Метка: строительство

Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участкаДопустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка

| Ренат | Нет комментариев | 16:37

Допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка

Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу». В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.

Минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений представляют собой один из предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пп. 2 п. 1 ст. 38 ГрК РФ), которые устанавливаются в соответствующих градостроительных регламентах применительно к определенной территориальной зоне (ч. 2 ст. 38 ГрК РФ).

В случае если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются минимальные отступы от границ земельного участка при строительстве, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению (п. 1.1 ст. 38 ГрК РФ).

В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 57.3 ГрК РФ информация о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, содержится в градостроительном плане земельного участка.

Рассмотрим пример

Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Соответственно коэффициенты застройки такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м².

То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь три надземных этажа).

Можете построить дом в три этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².
Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями.

Строительство в садоводстве

Допустимый процент застройки в садоводстве

Согласно п. 6.7 «СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)» (утв. и введен в действие Приказом Минстроя России от 14.10.2019 № 618/пр) (далее — СП 4.13130.2013) минимальные расстояния до границы соседнего участка должны быть:

— от садового (или жилого) дома — 3 м;
— отдельно стоящей хозяйственной постройки (или части садового (жилого) дома) с помещениями для содержания скота и птицы — 4 м;
— других хозяйственных построек — 1 м.

Следует учитывать, что СП 4.13130.2013 распространяется лишь на проектирование планировки и застройки территории ведения гражданами садоводства, а также зданий и сооружений, находящихся на этой территории.

В соответствии с п. 7.1 «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» (утв. Приказом Минстроя России от 30.12.2016 № 1034/пр) расстояние от границ участка должно быть не менее: до стены жилого дома — 3 м; до хозяйственных построек — 1 м.

На основании п. 4.13 СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288) противопожарные расстояния от хозяйственных построек на одном земельном участке до домов на соседних земельных участках, а также между домами соседних участков следует принимать в соответствии с таблицей 1 и с учетом требований подраздела 5.3 при организованной малоэтажной застройке. Противопожарные расстояния между хозяйственными постройками на соседних участках не нормируются. Расстояния от домов и построек на участках до зданий и сооружений на территориях общего назначения должны приниматься в соответствии с таблицей 1.

К примеру, для жилых зданий при степени огнестойкости I и классе конструктивной опасности С0 минимальное расстояние между ними должно составлять 6 метров.

Важно! Нарушение параметров разрешенного строительства или реконструкции в виде отступов от границ земельного участка не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации недвижимости. Аналогичное разъяснение содержится в Письме Росреестра от 05.03.2021 № 14-1578-ГЕ/21.

| Ренат | Нет комментариев | 10:43

Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок

Перед покупкой или началом строительства дома важно убедиться, не входит ли земельный участок в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). В ЗОУИТ действуют различные ограничения: иногда строить просто запрещено, а иногда можно возводить сооружения ограниченной высоты.

Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства объекта недвижимости, но и в целом на судьбе построенного объекта.

В данном материале, мы отвечаем на самые важные вопросы об охранных зонах.

Какие бывают виды охранных зон?

Охранная зона устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта.

Все виды ЗОУИТ можно условно разделить на два блока:

• Зоны, которые регламентирует федеральное законодательство. Это водоохранные и природоохранные территории, а также территории объектов культурного наследия.
• Зоны, условия использования которых определяют различные ведомства. Это делают для соблюдения особых требований к расположенным на них объектах.

Перечень видов ЗОУИТ, состоящий из 28 позиций, приведён в новой ст. 105 Земельного кодекса Российской Федерации.

В целом все перечисленные в данной статье виды ЗОУИТ в той или иной мере существуют и в настоящее время, но их регулирование является несистематизированным.

В зависимости от вида зон в пределах ее территории устанавливаются те или иные ограничения использования земельных участков. Связаны эти ограничения, в основном, с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ.

Как узнать, какие охранные зоны есть на участке?

