Метка: недвижимость

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

| РенатРенат | Нет комментариев | 10:46

 
УЗАКОНИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел нежилое здание с надстроенным вторым этажом, не отраженным в технической документации. Суть вопроса заключалась в том, чтобы узаконить квадратные метры, которые не учтены в реестре недвижимости.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления данной реконструкции, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен реконструированный объект;
• Заказали проект реконструкции для дальнейшего обращения в уполномоченный орган для соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство;
• Подготовили технический план здания, включая метры в реконструированной части, для дальнейшей постановки объекта на кадастровый учет;
• Заказали техническое заключение о соответствии реконструированного здания градостроительным и пожарным нормам;

2 этап – административный.

• Подготовили и отправили в уполномоченный орган заявление с приложениями о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания;
• Получили отказ в выдаче разрешения, поскольку объект уже реконструирован (также были отмечены еще несущественные недочеты в проектной документации, которые на общий исход дела не влияли);
• Были получены технические условия на подключение объекта к сетям водоснабжения, водоотведения.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо сохранить обьект недвижимости в реконструированном состоянии;
• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный.

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости не соответствовал пожарным нормам и правилам, было принято решение, разработать проект пожарных рисков, а также план пожаротушения, которые обосновывали то, что объект недвижимости можно использовать по назначению в реконструированном состоянии.

Итог

Судебным актом, ЗДЕСЬ, сохранено в реконструированном состоянии нежилое здание, а также признано за истцом право собственности на нежилое здание.

Read MoreRead More

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания"
| РенатРенат | Нет комментариев | 11:29

 
Реконструкция нежилого здания

Как узаконить реконструкцию здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам застройщики не делают то, что положено. Другими словами, сначала «построить/реконструировать» дом/здание на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены.

Что такое реконструкция

Данному понятию, дано определение в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ — реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка.

То есть, если вы увеличили площадь здания или его высоту, весь ваш объект недвижимости, включая незатронутую реконструкцией часть, стал самовольным строением.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

Признание права на самовольное строение через суд

Главное, что необходимо учитывать

При оформлении прав на реконструированное нежилое здание в судебном порядке – отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Что необходимо доказать истцу в суде

Наличие прав застройщика на земельный участок

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, должен быть в законном владении застройщика. Кроме того, построенное или реконструированное здание, должно находиться в зонах градостроительные регламенты которого, позволяют размещать на них соответствующий вид строительства.

Например, не получится узаконить жилой дом, построенный в зоне многоквартирной высокоплотной застройки, так как эта зона не подразумевает данный вид строительства.

Суды на местах обязательно должны интересоваться границами земельного участка, на котором вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построили в границах земельного участка, но, когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя, узаконить постройку не получится.

Наличие попыток легализации постройки

Очень важный момент! Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить.

Например, писал в госорганы, согласовывал строительство, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц

Самовольная постройка должна отвечать определенным критериям, позволяющим оценивать ее, как объект, который можно эксплуатировать без причинения вреда третьим лицам. Существует ряд категорий, которым должна соответствовать постройка.

В эти категории входят:

— соответствие возведенного/реконструированного градостроительным нормам и правилам (заключение дипломированного специалиста о том, что постройка соответствует строительным нормам и правилам);
— информации о противопожарном состоянии здания (заключение ГУ МЧС России, содержащее информацию о противопожарном состоянии здания);
— разработана ли для объекта проектная документация, в том числе включающая в себя раздел «Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности»;
— выполнение мероприятий по согласованию постройки с уполномоченными органами (СЭС, минэкология, росавиация и т.

Согласование проекта строительства должно подтвердить, что выбранные решения и предстоящие работы соответствуют ГПЗУ, строительным нормативам и регламентам, СП, ГОСТ, НПБ, другим руководящим документам. Возведение здания без согласований и разрешений является нарушением закона.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о признании права собственности на данную постройку.

Пример из практики ЗДЕСЬ.

Read MoreRead More

Реконструкция зданияРеконструкция здания

| РенатРенат | Нет комментариев | 10:23

 
Реконструкция здания
На что обратить внимание при реконструкции здания

” alt=”Реконструкция здания”

Реконструкция здания, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков (то, как можно использовать земельный участок и, что на нем можно строить), равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (далее ОКС).

