Метка: строительство

Инженерные изысканияИнженерные изыскания

” alt=”Инженерные изыскания”

ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ
 
Что такое инженерные изыскания

Инженерные изыскания — это комплексная деятельность по изучению условий окружающей среды и факторов антропогенного воздействия, в целях рационального и безопасного использования территорий как в черте населенных пунктов, так и за их пределами.

Инженерные изыскания являются одним из важнейших видов строительной деятельности, с них начинается любой процесс строительства и эксплуатации объектов.

НЕОБХОДИМОСТЬ ВЫПОЛНЕНИЯ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ
В каких случаях необходимы инженерные изыскания

Основанием для выполнения инженерных изысканий является заключаемый в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации договор между заказчиком (застройщиком) и исполнителем, к которому прилагаются техническое задание и программа выполнения инженерных изысканий.

Инженерные изыскания выполняются для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Инженерные изыскания проводят, чтобы сделать заключение о прогнозируемом воздействии окружающей среды на объект строительства.

Обязательная часть исследования — измерительные работы, благодаря которым и составляется проект, основной документ для возведения различных видов объектов недвижимости.

ВИДЫ ИЗЫСКАНИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В соответствии со статьей 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации, перечень видов инженерных изысканий утвержден постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Какие виды работ необходимо провести на строительной площадке зависит от конкретных задач. Действия по инженерным изысканиям разделяют на два основных раздела:

• Экономический — обеспечение выгодных условий для строительства: обоснование экономической целесообразности стройки за счет подбора необходимых строительных материалов и водоснабжения; расчете сбалансированного подбора строительных ресурсов.

• Технический — изучение территории с целью выверенного подбора строительной площадки.

Основные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на пять основных видов:

— Инженерно-геодезические изыскания
— Инженерно-геологические изыскания
— Инженерно-гидрометеорологические изыскания
— Инженерно-экологические изыскания
— Инженерно-геотехнические изыскания

Специальные виды инженерных изысканий

Деятельность по инженерным изысканиям делится на шесть специальных видов:

— Геотехнические исследования;
— Обследования состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций;
— Поиск и разведка подземных вод для целей водоснабжения;
— Локальный мониторинг компонентов окружающей среды;
— Разведка грунтовых строительных материалов;
— Локальные обследования загрязнения грунтов и грунтовых вод.

Важно! Минстрой России при необходимости может вносить изменения в настоящий перечень. (в ред. Постановления Правительства РФ от 26.03.2014 № 230)

ЦЕЛИ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Перед инженерными изысканиями ставятся различные цели и задачи. К основным и самым важным можно отнести:

• Сбор необходимой информации о месте будущего строительства в рамках геологии, геодезии, экологии и гидрологии;
• Составление прогнозов о вероятных влияниях объекта на окружающую среду;
• Обнаружение негативных последствий при проведении строительных работ, разработка мероприятий по их минимизации и устранению рисков;
• Повышение надежности и безопасности, улучшение потреб свойств объекта;
• Оптимизация взаимосвязи между сооружением и окружающей средой, определение потенциала района застройки, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий;
• Получение материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства.

КТО ВЫПОЛНЯЕТ ИНЖЕНЕРНЫЕ ИЗЫСКАНИЯ

Инженерные изыскания и (или) отдельные их виды могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания.

П. 2 ст. 47 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что для выполнения инженерных изысканий, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий.
Выполнение инженерных изысканий по таким договорам обеспечивается специалистами по организации инженерных изысканий (главными инженерами проектов).

Следует также учесть, что в случае, если предметом договора подряда является выполнение работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации и по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, индивидуальный предприниматель, юридическое лицо должны быть одновременно членом трех саморегулируемых организаций — в области инженерных изысканий, в области архитектурно-строительного проектирования и в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

Не требуется членство в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий:

• государственных и муниципальных унитарных предприятий;
• коммерческих организаций, в уставных (складочных) капиталах которых доля государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных автономных учреждений составляет более пятидесяти процентов;
• юридических лиц, созданных публично-правовыми образованиями;
• юридических лиц, в уставных (складочных) капиталах которых доля публично-правовых образований составляет более пятидесяти процентов.

