Метка: градостроительство

Этажность жилого домаЭтажность жилого дома

” alt=”Этажность жилого дома”
| РенатРенат | Нет комментариев | 13:11

 
Этажность жилого дома

Определение этажности жилого дома

” alt=”Этажность жилого дома”

При проектировании и строительстве многоквартирных домов, индивидуальных жилых домов, а также при проектировании общественных зданий и сооружений – учитывается количество всех этажей здания.

В этой статье, мы рассмотрим этажность при строительстве индивидуального жилого дома.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя от 04.08.1998 № 37, к этажам жилых домов относят:

• этаж мансардный (мансарда) — этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
• этаж надземный — этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
• этаж подвальный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
• этаж технический — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*);
• этаж цокольный — этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений (приложение № 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Этажность жилого дома

Этажность жилого дома — определяем по числу надземных этажей

При определении этажности в число надземных этажей включаются цокольные этажи, если верх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли.

В соответствии со СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения» при определении этажности здания в число этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольных этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м. Подполье для проветривания под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах, независимо от его высоты, в число надземных этажей не включается. Технический этаж, расположенный над верхним этажом, при определении этажности здания не учитывается.

В соответствии с формой кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в строке «количество этажей» указывается общее число этажей здания или сооружения, отдельно в строке «количество подземных этажей» указывается число подземных этажей (этажей при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения) и уровней в подвале.приказ Минюста России от 18.02.2008 № 32.

Таким образом, при указании количества этажей «3» и количества подземных этажей «1» этажность здания будет определяться как разница данных показателей – «2». То есть в рассматриваемом случае объектом недвижимости будет являться двухэтажное здание, что не противоречит определению объекта индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (статья 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Read MoreRead More

Как согласовать антресолиКак согласовать антресоли

” alt=”Согласование антресолей”
| РенатРенат | Нет комментариев | 16:44

 

Согласование антресоли в жилом здании

 

” alt=”Согласование антресолей”

Современные проектные решения при возведении жилых сооружений становятся причиной необходимости увеличения полезной площади в домах и квартирах. Нередко высокие потолки помогают выделить часть пространства под небольшие площадки для размещения вспомогательных помещений. Так называемые – антресольные пространства.

Кроме того, данный термин применяется в отношении полуэтажей, занимающих верхнюю часть помещения. Поскольку данные площадки могут нарушить безопасность проживания при неправильном обустройстве, на их возведение необходимо согласование и получить разрешение.

Особенности конструкции и оформления документов на антресоли

Устройство антресоли и ее согласование имеют отличительные особенности. Если конструкция занимает больше 40% общей площади помещения, пристройка относится к антресольному этажу. Для узаконивания такой конструкции потребуются специальные документы, включающие проектную документацию с точными расчетами нагрузки и других характеристик. При этом процесс возведения антресолей значительно проще согласования. Количество документов варьируется с учетом типа сооружения, условий работы и других факторов.

В этой связи необходимо провести оценку допустимых работ; составление проекта по возведению антресоли; согласование проектной документации; сбор бумаг для обращения в регистрационные учреждения; сопровождение клиентов на этапе согласования; решение сопутствующих проблем в ходе получения разрешения.

Условия возведения антресолей

При самовольном решении изменить проект сооружения или дополнить его определенными постройками (антресолями, перегородками и так далее), необходимо соблюсти следующие требования: работы должны проводиться на объекте, принадлежащем обращающемуся лицу; в проект можно вносить изменения; субъект законно оформляет возведение антресоли; работы выполняются в строгом соответствии с установленными нормами и правилами.

При выполнении всех вышеуказанных требований узаконивание антресолей пройдет без лишних проблем.

Необходимая документация

Помимо следования правилам, владельцу также потребуется собрать ряд документов, основными из которых являются:
подтверждение права собственности на объект; справка из бюро техинвентаризации; разрешение от ЖКХ на проведение работ; план сооружения и проектная перепланировка помещения; согласие соседей на возведение конструкции (в жилых зданиях); характеристики от сотрудников коммунальных служб; акт от санэпидемстанции.

Также по завершению работ необходимо будет предоставить фотоотчет по возведенной конструкции.