Важно! В получении разрешение на реконструкцию здания, будет отказано в случае, если расположенный объект капитального строительства, не соответствует основным градостроительным регламентам, установленным для данной территориальной зоны.

Таким образом, важным составляющим при реконструкции здания – это правовой режим земельного участка, на котором расположен реконструируемый объект капитального строительства.

Что важно знать при реконструкции здания

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков п. 3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ.

Собственники земельных наделов вправе использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Градостроительные регламенты, устанавливаются для соответствующей территориальной зоны, например: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, иным территориальным зонам.

• Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями;
• Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения;
• Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими или производственными объектами;
• Земельные участки в составе рекреационных зон (занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма).

Каждая территориальная зона имеет буквенное и цветовое обозначение, например зона Ж1-А – зона жилой застройки. Сведения об территориальных зонах и установленных на них градостроительных регламентах, можно узнать в утвержденных Правилах землепользования и застройки территории.

Важно! Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Другими словами, не допускается нахождение земельного участка, одновременно в жилой и общественно-деловой зоне.

Реконструкция здания

Что делать, если градостроительные регламенты не установлены

Для начала необходимо определить, на какие земельные участки, градостроительные регламенты не устанавливаются. К таким землям относятся в том числе:

• территории объектов культурного наследия, (в т.ч. вся территория в границах ансамблей с таким статусом). В том числе — выявленных объектов культурного наследия;
• особо охраняемые природные территории;
• территории общего пользования (в т.ч. в «красных линиях» улично-дорожной сети);
• занятые линейными объектами или предназначенные для их размещения;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых;
• земли лесного фонда;
• сельскохозяйственные угодья;
• особые экономические зоны и территории опережающего развития.

Какие нужны изменения для реконструкции здания

1. Исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается.

В большинстве случаев исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается, происходит путём внесения изменений непосредственно в ПЗЗ (сложно, но можно).

Так границы объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, устанавливаются в специальном порядке, а в ПЗЗ лишь отображаются. Соответственно, их корректировка должна осуществляться в порядке определённом действующим для таких видов территории законодательством.

Так для объектов культурного наследия потребуется разработка проекта границ такого объекта или внесение изменений в существующий. При этом новые границы должны быть обоснованы в рамках культурологических изысканий и подтверждены историко-культурной экспертизой.

Аналогично для особо охраняемых природных территорий возможность сокращения площади (если речь не идёт об инфраструктурных проектах городского значения) определяется исходя из фактического наличия леса или иного охраняемого ландшафта.

Непосредственно изменения в ПЗЗ могут решить данный вопрос только если при отображении границ таких территорий была допущена техническая ошибка.

2. Изменение разрешенного использования и установление параметров допустимого строительства

В соответствии с градостроительным кодексом, использование участков, на которые градостроительный регламент не распространяется, определяется уполномоченным в соответствующей сфере государственным или муниципальным органом.

Например, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области — по территориям объектов культурного наследия регионального значения соответственно. Данным органом определяется как виды разрешённого использования участка, так и параметры допустимого строительства (реконструкции).

Установленных правил для таких территории не установлено, оно определяется как законодательством о соответствующих видах территорий, так и нормативами, установленными для конкретной территории или объекта. Велика в данном случае и доля произвольного усмотрения уполномоченных органов.

О масштабной застройке таких территорий говорить, не приходится, но изменение разрешённого использования объекта, его реконструкция (в т.ч. с увеличением параметров), возведение вспомогательных сооружений вполне возможны.

Особо необходимо обратить внимание на должное обоснования, отсутствия негативного воздействия от планируемых мероприятий.

Так на территориях объектов культурного наследия, может ставиться вопрос о размещении объектов рекреационного и спортивного характера, медицинского обслуживания и т.д., позволяющих задействовать потенциал соответствующей территории не нанося ей ущерба.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону +7 (910) 790-52-08 или по e-mail: versya-nn@yandex.ru

Read MoreRead More

Государственный строительный надзорГосударственный строительный надзор

” alt=”Государственный строительный надзор"
| РенатРенат | Нет комментариев | 09:28

 
Государственный строительный надзор

 

” alt=”Государственный строительный надзор"

Когда необходимо проведение государственного строительного надзора

Под объектами капитального строительства, при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте которых в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется государственный строительный надзор, на основании статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимаются здания, строения, сооружения, а также объекты, строительство которых не завершено, в том числе:

— объекты индивидуального жилищного строительства с параметрами, указанными в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации,
— отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, а также комплекс таких объектов капитального строительства (складские, производственные, промышленные комплексы и пр.),
— сети инженерно-технического обеспечения,
— дороги, мосты,
— канализационные насосные станции,
— автозаправочные станции,
— антенно-мачтовые устройства, станции сотовой связи,
— взлетно-посадочные полосы аэропортов и т.д.

