Обременение права — земельный сервитут
Что такое сервитут
Сервитут – право ограниченного пользования чужой недвижимостью в личных целях.
Например, для определенных нужд — обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, а также и других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, то есть не задействовав при этом земельного участка, принадлежащего другому лицу.
Сервитуты могут иметь объектом и другие виды недвижимости, например право использования подсобных помещений и лестничных площадок здания (ст. 277 ГК РФ).
Сервитут может накладываться для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий, строений, сооружений, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, работ по устройству подпорных стен и ремонту общих стен и др. В данном случае речь идет о строительных сервитутах.
Тем не менее, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения им (ст. 274 ГК РФ).
Виды сервитутов
Земельный кодекс в статье 23 предусматривает 2 вида сервитутов:
• частные;
• публичные.
Частный сервитут может устанавливаться для:
• обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
• прокладки и эксплуатации линии электропередач, связи и трубопроводов;
• обеспечения водоснабжения и мелиорации;
• также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Публичный сервитут может устанавливаться для:
• прохода или проезда через земельный участок;
• использования земельного участка;
• проведения дренажных работ на земельном участке;
• прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
• выпаса сельскохозяйственных животных;
• сенокошения;
• использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
• временного пользования земельным участком в целях проведения исследовательских работ;
• свободного доступа к прибрежной полосе.
Обычно сервитуты устанавливаются по договору с собственником обременяемой недвижимости, но по требованию заинтересованного лица, может устанавливаться судом в принудительном порядке (п.3 ст. 274 ГК РФ).
Сервитуты, как права на недвижимости подлежат государственной регистрации, только после которой вступают в силу.
Сервитуты, как правило носят возмездный характер, могут быть как срочными, так и постоянными.
Классификация сервитутов
По своим особенностям сервитуты могут быть классифицированы следующим образом:
• платные – с установлением компенсационных отчислений в пользу лица, обременяющего свое имущество сервитутом;
• бесплатные – по закону или на основе взаимной договоренности предоставляемыми безвозмездно;
• срочные – с установлением фиксированного, продляемого или всегда четко завершаемого срока действия;
• бессрочные – не имеющие определенного срока существования.
Установление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен.
В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута (п.2 ст.276 ГК РФ).
Процедура установления сервитута
Процедура оформления сервитута, происходит по следующим правилам:
1.Стороны (собственники) приходят к выводу о необходимости применения сервитута;
2.Участники соглашения заключают договор, в котором отмечают:
• сферу, на которую распространяется действие сервитута земельный участок, объект недвижимости, водный объект и т.д);
• платную или бесплатную форму взаимодействия в рамках сервитута;
• сроки;
• другие необходимые условия (границы сервитута, его площадь, место расположения).
3.Если стороны приходят к соглашению, они переходят к процедуре государственной регистрации сервитута в Росреестре;
4. После рассмотрения и подтверждения сделки будет выдана соответствующая выписка из ЕГРН, в которой будут отмечены обременения, наложенные на соответствующую территорию.
После регистрации сервитут будет считаться имеющим законную силу.
Аренда и сервитут
Сервитутные права в отношении земельного участка могут возникать и у арендаторов находящихся на них зданий и сооружений на срок действия договора аренды.
По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п.1 ст.652 ГК РФ).
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности — собственника земельного участка, он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок к другому лицу (ч. 1 ст. 275 ГК РФ).