Согласование антресоли в нежилом здании

В нежилом здании согласовать возведение антресоли или антресольного этажа существенно сложнее. В этом случае не получится пройти через вариант перепланировки, так как понятие о перепланировке в нежилых зданиях не описывает понятие антресоли. Для нежилых зданий предусмотрен только вариант реконструкции, вот как он выглядит весь путь:

• Получение документов на землю — ГПЗУ;
• Проведение инженерных изысканий;
• Разработка проекта реконструкции, включая все разделы;
• Получение разрешения на реконструкцию и на ввод в эксплуатацию.

Не стоит пугаться реконструкции, это обычная процедура, конечно она дороже, чем обычная перепланировка , но зато это легальный и единственно возможный способ увеличит площадь помещения за счет антресоли. И для нежилых зданий есть существенный плюс — тут нет ограничения в 40% от площади помещения, какое есть в жилых помещениях.

Выводы

Антресоль – это площадка, возводимая выше основного уровня жилого или нежилого помещения. Площадь антресоли не может превышать 40% от общей площади помещения, а при превышении этого показателя придется согласовывать возведение антресольного этажа. Строительные работы по возведению антресоли относятся к перепланировке. Для согласования в МКД нужно заказать проект и техническое заключение, представить эти документы в согласовывающие инстанции.

Антресоль в нежилом здании — это реконструкция с выполнением всех разделов, согласований и получением разрешением на реконструкцию.

Чтобы обозначить антресоль в описании и схемах помещения, нужно заказать технический план через кадастрового инженера. При обращении в нашу компанию, срок подготовки техплана не превысит 1-3 дней, после чего вы сможете обратиться в Росреестр для проведения кадастрового учета объекта недвижимости.

Чтобы уточнить полную стоимость работ специалистов юридической компании «Версия – НН», вы можете воспользоваться бесплатной консультацией по телефону, либо оставить свои вопросы в форме обратной связи.

Read MoreRead More

Отмена генерального планаОтмена генерального плана

” alt=”Генеральный план”
| РенатРенат | Нет комментариев | 14:19

Ситуация:

В нашу компанию обратилась многодетная семья по вопросу оформления земельного участка, находящегося у них в аренде. Проблема заключалась в том, что данный участок, располагался в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс).

Задачи:

• Определить законность установление и утверждение зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс);
• Инициировать процесс предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в собственность;
• В случае отказа оспорить принятое решение в судебном порядке.

Цель:

• Определить нарушенное право клиента и определить возможность восстановления нарушенного права;
• Признать не действующими положения генерального плана в части установления границы зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Что сделано нами:

• Подготовили пакет документов и направили его в уполномоченный орган с требованием, предоставить земельный участок с расположенным на нем ОКС в собственность, основание — договор аренды;
• Получили отказ, мотивированный тем, что земельный участок находится в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения (2-ой пояс);


• Определение подсудности;
• Подготовили исковое заявление о признании недействующим положений генерального плана;
• Участие в судебных заседаниях, в ходе которых, нам удалось убедить суд, что положения генерального плана в части установления охранных зон, нарушает права и законные интересы нашего клиента. Итог – решение суда в нашу пользу;
• Но на этом ответчик не остановился – подана апелляционная жалоба – мы подготовили возражение на нее;
• Выход с суд апелляционной инстанции, мы поддержали наши доводы и решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Итог:

Признаны не действующими со дня вступления решения суда в законную силу положения генерального плана города в той мере, в какой при утверждении генерального плана города не был соблюден порядок установления границы зоны санитарной охраны источника питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В дальнейшем проблем по предоставлению земельного участка в собственность не возникло.

Read MoreRead More

Оформление пристрояОформление пристроя

” alt=”Помощь в получении разрешения на строительство”
| РенатРенат | Нет комментариев | 13:19

Ситуация:

К нам за юридической помощью обратилась организация, суть вопроса заключалась в оформлении самовольно возведенного пристроя (ангар) к зданию.

Задача:

— Подготовить комплект документов, для регистрации права собственности на объект недвижимости;
— Зарегистрировать право собственности на вспомогательное сооружение – ангар.

Что сделали мы:

Консультирование

— Правовой анализ документов на основное здание, для установления статуса оформляемого объекта.