Виды охранных зон

При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для застройщика, особенно это касается подземных сооружений, которые визуально обнаружить невозможно.

Поэтому необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН) и посмотреть раздел «Ограничения». Кроме того, сведения о зонах с особыми условиями использования территории отображаются на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Также можно сделать запрос в органы архитектуры о том, какие охранные зоны содержатся в документации по планировке территории.

Зоны, где нельзя размещать дома

Причины ограничения строительства

В разных ЗОУИТ действуют различные условия. Есть участки, где запрещено вести любое строительство. Приобретать их рискованно: даже если вы построите там объект, зарегистрировать его будет невозможно. В худшем случае постройку заставят снести по решению суда. Вот почему важно проверять, есть ли в конкретной территориальной зоне запрет на строительство.

Закон запрещает строить рядом:

• с магистральными трубопроводами;
• газопроводами, водопроводами и сетями канализации;
• высоковольтной ЛЭП;
• источниками питьевого водоснабжения и водохранилищами;
• береговой полосой;
• аэродромами;
• коммунальными и промышленными объектами.

Важно! По санитарным правилам постройка может располагаться не ближе 20 метров от высоковольтной ЛЭП. Построить дом ближе можно, при условии, что владелец линии электропередач дал на это официальное согласие. Но критериев, по которым такое согласие можно получить, не существует. Кроме того, на публичных кадастровых картах этот участок не будет отмечен как ЗОУИТ.

Зачастую покупатели надеются на выписку из ЕГРН, где не указано никаких ограничений использования. Однако даже если данные о ЗОУИТ отсутствуют, строить новые объекты в запретной зоне нельзя. Иногда в охраняемую природную зону попадают целые поселения и районы. При этом не имеет значения, какой вид разрешенного использования участка указан в документах на участок. Если участок попал в охраняемую зону, на нем осуществлять строительство запрещено.

Охранная зона в выписке из ЕГРН не указана, почему?

Охранные зоны не указаны в ЕГРН — причины

Бывают случаи, когда в ЕГРН отсутствует запись об охранной зоне, но исходя из местоположения промышленного объекта на местности понятно, что она есть. Это связано в первую очередь с тем, что собственник промышленного объекта в нарушение законодательства не определил границы охранной зоны и не внес их в Единый государственный реестр недвижимости. Это является существенным нарушением режима использования такого объекта и является основанием для обращения в надзорные органы.

При неурегулировании данного вопроса в дальнейшем при попытке строительства зданий, строений сооружений на участке, попавшем в охранную зону (даже при отсутствии такой записи в ЕГРН) может возникнуть множество проблем.

Следует отметить, что если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, трубопровод и т.д., то это может указывать на то, что земельный участок входит в охранную зону, а отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в границах такой зоны, от выполнения требований к режиму использования таких земель.

Как определить территориальную зону земельного участка?

В соответствии с территориальной зоной, устанавливается и охранная зона

Заказать выписку из ЕГРН или отчет об объекте

В выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости можно узнать подробности о существующих обременениях, координаты объекта и местоположение границ, а также, попадает ли участок в границы ЗОУИТ.

Заказать выписку можно на сайте Росреестра. Для этого нужно авторизоваться через личный кабинет на Госуслугах. Нужно открыть вкладку «Физическим лицам» и выбрать пункт «Получить сведения из ЕГРН». Тому, у кого нет подтвержденной учетной записи, тоже можно получить выписку, просто придется заполнять больше полей.

Полагаться только на выписку из ЕГРН рискованно, поэтому необходимо провести дополнительные проверки.

Отчеты об объектах недвижимости содержат те же сведения, что и выписки из ЕГРН. Но заказать их можно только в специальных сервисах. Для этого достаточно указать адрес или кадастровый номер объекта.

Заказать отчет

Закажите отчет о земельном участке в сервисе Панорама. Сервис работает напрямую с Росреестром, даже когда портал ведомства не доступен.