Важно! Работы по договорам о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, внесению изменений в проектную документацию в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 Кодекса, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами (договоры субподряда), могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.

РЕЗУЛЬТАТ ИНЖЕНЕРНЫХ ИЗЫСКАНИЙ

Результатом инженерных изысканий, является документ о выполненных инженерных изысканиях. Документ должен содержать материалы в текстовой и графической формах, отражающие сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

О чем подрядчик обязан предупредить заказчикаО чем подрядчик обязан предупредить заказчика

” alt=”Договор строительного подряда”

О чем подрядчик обязан предупредить заказчика

Строительная организация, после проведенного вводного инструктажа работников общества приступили к выполнению работ, однако после детального ознакомления с предметом и объемом работы без согласования с заказчиком и объяснения причин прекратили производство работ и убыли с территории.

КАКИЕ РИСКИ НЕСЕТ ПОДРЯДЧИК

Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении:

— непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;

— возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы;

— иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Подрядчик, не предупредивший заказчика об, указанных обстоятельствах не вправе при предъявлении к нему или им к заказчику соответствующих требований ссылаться на указанные обстоятельства.

В рассматриваемом случае, подрядчик обязан был поставить заказчика в известность о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, несогласованном объеме и предмете работ.

КАКИЕ РИСКИ НЕСТ ЗАКАЗЧИК

Если заказчик, после уведомления подрядчика об указанных обстоятельствах, в разумный срок не заменит непригодные или недоброкачественные материал, не изменит указаний о способе выполнения работы или не примет других необходимых мер для устранения обстоятельств, грозящих ее годности, подрядчик вправе отказаться от исполнения договора подряда и потребовать возмещения причиненных его прекращением убытков.

Таким образом, для собственной же безопасности, подрядчик должен немедленно предупредить заказчика об обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.

Снос объекта капитального строительстваСнос объекта капитального строительства

” alt=”Снос объекта капитального строительства”

Новые правила сноса объекта капитального строительства

Снос объекта капитального строительства

Согласно п. 1 ст. 55.30 ГрК РФ основаниями для сноса объекта могут быть решение собственника либо, в случаях, установленных законом, решение суда или органа местного самоуправления.

Снос объекта капитального строительства осуществляется в соответствии с проектом организации работ по сносу объекта капитального строительства после отключения объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с условиями отключения, выдаваемыми организациями, эксплуатирующими соответствующие инженерные сети. Отключение объекта подтверждается актом, подписанным сетевой организацией.

Технический заказчик обеспечивают подготовку проекта организации работ по сносу в качестве самостоятельного документа на основании результатов и материалов обследования объекта. Работы по подготовке данного документа должно осуществлять лицо, включенное в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования.

Когда разработка проекта организации работ не требуется

Разработка проекта организации работ не требуется для сноса следующих объектов:

— гаража;
— садового дома,
— хозяйственных построек, расположенных на садовом земельном участке;
— объектов индивидуального жилищного строительства;
— некапитальных и вспомогательных построек.

Кто осуществляет снос капитального строительства

В Градостроительном кодексе РФ вводится понятие лица, осуществляющего снос объекта, по аналогии с понятием лица, осуществляющего строительство. Таким лицом может быть застройщик или индивидуальный предприниматель, или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда на осуществление сноса.

Лицо, осуществляющее снос, обеспечивает соблюдение требований проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства, технических регламентов, техники безопасности в процессе выполнения работ по сносу объекта капитального строительства и несет ответственность за качество выполненных работ.

Уведомление о начале сноса капитального строительства

В целях взаимодействия с уполномоченными органами при осуществлении сноса ОКС законодательно устанавливается процедура извещения о начале работ и об их окончании, а также предоставления уполномоченному органу проекта организации работ по сносу.