Взаимодействие с кадастровым инженером 

— Подготовка технического плана на вспомогательный объект недвижимости – ангар.

Взаимодействие с экспертами

— Подготовка технического заключения на ангар.

Взаимодействие с уполномоченными органами

— Подготовка документов для постановки объекта на кдастровый учет;
— Подача документов на ГКН (государственный кадастровый учет);
— Получение выписки из ЕГРН на ангар.

Результат:

Ангар поставлен на кадастровый учет и на него зарегистрировано право собственности.

” alt=”Оформление пристроя”

Исполнитель проекта – Козлова Ирина Андреевна

Read MoreRead More

Отклонение от параметров при строительствеОтклонение от параметров при строительстве

” alt=”Отклонение от параметров пристроительстве”
| РенатРенат | Нет комментариев | 11:59

Ситуация:

В нашу компанию обратился застройщик, по вопросу отклонение от параметров строительства объекта капитального строительства.

Цель:

Получить разрешение на отклонение от параметров строительства объекта капитального строительства.
Что сделано нами:
Задействованы эксперты нашей компании, они подготовили СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка).
Далее мы провели:
— проверку соблюдения требований технических и строительных регламентов земельного участка;
— подготовили и направили в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения на отклонение;
— приняли участие в публичных слушаниях по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Итог:

Принято решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. С полным текстом можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

” alt=”Отклонение от предельных параметров при строительстве”

Исполнитель проекта — Козлова Ирина Андреевна

Read MoreRead More

Экспертиза проектной документацииЭкспертиза проектной документации

” alt=”Экспертиза проектной документации”
| РенатРенат | Нет комментариев | 15:35

 

Экспертиза проектной документации

” alt=”Экспертиза проектной документации”

Что такое экспертиза проектной документации

Экспертиза проектной документации — проверка принятых в проектной документации решений на соответствие Техническим регламентам (обязательным требованиям в Российской Федерации), в том числе: проверка конструктивной надежности и безопасности объекта, проверка соблюдения санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных требований, требований государственной охраны объектов культурного наследия, охраны природы, промышленной и иной безопасности.

Экспертиза проектной документации, а также экспертиза результатов инженерных изысканий, регламентируются статьями 48 и 49 Градостроительного Кодекса РФ.

Экспертиза результатов инженерных изысканий может быть проведена одновременно с экспертизой проектной документацией или же до неё.

Цели проведения экспертизы проектной документации

Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненные для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе проектной документации, за исключением случаев, указанных в частях 2, 3, 3.1 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий – проводится в целях оценки соответствия проектной документации и результатов инженерных изысканий установленным требованиям.

Какая проектная документация подлежит экспертизе

В соответствии с п.2 статьи 49 ГрК экспертизу проектной документации необходимо проводить для всех объектов капитального строительства и линейных объектов, кроме:

• индивидуальных жилых домов не выше трех этажей;
• некоторых видов блочных жилых домов не выше трех этажей (например, таунхаусов);
• некоторых видов многоквартирных жилых домов не выше трех этажей;
• отдельно стоящих зданий или сооружений не выше двух этажей, при общей площади не более 1500 м2, которые при этом не предназначены для проживания людей или производственной деятельности;
• отдельно стоящих зданий или сооружений не выше двух этажей, при общей площади не более 1500 м2, которые предназначены для производственной деятельности, и при этом для них не требуется установление санитарно-защитных зон или такие зоны необходимы, но располагаются в пределах границ земельных участков, на котором расположены объекты;
• большинство буровых скважин;
• объектов, на которые не требуется получать разрешения на строительство.

К тому же Законодательством установлено, что экспертизу необходимо проводить для вышеуказанных зданий и сооружений, расположенных в границах охранных зон объектов трубопроводного транспорта или если эти здания или сооружения относятся к объектам массового пребывания людей.

Виды экспертиз проектной документации и их отличия

Экспертиза проектной документации

Законодательством, предусмотрено два вида экспертиз:

государственной экспертизы и негосударственной экспертизы.

Заказчик вправе сам определить какую экспертизу он будет проходить, кроме случаев, когда проведение государственной экспертизы обязательно.