Изучить публичную кадастровую карту

Необходимо открыть публичную кадастровую карту Росреестра, найти земельный участок, выбрать в меню раздел «Слои» и найти пункт «ЗОУИТ». Если на участок накладывается зона с особыми условиями использования, она будет подсвечена зеленым цветом. Важно понимать, что отобразятся только те зоны, которые внесены в ЕГРН.

Одновременно на публичной кадастровой карте можно нажать на вкладку «Все объекты в точке», выбрать границы интересующего земельного участка и увидеть окно, где отобразится информация о нем. Так вы получите данные о территориальных зонах, в границах которых находится участок, и их виде, а также особых условиях использования, если они есть. Но все это с учетом того, что сведения о них внесены в ЕГРН.

Найти правила землепользования и застройки муниципального образования

Это градостроительный документ, который есть на сайте администрации населенного пункта, к которому относится участок. Правила состоят из текстовых описаний и графических изображений. В текстовой части содержится описание видов разрешенного использования всех земельных участков, допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка. А в графической части можно найти карты ЗОУИТ. Например, в Нижнем Новгороде, это несколько карт на каждый отдельный район.

Изучить генплан муниципального образования

Генплан населенного пункта имеет больший вес, чем правила землепользования и застройки. Его тоже публикуют на официальном сайте администрации. В нем можно посмотреть план развития магистралей и инженерных сетей, объекты, которые предполагается ввести в эксплуатацию, участки, строительство на которых запрещено либо ограничено.

Познакомиться с муниципальными картами

На региональных картах и картах муниципальных образований тоже может быть информация о ЗОУИТ. Например, в Нижнем Новгороде действует автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности, или «ИАИС ОГД». А в Нижегородской области работает специальный «Геопортал». Там отображаются все карты города. Увидеть на них ЗОУИТ можно, включив соответствующий слой на панели управления.

Заказать градостроительный план земельного участка

Получить актуальный градостроительный план участка может его собственник. Это один из наиболее достоверных способов определения территориальных зон. Там отображают полный свод ограничений и правил использования земли в конкретной местности. Документ формируют на базе сведений из разных органов государственной власти, которые могут быть больше нигде не опубликованы. Заказать такой план можно на портале Госуслуг.

Чем опасны охранные зоны на земельном участке?

Риски покупки земельного участка с охранными зонами

Любая охранная зона предполагает наличие ограничений по целевому использованию земельного участка. Охранная зона газопровода или ЛЭП может повлечь запрет на строительство каких-либо зданий, строений и сооружений. Наличие санитарно-защитной зоны указывает на запрет строительства объектов жилого назначения. Наличие кабеля означает, что любые земляные работы проводятся только при наличии согласования организации – собственника такой кабельной линии.

Происходит ли изъятие участков в охранной зоне?

Можно ли потерять участок из-за охранных зон?

Земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Кто согласовывает работы в охранной зоне газопровода?

К кому обращаться при согласовании работ в пределах охранных зон?

Любые земляные, взрывные, строительные работы, а также иные действия, которые могут повлечь сбой нормальной эксплуатации газопровода, проводятся только по согласованию с собственником линейного промышленного объекта. Перед тем, как осуществлять согласование, для определения местоположения участка охранной зоны необходимо запросить сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Можно ли изменить охранную зону земельного участка?

Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, возможно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он проверил расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнить его с тем, что внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают, и очевидно, что участок в охранную зону не попадает, далее нужно написать письмо в эксплуатирующую объект организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны.

Какая ответственность предусмотрена за работы в охранной зоне без согласования?

Для должностных лиц организаций это будет, в первую очередь, дисциплинарная ответственность, а дальше, в зависимости от последствий, может наступить административная, уголовная ответственность. Так, например, работы в охранной зоне газопровода без согласования газовой организации могут повлечь взрыв и нанести вред здоровью проводивших работы лиц. Очевидно, что за такое происшествие должностное лицо привлекут к уголовной ответственности. Если речь идет о действиях организации, работы которой привели к сбою газовой системы, то это в первую очередь будет гражданско-правовые последствия и возмещение убытков.