Так, застройщик или технический заказчик не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу ОКС, направляет в орган местного самоуправления поселения, городского округа, муниципального района по месту нахождения объекта уведомление о планируемом сносе.
К уведомлению о планируемом сносе объекта капитального строительства, прилагаются результаты и материалы обследования объекта, а также проект организации работ по сносу. В случае непредставления данных документов, уполномоченный орган запрашивает их самостоятельно.

Важно! Уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства, не связанному со строительством или реконструкцией объекта капитального строительства на месте снесенного объекта, начаты до 04.08.2018 (ФЗ от 03.08.2018 № 340-ФЗ).

Внесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участковВнесены изменения в части снятия ограничений в обороте земельных участков

” alt=”ВНЕСЕНЫ ИЗМЕНЕНИЯ В ЧАСТИ СНЯТИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ В ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ”

 
Содержание ограничений оборота земельных участков

Под оборотоспособностью принято понимать возможность свободного отчуждения земельного участка или его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица) либо иным способом, если земельный участок не ограничен в обороте (ст. 129 Гражданского кодекса РФ).

Все земельные участки, в отношении которых существуют ограничения оборота, подразделяются на два вида.

К первому виду относятся земли, изъятые из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок.

Ко второму виду отнесены земли, ограниченные в обороте. Эти земли также не передаются в частную собственность, однако возможны исключения из этого правила, которые могут быть установлены федеральными законами.

Государство и муниципальные образования в качестве собственников ограниченных в обороте земельных участков вправе совершать с ними только те виды гражданско — правовых сделок, которые направлены на передачу прав пользования (например, договор аренды или безвозмездного пользования).

Снятие ограничений

Согласно Федеральному закону, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Федеральным законом от 16.02.2022 № 9-ФЗ «О внесении изменения в статью 27 Земельного кодекса Российской Федерации», были внесены изменения, которые коснулись земельных участков, ограниченных в обороте.

Земельные участки, расположенные во втором поясе указанных зон, исключаются из числа земельных участков, которые ограничиваются в обороте.

Так, подпунктом 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса РФ, ограничиваются в обороте земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Раньше данная статья была изложена в следующей редакции:

5. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:

14) в первом и втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что изменилось для граждан и юридических лиц

Данные изменения, позволят гражданам и юридическим лицам, оформить свои права на земельный участок, даже если он находится во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Мировое соглашениеМировое соглашение

 
ЗАКЛЮЧИЛИ МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ О ВОЗОБНОВЛЕНИИ РАБОТ ПО ДОГОВОРУ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел земельный участок, который значился по документам, как земли промышленности для строительства логистического центра. Для осуществления строительства объекта недвижимости необходимо было осуществить технологическое присоединение для электроснабжения будущих объектов недвижимости. Для реализации поставленных целей Заказчик обратился в ПАО «МРСК Центра и Приволжья».

Между ПАО МРСК Центра и Приволжья» и Клиентом заключен договор «об осуществлении технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания».

Клиент оплатил установленную в договоре сумму, однако все сроки выполнения взятых на себя обязательств со стороны Исполнителя вышли, а договор так и не был исполнен.

Цель – обязать Исполнителя возобновить работы по осуществлению технологического присоединения для электроснабжения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке Клиента.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленного договора и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом защиты нарушенных прав, является судебный порядок.

1 этап – досудебный

• Изучили имеющуюся документацию на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка.

Самостоятельно направили запросы в следующие организации:

• Департамент градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области — о предоставлении информации о наличии земель общего пользования для осуществления технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания;
• Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору — о наличии (отсутствии) технической возможности технологического присоединения сетевой организацией, для осуществления технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания.

2 этап – досудебный

• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Подготовили и направили досудебную претензию;
• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо возобновить работы по договору;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

Исполнитель — сетевая организация ссылалась на то, что отсутствует техническая возможность технологического присоединения, а также отсутствие договоренности с третьими лицами о возможности прохождения линии ЛЭП через их земельные участки.

