Последствия уклонения от регистрации договора купли – продажи недвижимости
Переход права собственности по договор купли – продажи недвижимости
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость согласно ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — это внесение сведений о переходе права собственности на недвижимость к иному лицу в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (реестр).
Переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю, возможен лишь после государственной регистрации перехода права собственности.
До этого момента изменение отношений с третьими лицами ввиду заключения договора продажи недвижимости невозможно.
То есть до момента внесения изменений в реестр для третьих лиц права на спорное имущество остаются у прежнего собственника (сведения в реестре не изменились). И он может, к примеру, продать этот объект недвижимости еще раз.
Уклонение от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости?
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое по договору, возникает с момента государственной регистрации перехода права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Общий порядок перехода прав выглядит следующим образом:
• Оформляется договор купли-продажи, предусматривающий соответствующую передачу права собственности. Обратите внимание: по законодательству многие сделки могут быть оформлены в простой письменной форме, что как раз и создает сложности при регистрации.
• После оформления договора документы передаются в Росреестр – это орган, вносящий информацию в реестр недвижимости (ЕГРН). Для проведения регистрации необходимо предоставить полный пакет документов, позволяющий проверить законность заключения сделки.
• Спустя установленное время данные вносятся в реестр. С того момента, как была проведена регистрация, покупатель становится собственником недвижимости. А именно: право собственности продавца прекращается, а покупателя – начинается.
Порой возникают ситуации, когда продавец, подписавший договор и получивший оплату за проданную недвижимость, уклоняется от его регистрации. Что же делать в данной ситуации?
Закон предусматривает правовой механизм, препятствующий уклонению от регистрации (основание – ст. 551 ГК РФ). Если одна из сторон необоснованно оттягивает проведение регистрации и искусственно продлевает «переходный» статус объекта, принять решение о государственной регистрации может суд. В таком случае переход прав осуществляется в день соответствующего судебного решения.
Таким образом, в случае уклонения продавца от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимости у покупателя возникают риски двойной перепродажи недвижимости, либо судебный процесс об обязании произвести государственную регистрацию перехода права собственности недвижимости от продавца к покупателю.
Важно! Не лишним будет установить в договоре пункт о сроках регистрации ДКП, по истечении которых покупатель вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных прав.