Перечень объектов, для которых Законодательством определено обязательное прохождение государственной экспертизы, приведен в статье 48.1 ГрК. Он включает в себя особо опасные, технически сложные и уникальные объекты.

Кроме этого, перечень объектов, попадающих под государственную экспертизу, определяет часть 3,4 статьи 49:

• объекты, строящиеся (или реконструируемые) по проектной документации повторного использования;
• объекты, финансируемые полностью или частично за счет государственного бюджета;
• объекты, строительство или реконструкция которых выполняется в границах зон с особыми условиями использования территорий;
• объекты культурного наследия;
• объекты, строительство, реконструкция которых выполняется в границах особо охраняемых природных территорий;
• большинство буровых скважин;
• объекты, используемые для размещения и обезвреживания отходов I-V классов опасности.

Порядок и организация проведения государственной экспертизы регламентируются Постановлением Правительства РФ от 05.03.2007 №145, негосударсгвенной экспертизы — Постановлением Правительства РФ от 31.03.2012 №272.

Постановление Правительства РФ №145 содержит формулу расчета стоимости проведения государственной экспертизы. У негосударственной экспертизы формулы расчета стоимости нет — её определяют рыночные отношения. Обычно, она немного ниже, чем стоимость государственной экспертизы.

Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью и конструктивной особенностью объекта капитального строительства, но не может превышать шестьдесят дней, а для некоторых видов объектов, таких, как неуникальные жилые здания или сооружения в особых экономических зонах, он сокращен до 45 дней. Срок может быть продлен по заявлению заказчика, но не более чем на тридцать дней.

Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий согласно части 4.2 статьи 49 ГрК РФ проводится органом исполнительной власти субъекта РФ или подведомственным ему государственным (бюджетным или автономным) учреждением по месту нахождения земельного участка, на котором планируется осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства.

Процедуры проведения негосударственной экспертизы, в том числе подготовка экспертного заключения, его подписание, утверждение и обжалования аналогичны процедурам проведения государственной экспертизы.

Обжалование решений экспертизы проектной документации

По результатам экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий застройщику выдается заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) такой документации требованиям технических регламентов и требованиям к содержанию разделов проектной документации.
Для технического заказчика (или застройщика) существует два пути обжалования заключения экспертизы. Первый способ — жалоба в Минстрой Российской Федерации.

В этой ситуации при обжаловании результатов экспертизы для каждого случая создаётся комиссия из представителей застройщика (технического заказчика), организации, проводившей экспертизу и‚ соответственно, Минстроя РФ.
Если принятое решение комиссии не устраивает стороны, то его можно обжаловать уже через суд.

Арбитражно-процессуальный кодекс позволяет любому лицу, которое считает, что его права или обязанности нарушены неправомерными действиями госорганов, обжаловать эти действия. Обжалование через суд можно выполнить в течение 3 лет со дня утверждения отрицательного заключения экспертизы (срок исковой давности).

По мнению ВС РФ, часть 10 статьи 49 ГрК РФ не исключает возможность оспаривания в судебном порядке положительного заключения экспертизы.

Read MoreRead More

Отмена красных линийОтмена красных линий

| РенатРенат | Нет комментариев | 13:30

 

Отмена красных линий

” alt=”Отмена красных линий”

Что такое красные линии

Красные линии — это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы различных территорий, границ земельных участков, объектов капитального строительства, автомобильных дорог, линейных объектов и т.д.

Согласно действующему законодательству, красные линии устанавливаются (а равно изменяются или отменяются) в составе проектов планировки территории (подп. «а» п. 1 ч. 3 ст. 42 ГрК РФ).

По этой причине споры, связанные с установлением красных линий, как правило, связаны с оспариванием проекта планировки территории в соответствующей части.

Согласно подпункту «а» пункта 1 части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии.

Установление красных линий

Порядок установления красных линий

Порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий.

Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации, принятой постановлением Госстроя России от 6 апреля 1998 г. N 18-30).

Таким образом, данное правовое регулирование не предполагает произвольного установления красных линий уполномоченными органами, а лицо, права которого могут быть нарушены в результате установления данных линий, не лишено возможности оспорить в судебном порядке соответствующий административный акт.