Однако в судебном заседании нам удалось убедить суд, что сетевая организация, независимо от наличия или отсутствия технической возможности технологического присоединения на дату обращения заявителя сетевая организация обязана заключить договор с лицами, обратившимися в сетевую организацию с заявкой на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, принадлежащих им на праве собственности или на ином предусмотренном законом основании, а также выполнить в отношении энергопринимающих устройств таких лиц мероприятия по технологическому присоединению.

Итог

Судебным актом ЗДЕСЬ, заключено мировое соглашение о возобновлении работ по осуществлению технологического присоединения для электроснабжения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке Заказчика.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

 
УЗАКОНИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел нежилое здание с надстроенным вторым этажом, не отраженным в технической документации. Суть вопроса заключалась в том, чтобы узаконить квадратные метры, которые не учтены в реестре недвижимости.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления данной реконструкции, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен реконструированный объект;
• Заказали проект реконструкции для дальнейшего обращения в уполномоченный орган для соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство;
• Подготовили технический план здания, включая метры в реконструированной части, для дальнейшей постановки объекта на кадастровый учет;
• Заказали техническое заключение о соответствии реконструированного здания градостроительным и пожарным нормам;

2 этап – административный.

• Подготовили и отправили в уполномоченный орган заявление с приложениями о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания;
• Получили отказ в выдаче разрешения, поскольку объект уже реконструирован (также были отмечены еще несущественные недочеты в проектной документации, которые на общий исход дела не влияли);
• Были получены технические условия на подключение объекта к сетям водоснабжения, водоотведения.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо сохранить обьект недвижимости в реконструированном состоянии;
• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный.

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости не соответствовал пожарным нормам и правилам, было принято решение, разработать проект пожарных рисков, а также план пожаротушения, которые обосновывали то, что объект недвижимости можно использовать по назначению в реконструированном состоянии.

Итог

Судебным актом, ЗДЕСЬ, сохранено в реконструированном состоянии нежилое здание, а также признано за истцом право собственности на нежилое здание.

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания"

 
Реконструкция нежилого здания

Как узаконить реконструкцию здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам застройщики не делают то, что положено. Другими словами, сначала «построить/реконструировать» дом/здание на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены.

Что такое реконструкция

Данному понятию, дано определение в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ — реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка.

То есть, если вы увеличили площадь здания или его высоту, весь ваш объект недвижимости, включая незатронутую реконструкцией часть, стал самовольным строением.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

Признание права на самовольное строение через суд

Главное, что необходимо учитывать

При оформлении прав на реконструированное нежилое здание в судебном порядке – отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Что необходимо доказать истцу в суде

Наличие прав застройщика на земельный участок

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, должен быть в законном владении застройщика. Кроме того, построенное или реконструированное здание, должно находиться в зонах градостроительные регламенты которого, позволяют размещать на них соответствующий вид строительства.

Например, не получится узаконить жилой дом, построенный в зоне многоквартирной высокоплотной застройки, так как эта зона не подразумевает данный вид строительства.

Суды на местах обязательно должны интересоваться границами земельного участка, на котором вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построили в границах земельного участка, но, когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя, узаконить постройку не получится.

Наличие попыток легализации постройки

Очень важный момент! Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить.

Например, писал в госорганы, согласовывал строительство, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц

Самовольная постройка должна отвечать определенным критериям, позволяющим оценивать ее, как объект, который можно эксплуатировать без причинения вреда третьим лицам. Существует ряд категорий, которым должна соответствовать постройка.

В эти категории входят:

— соответствие возведенного/реконструированного градостроительным нормам и правилам (заключение дипломированного специалиста о том, что постройка соответствует строительным нормам и правилам);
— информации о противопожарном состоянии здания (заключение ГУ МЧС России, содержащее информацию о противопожарном состоянии здания);
— разработана ли для объекта проектная документация, в том числе включающая в себя раздел «Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности»;
— выполнение мероприятий по согласованию постройки с уполномоченными органами (СЭС, минэкология, росавиация и т.