С кого взыскать убытки, если охранная зона не позволяет использовать земельный участок по назначению?

Убытки взыскиваются с собственника объекта, для которого установлена охранная зона. Если убытки не возмещаются либо возмещаются в незначительном размере, необходимо обращаться в суд.

Ввод объекта в эксплуатациюВвод объекта в эксплуатацию

| Ренат | Нет комментариев | 17:14

ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

Что такое ввод объекта в эксплуатацию?

Согласно действующему законодательству, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства.

По завершении строительства здания или сооружения оценивается его соответствие требованиям действующего законодательства, технических регламентов, проектной и рабочей документации, результатами которого являются приемка и ввод завершенного строительством здания или сооружения в эксплуатацию.

О готовности объекта к вводу в эксплуатацию застройщик заблаговременно извещает федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органы местного самоуправления и государственный строительный надзор.

Застройщик для осуществления своих функций может в соответствии с действующим законодательством привлекать технического заказчика — действующее на профессиональной основе физическое или юридическое лицо. В этом случае технический заказчик уполномочивается застройщиком организовывать процедуру приемки объекта и от его имени подписывать необходимые документы.

При приемке объектов проводится оценка его соответствия требованиям технических регламентов и проектной документации, а также связанных со строительством процессов монтажа и наладки оборудования.

КАКИЕ НУЖНЫ ДОКУМЕНТЫ

Для ввода объекта в эксплуатацию вам потребуются:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка;
3. разрешение на строительство;
4. акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);
5. акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
6. акт о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
7. схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, в границах земельного участка;
8. заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям проектной документации;
9. технический план объекта капитального строительства.

ОСНОВАНИЕ ДЛЯ ОТКАЗА НА ВВОД ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

В каких случаях откажут в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию?

1. отсутствие документов, указанные в перечне документов;
2. несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства;
3. несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4. несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
5. несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка.

Важно! Различие данных об указанной в техническом плане площади объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, не более чем на пять процентов по отношению к данным о площади такого объекта капитального строительства, указанной в проектной документации и (или) разрешении на строительство, не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

ПОСТАНОВКА НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Важно! Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

| Ренат | Нет комментариев | 15:21

ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ

Что такое инженерные изыскания

Инженерные изыскания — это комплексная деятельность по изучению условий окружающей среды и факторов антропогенного воздействия, в целях рационального и безопасного использования территорий как в черте населенных пунктов, так и за их пределами.

Инженерные изыскания являются одним из важнейших видов строительной деятельности, с них начинается любой процесс строительства и эксплуатации объектов.

НЕОБХОДИМОСТЬ ВЫПОЛНЕНИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

В каких случаях необходимы инженерные изыскания

Основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации договор между заказчиком (застройщиком) и исполнителем, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий.

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Инженерные изыскания проводят, чтобы сделать заключение о прогнозируемом воздействии окружающей среды на объект строительства.

Обязательная часть исследования — измерительные работы, благодаря которым и составляется проект, основной документ для возведения различных видов объектов недвижимости.

ВИДЫ ИЗЫСКАНИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В соответствии со статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации, перечень видов инженерных изысканий утвержден постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Какие виды работ необходимо провести на строительной площадке зависит от конкретных задач. Действия по инженерным изысканиям разделяют на два основных раздела:

• Экономический — обеспечение выгодных условий для строительства: обоснование экономической целесообразности стройки за счет подбора необходимых строительных материалов и водоснабжения; расчете сбалансированного подбора строительных ресурсов.

• Технический — изучение территории с целью выверенного подбора строительной площадки.