Перечисленные объекты капитального строительства подлежат государственному строительному надзору, осуществляемому соответствующим органом исполнительной власти в соответствии с частями 3, 4 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Порядок проведения государственного строительного надзора

Порядок осуществления государственного строительного надзора урегулирован в статье 54 Градостроительного кодекса.

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией; реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Статьей 49 Градостроительного кодекса установлено, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Приведенное в названной норме понятие объекта капитального строительства не содержит в качестве обязательного его признака критерия прочной связи с землей (невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба назначению).

Предметом государственного строительного надзора является проверка:

1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
2) наличия разрешения на строительство;
3) выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 Градостроительного Кодекса.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок

При выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику предписания об устранении таких нарушений.

В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.

Кто осуществляет государственный строительный надзор

Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление федерального государственного строительного надзора, при строительстве, реконструкции всех объектов, указанных в пункте 5,1 статьи 6 Градостроительного Кодекса РФ (РОСТЕХНАДЗОР).

При строительстве, реконструкции иных объектов капитального строительства, государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление регионального государственного строительного надзора (Инспекция государственного строительного надзора субъекта федерации).

Таким образом, критериями поднадзорности объектов государственному строительному надзору является их отнесение к объектам капитального строительства и необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации, на основании которой осуществляется строительство, в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса.

Read MoreRead More

Как урегулировать вопрос с долевой собственностьюКак урегулировать вопрос с долевой собственностью

” alt=”Как урегулировать вопрос с долевой собственностью”
| РенатРенат | Нет комментариев | 16:49

 
Как урегулировать вопрос с долевой собственностью

” alt=”Как урегулировать вопрос с долевой собственностью”

Существует немало объектов индивидуального жилищного строительства, которые принадлежат нескольким лицам на праве общей долевой собственности. Каждая доля в таком объекте автономна, иногда имеет самостоятельные инженерные сети.

Собственники указанных долей, как правило, стремятся выйти из отношений общей долевой собственности. Это как правило продиктовано, в том числе желанием самостоятельно распоряжаться принадлежащей им частью жилого дома.

Такая возможность, продиктована в п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Однако выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

В действующем законодательстве часть жилого дома не поименована в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как совокупность помещений (комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

Как же поступить людям, желающим в законном порядке урегулировать вопрос со своей собственностью? Рассмотрим варианты решения сложившихся ситуаций.

В случае если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей невозможно осуществить фактический раздел, то следует принимать во внимание, что здание, являясь объектом капитального строительства, должно быть реконструировано таким образом, чтобы его фактический раздел стал возможным.

При этом исходный объект недвижимости прекращает свое существование. Следует учесть, что образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Особое внимание необходимо обратить относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее строение (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

Дома блокированного типа, МКД и ИЖС

В области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома.

Особое отличие домов блокированного типа, МКД и ИЖС

Если в доме при его разделе не образуется мест общего пользования, то дом можно рассматривать как дом блокированной застройки. В соответствии с частью 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждое из которых может рассматриваться как жилой дом.

Если в доме при его разделе образуются места общего пользования, не являющиеся частью какой-либо квартиры (те же коридоры, площадки, общие лестничные марши), то жилой дом в этом случае подпадает под признаки многоквартирного жилого дома с присвоением каждой части дома статуса отдельной квартиры с отдельным номером.

Соответственно, и сам дом меняет статус с индивидуального жилого на многоквартирный, а собственник каждой части дома приобретает все права собственника отдельной квартиры, в том числе и права на общее имущество дома в объеме, установленном главой 6 ЖК РФ.

Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому, необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначение здания, вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.