Согласование проекта строительства должно подтвердить, что выбранные решения и предстоящие работы соответствуют ГПЗУ, строительным нормативам и регламентам, СП, ГОСТ, НПБ, другим руководящим документам. Возведение здания без согласований и разрешений является нарушением закона.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о признании права собственности на данную постройку.

Пример из практики ЗДЕСЬ.

Реконструкция зданияРеконструкция здания

 
Реконструкция здания
На что обратить внимание при реконструкции здания

” alt=”Реконструкция здания”

Реконструкция здания, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков (то, как можно использовать земельный участок и, что на нем можно строить), равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (далее ОКС).

Важно! В получении разрешение на реконструкцию здания, будет отказано в случае, если расположенный объект капитального строительства, не соответствует основным градостроительным регламентам, установленным для данной территориальной зоны.

Таким образом, важным составляющим при реконструкции здания – это правовой режим земельного участка, на котором расположен реконструируемый объект капитального строительства.

Что важно знать при реконструкции здания

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков п. 3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ.

Собственники земельных наделов вправе использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Градостроительные регламенты, устанавливаются для соответствующей территориальной зоны, например: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, иным территориальным зонам.

• Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями;
• Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения;
• Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими или производственными объектами;
• Земельные участки в составе рекреационных зон (занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма).

Каждая территориальная зона имеет буквенное и цветовое обозначение, например зона Ж1-А – зона жилой застройки. Сведения об территориальных зонах и установленных на них градостроительных регламентах, можно узнать в утвержденных Правилах землепользования и застройки территории.

Важно! Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Другими словами, не допускается нахождение земельного участка, одновременно в жилой и общественно-деловой зоне.

Реконструкция здания

Что делать, если градостроительные регламенты не установлены

Для начала необходимо определить, на какие земельные участки, градостроительные регламенты не устанавливаются. К таким землям относятся в том числе:

• территории объектов культурного наследия, (в т.ч. вся территория в границах ансамблей с таким статусом). В том числе — выявленных объектов культурного наследия;
• особо охраняемые природные территории;
• территории общего пользования (в т.ч. в «красных линиях» улично-дорожной сети);
• занятые линейными объектами или предназначенные для их размещения;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых;
• земли лесного фонда;
• сельскохозяйственные угодья;
• особые экономические зоны и территории опережающего развития.

Какие нужны изменения для реконструкции здания

1. Исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается.

В большинстве случаев исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается, происходит путём внесения изменений непосредственно в ПЗЗ (сложно, но можно).

Так границы объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, устанавливаются в специальном порядке, а в ПЗЗ лишь отображаются. Соответственно, их корректировка должна осуществляться в порядке определённом действующим для таких видов территории законодательством.

Так для объектов культурного наследия потребуется разработка проекта границ такого объекта или внесение изменений в существующий. При этом новые границы должны быть обоснованы в рамках культурологических изысканий и подтверждены историко-культурной экспертизой.

Аналогично для особо охраняемых природных территорий возможность сокращения площади (если речь не идёт об инфраструктурных проектах городского значения) определяется исходя из фактического наличия леса или иного охраняемого ландшафта.

Непосредственно изменения в ПЗЗ могут решить данный вопрос только если при отображении границ таких территорий была допущена техническая ошибка.

2. Изменение разрешенного использования и установление параметров допустимого строительства

В соответствии с градостроительным кодексом, использование участков, на которые градостроительный регламент не распространяется, определяется уполномоченным в соответствующей сфере государственным или муниципальным органом.

Например, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области — по территориям объектов культурного наследия регионального значения соответственно. Данным органом определяется как виды разрешённого использования участка, так и параметры допустимого строительства (реконструкции).

Установленных правил для таких территории не установлено, оно определяется как законодательством о соответствующих видах территорий, так и нормативами, установленными для конкретной территории или объекта. Велика в данном случае и доля произвольного усмотрения уполномоченных органов.