Основные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на пять основных видов:

— Инженерно-геодезические изыскания
— Инженерно-геологические изыскания
— Инженерно-гидрометеорологические изыскания
— Инженерно-экологические изыскания
— Инженерно-геотехнические изыскания

Специальные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на шесть специальных видов:

— Геотехнические исследования;
— Обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций;
— Поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;
— Локальный мониторинг компонентов окружающей среды;
— Разведка грунтовых строительных материалов;
— Локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

Важно! Минстрой России при необходимости может вносить изменения в настоящий перечень. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 № 230)

ЦЕЛИ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Перед инженерными изысканиями ставятся различные цели и задачи. К основным и самым важным можно отнести:

• Сбор необходимой информации о месте будущего строительства в рамках геологии, геодезии, экологии и гидрологии;
• Составление прогнозов о вероятных влияниях объекта на окружающую среду;
• Обнаружение негативных последствий при проведении строительных работ, разработка мероприятий по их минимизации и устранению рисков;
• Повышение надежности и безопасности, улучшение потреб свойств объекта;
• Оптимизация взаимосвязи между сооружением и окружающей средой, определение потенциала района застройки, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий;
• Получение материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства.

КТО ВЫПОЛНЯЕТ ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ

Инженерные изыскания и (или) отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания.

П. 2 ст. 47 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий.
Выполнение инженерных изысканий по таким договорам обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов).

Следует также учесть, что в случае, если предметом договора подряда является выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо должны быть одновременно членом трех саморегулируемых организаций — в области инженерных изысканий, в области архитектурно-строительного проектирования и в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий:

• государственных и муниципальных унитарных предприятий;
• коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов;
• юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями;
• юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов.

Важно! Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, внесению изменений в проектную документацию в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 Кодекса, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами (договоры субподряда), могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

РЕЗУЛЬТАТ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Результатом инженерных изысканий, является документ о выполненных инженерных изысканиях. Документ должен содержать материалы в текстовой и графической формах, отражающие сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

| Ренат | Нет комментариев | 10:49

О чем подрядчик обязан предупредить заказчика

Строительная организация, после проведенного вводного инструктажа работников общества приступили к выполнению работ, однако после детального ознакомления с предметом и объемом работы без согласования с заказчиком и объяснения причин прекратили производство работ и убыли с территории.

КАКИЕ РИСКИ НЕСЕТ ПОДРЯДЧИК

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

— непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

— возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

— иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Подрядчик, не предупредивший заказчика об, указанных обстоятельствах не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.

В рассматриваемом случае, подрядчик обязан был поставить заказчика в известность о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, несогласованном объеме и предмете работ.

КАКИЕ РИСКИ НЕСТ ЗАКАЗЧИК

Если заказчик, после уведомления подрядчика об указанных обстоятельствах, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

Таким образом, для собственной же безопасности, подрядчик должен немедленно предупредить заказчика об обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

” alt=”Снос объекта капитального строительства”

| Ренат | Нет комментариев | 13:23

Новые правила сноса объекта капитального строительства

Снос объекта капитального строительства

Согласно п. 1 ст. 55.30 ГрК РФ основаниями для сноса объекта могут быть решение собственника либо, в случаях, установленных законом, решение суда или органа местного самоуправления.

Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения, выдаваемыми организациями, эксплуатирующими соответствующие инженерные сети. Отключение объекта подтверждается актом, подписанным сетевой организацией.

Технический заказчик обеспечивают подготовку проекта организации работ по сносу в качестве самостоятельного документа на основании результатов и материалов обследования объекта. Работы по подготовке данного документа должно осуществлять лицо, включенное в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Когда разработка проекта организации работ не требуется

Разработка проекта организации работ не требуется для сноса следующих объектов:

— гаража;
— садового дома,
— хозяйственных построек, расположенных на садовом земельном участке;
— объектов индивидуального жилищного строительства;
— некапитальных и вспомогательных построек.