Как отменить (оспорить) красные линии

Актуальность красных линий

На практике нередко возникают споры об актуальности красных линий.

Как правило, это происходит тогда, когда красные линии утверждены какими-либо документами еще до вступления в силу ГрК РФ.

Один из наиболее распространенных примеров — проекты детальной планировки, которые утверждались в советское время. В составе таких документов дополнительно устанавливались красные линии.

Поскольку такие акты никем не отменялись, красные линии, установленные такими документами, могут всплыть на этапе разработки проекта планировки территории или оформления градостроительного плана земельного участка.

При оценке обязательности таких красных линий суды исходят из положений ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которыми утвержденная до введения в действие ГрК РФ градостроительная документация действует в части, не противоречащей Кодексу.

Таким образом, если красные линии не соответствуют действующим документам территориального планирования и градостроительного зонирования, они не могут считаться актуальными и, как следствие, не влияют на режим использования земельного участка.

Если красные линии затрагивают постройки на участке

Более сложной является ситуация, когда красные линии в принципе не следуют из градостроительной документации более высокого уровня.

Основываясь на анализе судебной практики, можно сделать вывод, что в подобных случаях перспективы судебного спора в значительной мере зависят от того, проходят ли красные линии только по земельному участку либо затрагивают еще и расположенные на таком участке объекты недвижимости.

Первостепенный в настоящее время подход судов сводится к тому, что установление красных линий без учета существующей застройки не соответствует действующему законодательству.

В подтверждение данного вывода суды, как правило, ссылаются на положения подп. 6 и 7 п. 3.2.1 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации (утверждена постановлением Госстроя России от 29.10.2002 № 150).

Острее всего вопрос о балансе публичного и частного интересов стоит в том случае, когда красные линии проходят только по земельному участку и не затрагивают расположенные на нем капитальные объекты (либо такой участок является незастроенным).

В этом случае стороны не имеют возможности использовать приведенные выше аргументы. При рассмотрении таких споров центральное место занимает оценка негативных последствий для правообладателя.

В частности, суды оценивают, насколько существенно установлением красных линий нарушаются (ограничиваются) права и законные интересы правообладателя, и в зависимости от результатов такой оценки приходят к выводу о том, какой стороне следует отдать приоритет.

Выводы

Отмена (оспаривание, корректировка) красных линий, возможна:

в административном порядке

Изменение красных линий предполагает необходимость внесения изменений в установившую их градостроительную документацию. Как упоминалось выше, по общему правилу красные линии устанавливаются документацией по планировке территории – ППТ и проектами межевания территории.

Внесение изменений в документацию по планировке территории допускается путем утверждения ее отдельных частей с соблюдением требований об обязательном опубликовании такой документации в порядке, установленном законодательством РФ. В указанном случае согласование документации по планировке территории осуществляется применительно к утверждаемым частям.

Оспаривание (отмена) красных линий в судебном порядке

Предполагает отмену действия соответствующей документации по планировке территории, установившей такие красные линии.

Как показал анализ судебной практики, действия правообладателей земельных участков, направленные на исключение красных линий из границ их земельных участков, а также соответствующие требования, заявленные в судебном порядке, различаются в зависимости от конкретной ситуации.

Вместе с тем, наиболее распространённым требованием, в результате рассмотрения которого красные линии могут быть отменены судом, является оспаривание установившей их градостроительной документации.

Read MoreRead More

Подготовка проектной документацииПодготовка проектной документации

| РенатРенат | Нет комментариев | 12:15

 

Подготовка проектной документации

” alt=”Осуществление подготовки проектной документации”

Определение проектной документации

Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах, для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (п.2 ст. 48 ГрК РФ).

Кто проводит подготовку проектной документации

Проектная документация по объектам капитального строительства или их реконструкции, влияющим на их безопасность, может выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими лицензии и свидетельства о допуске к таким видам работ, выданные саморегулируемой организацией (СРО).

Другие виды работ по подготовке проектной документации могут быть выполнены любыми физическими или юридическими лицами.

Печень видов работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства изложен и утвержден в приказе Минрегиона (№624 от 30.12.2009 г.).

