, возведение фундамента жилой постройки, пуск и наладка производства, строительство многоквартирного дома и прочее.

Срок выполнения работ

Срок договора – это время действия договора, то есть время, отведенное для завершения предусмотренных предметом договора работ. Обычно срок договора определен соглашением сторон.

В договоре указываются как минимум две даты – это начало и окончание работ. Если объем очень большой – сроки можно разбивать поэтапно, как для промежуточных работ.

Сдача и приемка работ по договору строительного подряда

Как происходит сдача и приемка работ по договору строительного подряда

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами (п.4 ст.753 Гражданского Кодекса РФ).

В случае, если одна из сторон отказывается от подписания акта, в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Ответственность за качество работ

Кто несет ответственность за качество выполненных работ

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

В случае осуществления реконструкции здания или сооружения, на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

За допущенные подрядчиком, без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, которые не повлияли на качество объекта строительства, подрядчик ответственности не несет.

Риск в договоре строительного подряда

Кто несет основные риски в договоре строительного подряда

Нормы о распределении рисков между сторонами договора строительного подряда в значительной степени совпадают с теми, которые содержатся в общих положениях о подряде (ст.705 ГК).

Прежде всего, общим является правило о том, что работа выполняется за риск подрядчика.

Риск подрядчика сводится к тому, что он принимает на себя все неблагоприятные последствия недостижения результата, возникающие в силу случайных обстоятельств, не зависящих от воли и поведения сторон.

Например, в п.1 ст. 741ГК предусмотрено, что риск случайного повреждения или случайной гибели объекта строительства до момента его приемки несет подрядчик.

Следовательно, при случайной гибели, повреждении объекта строительства до сдачи его заказчику, подрядчик, лишен права требовать вознаграждения за выполненные работы.

Особыми являются лишь следующие положения: объект строительства до его приемки заказчиком погиб или поврежден вследствие недоброкачественности предоставленного заказчиком материала или оборудования, либо исполнения ошибочных указаний заказчика.

В таких ситуациях подрядчик вправе требовать оплаты всей предусмотренной сметой стоимости работ при условии, что он предупредил заказчика о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации.

В то же время в правилах о строительном подряде, принимая во внимание длительные сроки строительства и зависимость многих условий от заказчика, ряд рисков переносится с подрядчика на заказчика.

Также, согласно общим положениям о подряде, возлагаются риски при просрочке передачи или приемки результата работы. Соответствующие риски несет просрочившая сторона (п.2 ст. 705 ГК).

Изменение, расторжение договора строительного подряда

Порядок изменения и расторжения договора строительного подряда

Одностороннее изменение или расторжение договора строительного подряда возможно либо по решению суда, либо без обращения в суд путем отказа от исполнения договора полностью или частично.

Например, подрядчик вправе отказаться от договора в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества работ (п.3 ст. 745 ГК) или, когда нарушение заказчиком своих обязанностей препятствует исполнению договора подрядчиком (п.2 ст.719 ГК).

Односторонний отказ заказчика как реакция на договорные нарушения возможен в случае некачественного выполнения работ (п.3ст.723 ГК) либо выполнения их с недостатками, позволяющими полагать, что работа не будет выполнена надлежащим образом (п.3 ст. 715) и др.

Важно заметить, что из самой сущности подряда вытекает (если иное не предусмотрено договором) возможность для заказчика в любое время без объяснения причин расторгнуть договор путем отказа от исполнения.

Однако заказчик при этом принимает на себя определенные последствия по оплате подрядчику вознаграждения за выполненную часть работы и по возмещению убытков, вызванных расторжением договора (ст.717 ГК).

Достаточным основанием для отказа заказчика от договора иногда признается лишь предположение о возможной неспособности стороны исполнить принятые на себя обязательства.

Так, отказ от исполнения возможен, если подрядчик несвоевременно приступил к работе или, если обнаружится, что он выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным (п.2 ст.715 ГК).