Кто осуществляет снос капитального строительства

В Градостроительном кодексе РФ вводится понятие лица, осуществляющего снос объекта, по аналогии с понятием лица, осуществляющего строительство. Таким лицом может быть застройщик или индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда на осуществление сноса.

Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.

Уведомление о начале сноса капитального строительства

В целях взаимодействия с уполномоченными органами при осуществлении сноса ОКС законодательно устанавливается процедура извещения о начале работ и об их окончании, а также предоставления уполномоченному органу проекта организации работ по сносу.

Так, застройщик или технический заказчик не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу ОКС, направляет в орган местного самоуправления поселения, городского округа, муниципального района по месту нахождения объекта уведомление о планируемом сносе.
К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, прилагаются результаты и материалы обследования объекта, а также проект организации работ по сносу. В случае непредставления данных документов, уполномоченный орган запрашивает их самостоятельно.

Важно! Уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта, начаты до 04.08.2018 (ФЗ от 03.08.2018 № 340-ФЗ).

” alt=”ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ЧАСТИ СНЯТИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ”

| Ренат | Нет комментариев | 13:54

Содержание ограничений оборота земельных участков

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

Снятие ограничений

Согласно Федеральному закону, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», были внесены изменения, которые коснулись земельных участков, ограниченных в обороте.

Земельные участки, расположенные во втором поясе указанных зон, исключаются из числа земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Так, подпунктом 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Раньше данная статья была изложена в следующей редакции:

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

14) в первом и втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что изменилось для граждан и юридических лиц

Данные изменения, позволят гражданам и юридическим лицам, оформить свои права на земельный участок, даже если он находится во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Мировое соглашениеМировое соглашение

| Ренат | Нет комментариев | 14:19

ЗАКЛЮЧИЛИ МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ О ВОЗОБНОВЛЕНИИ РАБОТ ПО ДОГОВОРУ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел земельный участок, который значился по документам, как земли промышленности для строительства логистического центра. Для осуществления строительства объекта недвижимости необходимо было осуществить технологическое присоединение для электроснабжения будущих объектов недвижимости. Для реализации поставленных целей Заказчик обратился в ПАО «МРСК Центра и Приволжья».

Между ПАО МРСК Центра и Приволжья» и Клиентом заключен договор «об осуществлении технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания».

Клиент оплатил установленную в договоре сумму, однако все сроки выполнения взятых на себя обязательств со стороны Исполнителя вышли, а договор так и не был исполнен.

Цель – обязать Исполнителя возобновить работы по осуществлению технологического присоединения для электроснабжения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке Клиента.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленного договора и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом защиты нарушенных прав, является судебный порядок.

1 этап – досудебный

• Изучили имеющуюся документацию на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка.

Самостоятельно направили запросы в следующие организации:

• Департамент градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области — о предоставлении информации о наличии земель общего пользования для осуществления технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания;
• Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору — о наличии (отсутствии) технической возможности технологического присоединения сетевой организацией, для осуществления технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания.

2 этап – досудебный

• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Подготовили и направили досудебную претензию;
• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо возобновить работы по договору;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

Исполнитель — сетевая организация ссылалась на то, что отсутствует техническая возможность технологического присоединения, а также отсутствие договоренности с третьими лицами о возможности прохождения линии ЛЭП через их земельные участки.

Однако в судебном заседании нам удалось убедить суд, что сетевая организация, независимо от наличия или отсутствия технической возможности технологического присоединения на дату обращения заявителя сетевая организация обязана заключить договор с лицами, обратившимися в сетевую организацию с заявкой на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, принадлежащих им на праве собственности или на ином предусмотренном законом основании, а также выполнить в отношении энергопринимающих устройств таких лиц мероприятия по технологическому присоединению.