Провести подготовку проектной документации может выполнить Застройщик. Такая подготовка может выполняться и Заказчиком на основании договора с физическим или юридическим лицом.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или технического заказчика, результатов инженерных изысканий, информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, садового дома.

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объекту индивидуального жилищного строительства, садовому дому.

Перечень объектов, для которых необходима разработка проектной документации

• Объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе, обороны и безопасности);
• Объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально- бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения – по инициативе застройщика п. 3 ст. 48 ГрК РФ);
• Линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).
Какие необходимы документы для подготовки проектной документации

Подготовка проектной документации осуществляется индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом на основании договора подряда на подготовку проектной документации.

Застройщик, технический заказчик, лицо, ответственное за эксплуатацию здания, сооружения, региональный оператор обязаны предоставить таким индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу:

1) градостроительный план земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки территории и проект межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);
2) результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором подряда на подготовку проектной документации должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
3) технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, несет ответственность за качество проектной документации и ее соответствие требованиям технических регламентов.

Договором подряда на подготовку проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий.
В этом случае указанное физическое или юридическое лицо осуществляет также организацию и координацию работ по инженерным изысканиям и несет ответственность за достоверность, качество и полноту выполненных инженерных изысканий.

Экспертиза проектной документации

Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе (п.1 ст. 49 ГрК РФ).

Государственная экспертиза проектной документации и государственная экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченными на проведение государственной экспертизы проектной документации.

Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме:

• государственной экспертизы;
• негосударственной экспертизы.

Государственной экспертизе подлежат

• объекты, указанные в пункте 5.1 части 1 статьи 6 Градостроительного Кодекса;
• объекты, сметная стоимость строительства, реконструкции, капитального ремонта которых в соответствии с требованиями Градостроительного Кодекса подлежит проверке на предмет достоверности ее определения;
• объекты культурного наследия регионального и местного значения (если затрагиваются их конструктивные элементы);
• объекты, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять в границах особо охраняемых природных территорий;
• объекты размещения отходов, объекты обезвреживания отходов.

В случае, если объекты капитального строительства, относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза проектной документации на осуществление строительства, реконструкции указанных объектов капитального строительства является обязательной.

Когда проведение экспертизы не обязательно

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

• объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома;
• жилые дома с количеством этажей не более чем три, имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки) в случае, если строительство или реконструкция таких жилых домов осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;
• отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров;
• отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон;
• буровые скважины, предусмотренные подготовленными, согласованными и утвержденными в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр.

Экспертиза проектной документации не проводится в случае, если для строительства или реконструкции объекта капитального строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Если, заявления о выдаче разрешений на строительство указанных объектов поданы или выданы до 03.08.2018г., проведение экспертизы проектной документации не требуется, госстройнадзор не осуществляется (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Внесение изменений в проектную документацию прошедшую экспертизу

Экспертиза проектной документации по решению застройщика может не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно:

• не затрагивают несущие строительные конструкции объекта капитального строительства;
• не влекут за собой изменение класса, категории, установленных показателей функционирования линейных объектов;
• не приводят к нарушениям требований технических регламентов, санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, требований государственной охраны объектов культурного наследия;
• соответствуют заданию застройщика или технического заказчика на проектирование, а также результатам инженерных изысканий;
• соответствуют установленной в решении о предоставлении бюджетных ассигнований на осуществление капитальных вложений, принятом в отношении объекта капитального строительства.

Сопровождение изменений в проектную документацию, требующих проведения экспертизы

Орган исполнительной власти или организация, проводившие экспертизу проектной документации, по итогам внесения этих изменений в данную проектную документацию, выдает застройщику или техническому заказчику с учетом всех этих изменений заключение экспертизы проектной документации, сведения о котором подлежат включению в единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации объектов капитального строительства.

При этом дополнительное направление проектной документации на проведение экспертизы проектной документации не требуется.

Срок проведения экспертизы проектной документации

Срок проведения государственной экспертизы определяется сложностью объекта капитального строительства, но не должен превышать сорок два рабочих дня.

Указанный срок может быть продлен по заявлению застройщика или технического заказчика не более чем на двадцать рабочих дней.