Read MoreRead More

Развитие застроенных территорииРазвитие застроенных территории

” alt=”Развитие застроенных территорий”
| РенатРенат | Нет комментариев | 19:54

 

Развитие застроенных территорий

 

” alt=”Развитие застроенных территорий”

В чем суть развития застроенных территорий

Развитие застроенных территорий является процедурой реализации крупных инвестиционных проектов по застройке территорий микрорайонов и кварталов в населенных пунктах.

В соответствии с Федеральным Законом от 18 декабря 2006 г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Градостроительный кодекс РФ включены три статьи, которые регулируют правоотношения по развитию застроенных территорий (ст. 46.1 — 46.3 Градостроительного кодекса РФ).

Этим же Законом ст. 39.3 Земельного кодекса РФ дополнена п. 1, которым регулируются правоотношения по бесплатному представлению без аукциона земельных участков для целей жилищного строительства и комплексного освоения городских территорий в рамках процедуры развития застроенных территорий.

В результате указанных нововведений застройщики получили перспективный юридический механизм, который можно использовать для комплексной застройки территорий населенных пунктов.

Развитие застроенных территорий

Процедура развития застроенных территорий

Развитие застроенных территорий осуществляется по установленной законодателем процедуре. Первым этапом этой процедуры является принятие решения о развитии застроенной территории.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления при наличии в совокупности ряда следующих условий:

  • в отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент;
  • в отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;
  • на застроенной территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу;
  • на застроенной территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.

Кто принимает решение о развитии застроенной территории

Решение о развитии застроенных территорий

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Обязательным приложением к решению о развитии застроенной территории являются сведения о границах такой территории, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Основание для развития застроенных территорий

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории.

Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.

Порядок организации и проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, определен в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 Градостроительного Кодекса.

Следует обратить внимание на информационную открытость аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории: организатор аукциона обязан разместить извещение о проведении аукциона в официальном печатном издании, а также на официальном сайте соответствующего муниципального образования в сети Интернет.

Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с п. 13. Статьи 39.6 ЗК РФ.

Заключение договора о развитии застроенной территории

Предметом договора о развитии застроенной территории, с одной стороны, является исполнение инвестором в установленный договором срок своими или привлеченными силами и средствами определенных обязательств, связанных с развитием застроенной территории, перед местной администрацией.

С другой стороны, по такому договору местная администрация обязана создать необходимые условия для исполнения обязательств, принятых на себя инвестором.

Взаимные обязательства сторон договора о развитии застроенной территории, признаваемые существенными условиями такого договора, установлены в п. 3 статьи 46.2 ГрК РФ.

Законом установлен запрет на включение в договор о развитии застроенных территорий условий о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, не предусмотренных в пп. 4 п. 3 статьи 46.2 ГрК РФ, а также на установление иных условий, влекущих дополнительные расходы инвестора.

Read MoreRead More

Проект межевания территорииПроект межевания территории

| РенатРенат | Нет комментариев | 19:53

 

Проект межевания территории

” alt=”Проект межевания территории”

Проект межевания территории – что это?

Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры.

Например:

• границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны;
• границах установленной схемой территориального планирования муниципального района;
• генеральным планом поселения, городского округа;
• функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию.
Подготовка проекта межевания территории осуществляется для
• определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;
• установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства;
• установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка (только на территории при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования).

Из чего состоит проект межевания территории

Основная часть содержит: текст и чертежи межевания территории, а также материалы по обоснованию этого проекта.

Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

• перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;
• перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования;
• земли, в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
• вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории;
• целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка;
• сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ.

На чертежах межевания территории отображаются:

• границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;
• красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории;
• линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
• границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;
• границы публичных сервитутов.
Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий. 

В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.

При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности (п. 9 ст. 43 ГрК РФ).

Важно отметить! Если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, на которой утверждена схема расположения земельного участка, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

Публичные слушания по проекту межевания территории

В каких случаях нужно проводить:

— в случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа.

Исключением является, подготовка проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Как внести изменения в проект межевания территории

Основания для внесения изменений в проект межевания территорий

Информация, отраженная в проекте межевания территории, может быть разная. Например, назначение зданий и объектов, расположенных на ней. В процессе разработки планов и проектов назначение зданий может поменяться. Данное условие может послужить основанием для внесения изменений в проект межевания.