Часто в качестве документа-основания для проведения государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представляются судебные акты, в которых принимаются решения о прекращении права общей долевой собственности на индивидуальный жилой дом, о признании права собственности и о постановке на кадастровый учет частей жилого дома (помещения), образованных в результате выдела в натуре долей в праве общей собственности на индивидуальный жилой дом; о выделе доли в натуре в жилом доме одному и (или) всем сособственникам, которая соответствует квартире, без признания жилого дома многоквартирным.

По поданным заявлениям на основании перечисленных судебных актов, граждане получают решения о приостановлении, по ряду причин (с заявлением обратились не все собственники объекта, обратились с заявлением о кадастровом учете части жилого помещения и пр.), в связи с чем, возникает необходимость обратиться за разъяснением исполнения решения суда.

Подводя итог сказанному, хочется отметить, что безвыходных ситуаций не бывает, главное вовремя и объективно оценить сложившуюся с объектом недвижимости ситуацию, в случае необходимости обратиться за помощью к квалифицированным специалистам и согласно действующему законодательству привести в соответствие фактическое состояние объекта недвижимости к желаемому его статусу!

Read MoreRead More

Раздел жилого домаРаздел жилого дома

” alt=”Раздел жилого дома”
| РенатРенат | Нет комментариев | 11:41

 
Порядок «раздела» индивидуальных жилых домов

” alt=”Раздел жилого дома”

Раздел жилого дома

Ранее «реальный раздел» домовладения происходил без каких-либо серьезных требований, достаточно было выполнить два отдельных входа.
Однако, в настоящее время, с учетом судебной практики Верховного суда и требований Минэкономразвития все гораздо сложнее.

Для чего нужен раздел жилого дома

• Автономность — раздел жилого дома, предусматривает собой фактический раздел домовладения, т.е. возможность использования его автономно. Со строительной точки зрения: сделать количество отдельных входов равное количеству выделяемых лиц; выделяемые части должны быть изолированы; каждая выделенная часть должна быть автономна;

• Независимость – каждый участник долевой собственности, получает выделенную долю в объекте недвижимости и технические документы на единицу; отсутствие необходимости согласовывать технические изменения здания с сособственниками жилого дома; отпадает преимущественное право покупки объекта при его отчуждении.

• Выгода – коммерческая ценность самостоятельного жилого дома, повышается на рынке недвижимости.

Что должно получиться при разделе жилого дома

В соответствии с требованиями действующего гражданского законодательства владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Данное требование стимулирует собственников индивидуальных жилых домов выделить «в натуре», «поделить» принадлежащие им жилые дома, то есть оформить свои права на отдельные жилые помещения.

Согласно ч.7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме не допускаются.

Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (пункт 4 части 3, пункт 3 части 5 статьи 14) Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового, и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

В данном случае возможны два варианта: индивидуальный жилой дом подлежит преобразованию либо в многоквартирный дом с одновременным созданием в нем квартир, либо в жилой дом блокированной застройки с одновременным образованием в нем блоков.

Данные объекты имеют разный правовой режим, который следует учитывать собственникам при принятии решений.

Согласно действующему законодательству, многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме; квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме.

При этом земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на квартиры необходимо изменить назначение здания с «жилое» (жилой дом) на «многоквартирный дом» и на основании п. 4 ч. 5 ст. 14 Закона № 218-ФЗ осуществить государственный кадастровый учет одновременно в отношении всех квартир в таком здании.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил № 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», утвержденном приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. № 789).
Как указано в письме Минэкономразвития РФ № ОГ-Д23-3939 от 07.04.2017 г. относительно порядка раздела жилого дома и земельного участка – «Учитывая изложенное, для того, чтобы «разделить в натуре» указанное в обращении здание (индивидуальный жилой дом) на блоки жилого дома блокированной застройки, может потребоваться осуществить в установленном законом порядке его реконструкцию, в результате которой будет создано здание «жилой дом блокированной застройки».

А что с землей?

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В этой связи изменение назначения здания с «жилое» на «многоквартирный дом», раздел жилого дома на блоки, требуют приведения в соответствие вида разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие объекты недвижимости.

Кроме того, при совместном разделе жилого дома и земельного участка, необходимо учитывать его минимальные нормы предоставления, при определении статуса объекта недвижимости, расположенного на нем.

Read MoreRead More