Итог

Судебным актом ЗДЕСЬ, заключено мировое соглашение о возобновлении работ по осуществлению технологического присоединения для электроснабжения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке Заказчика.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

| Ренат | Нет комментариев | 10:46

УЗАКОНИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел нежилое здание с надстроенным вторым этажом, не отраженным в технической документации. Суть вопроса заключалась в том, чтобы узаконить квадратные метры, которые не учтены в реестре недвижимости.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления данной реконструкции, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен реконструированный объект;
• Заказали проект реконструкции для дальнейшего обращения в уполномоченный орган для соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство;
• Подготовили технический план здания, включая метры в реконструированной части, для дальнейшей постановки объекта на кадастровый учет;
• Заказали техническое заключение о соответствии реконструированного здания градостроительным и пожарным нормам;

2 этап – административный.

• Подготовили и отправили в уполномоченный орган заявление с приложениями о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания;
• Получили отказ в выдаче разрешения, поскольку объект уже реконструирован (также были отмечены еще несущественные недочеты в проектной документации, которые на общий исход дела не влияли);
• Были получены технические условия на подключение объекта к сетям водоснабжения, водоотведения.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо сохранить обьект недвижимости в реконструированном состоянии;
• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный.

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости не соответствовал пожарным нормам и правилам, было принято решение, разработать проект пожарных рисков, а также план пожаротушения, которые обосновывали то, что объект недвижимости можно использовать по назначению в реконструированном состоянии.

Итог

Судебным актом, ЗДЕСЬ, сохранено в реконструированном состоянии нежилое здание, а также признано за истцом право собственности на нежилое здание.

| Ренат | Нет комментариев | 11:29

Реконструкция нежилого здания

Как узаконить реконструкцию здания

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам застройщики не делают то, что положено. Другими словами, сначала «построить/реконструировать» дом/здание на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены.

Что такое реконструкция

Данному понятию, дано определение в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ — реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка.

То есть, если вы увеличили площадь здания или его высоту, весь ваш объект недвижимости, включая незатронутую реконструкцией часть, стал самовольным строением.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

Признание права на самовольное строение через суд

Главное, что необходимо учитывать

При оформлении прав на реконструированное нежилое здание в судебном порядке – отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Что необходимо доказать истцу в суде

Наличие прав застройщика на земельный участок

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, должен быть в законном владении застройщика. Кроме того, построенное или реконструированное здание, должно находиться в зонах градостроительные регламенты которого, позволяют размещать на них соответствующий вид строительства.

Например, не получится узаконить жилой дом, построенный в зоне многоквартирной высокоплотной застройки, так как эта зона не подразумевает данный вид строительства.

Суды на местах обязательно должны интересоваться границами земельного участка, на котором вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построили в границах земельного участка, но, когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя, узаконить постройку не получится.

Наличие попыток легализации постройки

Очень важный момент! Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить.

Например, писал в госорганы, согласовывал строительство, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц

Самовольная постройка должна отвечать определенным критериям, позволяющим оценивать ее, как объект, который можно эксплуатировать без причинения вреда третьим лицам. Существует ряд категорий, которым должна соответствовать постройка.

В эти категории входят:

— соответствие возведенного/реконструированного градостроительным нормам и правилам (заключение дипломированного специалиста о том, что постройка соответствует строительным нормам и правилам);
— информации о противопожарном состоянии здания (заключение ГУ МЧС России, содержащее информацию о противопожарном состоянии здания);
— разработана ли для объекта проектная документация, в том числе включающая в себя раздел «Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности»;
— выполнение мероприятий по согласованию постройки с уполномоченными органами (СЭС, минэкология, росавиация и т.

Согласование проекта строительства должно подтвердить, что выбранные решения и предстоящие работы соответствуют ГПЗУ, строительным нормативам и регламентам, СП, ГОСТ, НПБ, другим руководящим документам. Возведение здания без согласований и разрешений является нарушением закона.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о признании права собственности на данную постройку.

Пример из практики ЗДЕСЬ.