Также внесение изменений может потребоваться после отказа об утверждении проекта комиссией после проведения соответствующих слушаний.

Порядок внесения изменений в проект межевания территории.

Процедура составления проекта межевания территории регулируется законодательством РФ, в котором чётко прописаны все требования, предъявляемые к данному документу от используемой бумаги до общего объёма текста и сроков его составления. После того как проект разработан он передаётся для согласования с комиссией.

Сроки, установленный для согласования, также оговорён в законе и составляют тридцать дней. По истечении данного срока комиссия установит, соответствует ли земля для проведения работ, заявленных в проекте, и назначит слушание, о дате которого предварительно уведомит участников.

Следующим этапом является вынесение решения. Оно, как правило, будет либо положительным, либо отрицательным. В процессе слушания члены комиссии учитывают ряд некоторых факторов, а именно кто является собственником земельного участка, подвергшегося межеванию.

Стоит отметить, что в случае проведения межевании с проведением, каких-либо внутренних работ, то привлекать администрацию нет необходимости. Вопрос решается на общем собрании дольщиков.

При вынесении отрицательного ответа, текст отказа излагается в соответствующем решении, каждый пункт которого подкрепляется оценкой эксперта.

Проект межевания территории документ, который исправляется путём внесения изменений, а не изготовлением нового. Для внесения каких-либо сведений, дополнений или изменений в орган, уполномоченный для согласования, подается заявление о рассмотрении внесения изменений в проект и тем самым его доработке.

Вместе с заявлением в администрацию предоставляется доказательная база. К ней относятся расчёты, обоснования, заключения экспертов и т.д.

По истечении некоторого срока комиссией, с учётом предоставленных новых сведений, издаётся дополнительный документ, содержащий необходимую информацию.

В ситуации, когда собственниками территории являются несколько дольщиков. А также если планируется проведение работ, относящихся к внутренним работам, внесение изменения в проект межевания происходит на общем собрании.

Read MoreRead More

Градостроительный план земельного участкаГрадостроительный план земельного участка

| РенатРенат | Нет комментариев | 19:53

 

Градостроительный план земельного участка

” alt=”Градостроительный план земельного участка”

Градостроительный план земельного участка(ГПЗУ) что это?

Градостроительный план земельного участка — вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Градостроительный план земельного участка– основная функция

Градостроительный план выполняет информационную функцию:

в нём должна быть информация обо всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.

Градостроительный план соответствующие строительные характеристики и ограничения в отношении земельного участка не утверждает, а лишь воспроизводит.

Назначение градостроительного плана земельного участка

Функции градостроительного плана земельного участка

Градостроительный план, по существу, представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.

Градостроительный план относится к градостроительной документации и является документом, в котором зафиксирована информация, позволяющая идентифицировать возможность использования земельного участка для определенных целей.

Для чего необходим градостроительный план 

Градостроительный план земельного участка необходим в следующих случаях:

• для разработки проектной документации;
• для строительства или реконструкции объектов капитального строительства;
• выдачи разрешения на строительство;
• выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (за исключением объектов индивидуального жилищного строительства, ввод в эксплуатацию которых не производится до 01 марта 2018 года (Федеральный закон от 28 февраля 2015 г. № 20-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Состав градостроительного плана земельного участка
В составе градостроительного плана земельного участка указываются:
• границы земельного участка;
• границы зон действия публичных сервитутов;
• минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
• информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном плане земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;
• информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);
• информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
• информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — технические условия);
• границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд;
• информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждены Министерством регионального развития Российской Федерации.

Подготовка и выдача градостроительного плана 

Подготовка градостроительного плана осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

Подготовка и выдача градостроительного плана осуществляется по заявлению собственника земельного участка и является обязанностью уполномоченного органа.

В случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедуры публичных слушаний не требуется.

Орган местного самоуправления в течение двадцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.

Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы.

Read MoreRead More