Отказ в проведении государственной экспертизы

Основаниями для отказа в принятии проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, направленных на экспертизу, являются:

• отсутствие в составе проектной документации разделов, которые подлежат включению в состав такой документации в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации;
• подготовка проектной документации лицом, которое не соответствует требованиям, указанным в частях 4 и 5 статьи 48 Градостроительного Кодекса;
• отсутствие результатов инженерных изысканий;
• несоответствие результатов инженерных изысканий составу и форме, установленным в соответствии с частью 6 статьи 47 Градостроительного Кодекса;
• выполнение инженерных изысканий, результаты которых направлены на экспертизу, лицом, которое не соответствует требованиям, указанным в частях 2 и 3 статьи 47 Градостроительногого Кодекса;
• направление на экспертизу не всех документов, предусмотренных Правительством Российской Федерации;
• направление проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий в неуполномоченный орган.

Отрицательное заключение экспертизы может быть оспорено застройщиком или техническим заказчиком в судебном порядке.

Застройщик или технический заказчик вправе направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на экспертизу после внесения в них необходимых изменений.

В случае несогласия с заключением экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий застройщик, технический заказчик или их представитель в течение трех лет со дня утверждения такого заключения вправе обжаловать его в экспертной комиссии.

Решение экспертной комиссии, о подтверждении или неподтверждении заключения экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий может быть обжаловано в судебном порядке.

Read MoreRead More

Комплексное развитие территорииКомплексное развитие территории

” alt=”Комплексное развитие территорий”
| РенатРенат | Нет комментариев | 14:48

 

Комплексное развитие территории

” alt=”Комплексное освоение территории”

Деятельность по комплексному развитию территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин, включающий в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Виды развития территорий

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

• развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ);
• комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы — регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

• Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

  • аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;
  • многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;
  • объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона.

Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории, проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель.

Механизм в данном случае, следующий:

На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ).

Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ).

Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются. Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц.

Например, есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион.

Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить земельный массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры.

Таким образом, в данном представленном случае, большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории.

Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности.

До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления — вид деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем.

Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Территория, которая может быть объектом комплексного развития

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
• виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
• на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя:

• подготовку документации по планировке территории;
• образование земельных участков в границах данной территории;
• размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства (жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения), а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков.

Первая особенность — дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии;

Вторая особенность — решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению.

После апелляции сразу будет снос и изъятие. В кассационной инстанции, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект.

Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный, благоустроенный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Read MoreRead More

Зонирование земельных территорийЗонирование земельных территорий

| РенатРенат | Нет комментариев | 14:47

Зонирование земельных территорий 

” alt=”Зонирование земельных территорий”

Градостроительное зонирование — зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов ст. 1. ГрК РФ.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

На карте градостроительного зонирования:

1. Устанавливаются границы территориальных зон. Любой земельный участок относится только к одной территориальной зоне. То есть не допускается формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, размещённых в разных территориальных зонах.
2. Обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования территории, границы территорий объектов культурного наследия.

Виды и состав территориальных зон

В состав жилых зон могут включаться:

• зоны застройки индивидуальными жилыми домами;
• зоны застройки индивидуальными жилыми домами и малоэтажными жилыми домами блокированной застройки;
• зоны застройки среднеэтажными жилыми домами блокированной застройки и многоквартирными домами;
• зоны застройки многоэтажными многоквартирными домами;
• зоны жилой застройки иных видов.

В состав общественно-деловых зон входят:

• зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
• зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
• зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
• общественно-деловые зоны иных видов.

Важно отметить, что в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, жилые дома блокированной застройки, многоквартирные дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур включаются:

• коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
• производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
• иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.
• Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур.

В состав зон сельскохозяйственного использования входят:

• зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
• зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества.

Зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов.

Состав территориальных зон рекреационного назначения

• зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озёрами, водохранилищами, пляжами
• зоны в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом

Состав территориальных зон особо охраняемых территорий

• земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение
Состав территориальных зон специального назначения
• зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления
• зоны, занятые иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путём выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент.

Состав иных видов территориальных зон — по усмотрению органов местного самоуправления, определяется с учётом функциональных зон и особенностей использования земельных участков.

Read MoreRead More