О масштабной застройке таких территорий говорить, не приходится, но изменение разрешённого использования объекта, его реконструкция (в т.ч. с увеличением параметров), возведение вспомогательных сооружений вполне возможны.

Особо необходимо обратить внимание на должное обоснования, отсутствия негативного воздействия от планируемых мероприятий.

Так на территориях объектов культурного наследия, может ставиться вопрос о размещении объектов рекреационного и спортивного характера, медицинского обслуживания и т.д., позволяющих задействовать потенциал соответствующей территории не нанося ей ущерба.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону +7 (910) 790-52-08 или по e-mail: versya-nn@yandex.ru

Государственный строительный надзорГосударственный строительный надзор

” alt=”Государственный строительный надзор"

 
Государственный строительный надзор

 

” alt=”Государственный строительный надзор"

Когда необходимо проведение государственного строительного надзора

Под объектами капитального строительства, при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте которых в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется государственный строительный надзор, на основании статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимаются здания, строения, сооружения, а также объекты, строительство которых не завершено, в том числе:

— объекты индивидуального жилищного строительства с параметрами, указанными в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации,
— отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, а также комплекс таких объектов капитального строительства (складские, производственные, промышленные комплексы и пр.),
— сети инженерно-технического обеспечения,
— дороги, мосты,
— канализационные насосные станции,
— автозаправочные станции,
— антенно-мачтовые устройства, станции сотовой связи,
— взлетно-посадочные полосы аэропортов и т.д.

Перечисленные объекты капитального строительства подлежат государственному строительному надзору, осуществляемому соответствующим органом исполнительной власти в соответствии с частями 3, 4 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Порядок проведения государственного строительного надзора

Порядок осуществления государственного строительного надзора урегулирован в статье 54 Градостроительного кодекса.

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией; реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Статьей 49 Градостроительного кодекса установлено, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Приведенное в названной норме понятие объекта капитального строительства не содержит в качестве обязательного его признака критерия прочной связи с землей (невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба назначению).

Предметом государственного строительного надзора является проверка:

1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
2) наличия разрешения на строительство;
3) выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 Градостроительного Кодекса.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок

При выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику предписания об устранении таких нарушений.

В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.

Кто осуществляет государственный строительный надзор

Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление федерального государственного строительного надзора, при строительстве, реконструкции всех объектов, указанных в пункте 5,1 статьи 6 Градостроительного Кодекса РФ (РОСТЕХНАДЗОР).

При строительстве, реконструкции иных объектов капитального строительства, государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление регионального государственного строительного надзора (Инспекция государственного строительного надзора субъекта федерации).

Таким образом, критериями поднадзорности объектов государственному строительному надзору является их отнесение к объектам капитального строительства и необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации, на основании которой осуществляется строительство, в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса.

Этажность жилого домаЭтажность жилого дома

” alt=”Этажность жилого дома”

 
Этажность жилого дома

Определение этажности жилого дома

” alt=”Этажность жилого дома”

При проектировании и строительстве многоквартирных домов, индивидуальных жилых домов, а также при проектировании общественных зданий и сооружений – учитывается количество всех этажей здания.

В этой статье, мы рассмотрим этажность при строительстве индивидуального жилого дома.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998 № 37, к этажам жилых домов относят:

• этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
• этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
• этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
• этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
• этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этажность жилого дома

Этажность жилого дома — определяем по числу надземных этажей

При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольных этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

В соответствии с формой кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в строке «количество этажей» указывается общее число этажей здания или сооружения, отдельно в строке «количество подземных этажей» указывается число подземных этажей (этажей при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения) и уровней в подвале.приказ Минюста России от 18.02.2008 № 32.

Таким образом, при указании количества этажей «3» и количества подземных этажей «1» этажность здания будет определяться как разница данных показателей – «2». То есть в рассматриваемом случае объектом недвижимости будет являться двухэтажное здание, что не противоречит определению объекта индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).