Автор: Ренат

Вид разрешенного использования земельного участкаВид разрешенного использования земельного участка

” alt=”Как поменять вид разрешенного использования земельного участка”
| РенатРенат | Нет комментариев | 12:53

ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

” alt=”Как поменять вид разрешенного использования земельного участка”

Что такое вид разрешенного земельного участка

Вид разрешенного использования земельного участка (ВРИ) – это характеристика земельного участка, которая определяет допустимую сферу деятельности на нем, т. е. тот вид деятельности, для ведения которой могут использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.
ВРИ является главным фактором при определении кадастровой стоимости земельного участка, от размера которой зависит, например арендная плата, земельный налог.

Перечислим виды разрешенного использования земельных участков:

1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования;

— основные виды ВРИ можно использовать без необходимых согласований;
— условные виды ВРИ не позволяют использовать участок без необходимых согласований;
— вспомогательные виды ВРИ используются для обслуживания — допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования.

С чего начать изменение ВРИ

Для изменения вида разрешенного использования земельного участка нужно руководствоваться правилами землепользования и застройки (далее –ППЗ) для конкретного муниципального образования, а также классификатором, утвержденным приказом Минэкономики России от 01.09.2014 № 540.
ПЗЗ – это документ, в котором содержаться градостроительные регламенты и карты территориального зонирования, который принимаются в каждом населенном пункте.
Чтобы узнать, как изменить вид разрешенного использования участка в данном муниципальном образовании, необходимо уточнить — приняты ли ПЗЗ уполномоченным органом.

Так, согласно части 4 статьи 37 ГрК РФ правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления, если участок находится в частной собственности и расположен на территории, для которой утверждены правила землепользования и застройки.

Готовим заявление

Чтобы изменить основной и вспомогательный виды разрешенного использования, собственнику необходимо обратиться в Управление Росреестра для внесения в ЕГРН сведений об изменении вида разрешенного использования.
Заявление можно подать в любой удобный офис приема документов Многофункционального центра «Мои документы» (далее – МФЦ).

Когда нельзя изменить ВРИ

— когда договор аренды земельного участка заключили на торгах;
— когда земельный участок дан в аренду для конкретного ВРИ;
— когда хотите изменить ВРИ на выбранный вид, но установленные в ПЗЗ зоны застройки не позволяют использовать его так, как вы планируете.

Если необходимо изменить вид использования на не предусмотренный градостроительным регламентом, придется обратиться в специальную комиссию для внесения изменений в Правила землепользования и застройки.

Также следует обратить внимание, что в результате изменения вида разрешенного использования земельного участка может измениться его кадастровая стоимость, что повлияет на размер земельного налога.

Read MoreRead More

Как разрешить спор об определении границ земельного участкаКак разрешить спор об определении границ земельного участка

| РенатРенат | Нет комментариев | 14:24

 

КАК РАЗРЕШИТЬ СПОР ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

Нередко у граждан возникают споры об определении границ земельного участка. Узнать, как разрешить споры, поможет нижеприведенная информация, подготовленная специалистами юридической компании «ВЕРСИЯ-НН».

Согласно пункту 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Одним из основных сведений в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», позволяющих определить земельный участок, в качестве индивидуально определенной вещи является — описание местоположения границ земельных участков.

Границы земельного участка – это линии, определяющие пределы земельного участка. Устанавливаются на местности (в натуре) и фиксируются в документах установленной формы (планы, схемы, чертежи границ).

Если возникли споры об определении границ земельного участка, то данный спор можно решить путем:

1 — проведения межевания земельного участка;
2 — обращения в судебные инстанции;
3 – исправления реестровой ошибки.

Проведение межевания земельного участка.

Чтобы установить границы земельного участка на законном основании, проводится межевание земельного участка.

В статье 39 Федерального закона от 24.07.2007г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (далее – Закон о кадастре) указан порядок согласования местоположения границ земельных участков.

В соответствии с вышеуказанной статьей, если в результате кадастровых работ уточняется местоположение границ вашего земельного участка или границ смежных с ним земельных участков, местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию с лицами, обладающими смежными земельными участками, принадлежащими им на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды (далее – заинтересованные лица), если уточнены границы участка, в отношении которого проводились работы, или смежных участков, сведения о которых имеются в Едином государственном реестре недвижимости (далее — ЕГРН).

Предметом указанного согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка.

Согласование местоположения границ по выбору кадастрового инженера проводится посредством проведения собрания заинтересованных лиц или согласования в индивидуальном порядке с заинтересованным лицом.

О проведении такого собрания заинтересованных лиц кадастровый инженер публикует объявление в официальном печатном издании или вручает под расписку извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ.

Извещения могут быть направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении по известным адресам электронной почты.

В соответствии со статьей 40 Закона о кадастре результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.

Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ, личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.

После того как все заинтересованные лица надлежащим образом были извещены о времени и дне проведения собрания, но не подписали акт согласования местоположения границ, при отсутствии с их стороны письменного возражения границы земельного участка будут считаться согласованными.

К межевому плану в таком случае будет приложен документ, подтверждающий надлежащее извещение всех заинтересованных лиц. Как правило, это ксерокопия страницы газеты.

Но бывает и так, что соседи выражают свое несогласие с межеванием в письменном виде, оформляя это как возражение.

Отказ в подписании акта соседи могут объяснить, например, отсутствием желания что-либо подписывать, наличием претензий по местоположению забора, строений или по другим причинам.

Если соседи изложили свои возражения в письменном виде, то вопрос с установлением границ в соответствии со статьей 59 Земельного кодекса придется решать в суде.

Обращение в судебные инстанции.

Если соседи изложили свои возражения по поводу определения предложенных Вами границ участка, и Вам пришлось рассматривать данный спор через суд, то после вступления решения суда в законную силу нужно обратиться в орган регистрации прав с заявлением об осуществлении кадастрового учета в связи с уточнением границ участка на основании решения суда. Решение суда об установлении границ земельного участка в таком случае будет дополнительным документом, который подается в орган регистрации прав.

Таким образом, вносимые в Единый государственный реестр недвижимости сведения на основании вступившего в законную силу судебного акта об изменении площади, границ земельного участка вследствие корректировки местоположения его границ (поворотных точек), в результате которого право собственности и иные производные вещные права на участок в прежнем виде, прекращаются.

Важно! В решении суда обязательно должна быть указана координатная сетка с местоположением границ и поворотных точек земельного участка.

Исправление реестровой ошибки.
В ЕГРН содержится большое количество сведений, как об объектах недвижимости, так и о земельных участках. Иногда случается, что в этих сведениях содержатся ошибки. Ошибки могут быть техническими или реестровыми.

Реестровая ошибка — это воспроизведенная в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия.
Иными словами, документ, который использовался при кадастровом учете и государственной регистрации прав, уже содержал ошибку, которая была продублирована в ЕГРН, например, может быть допущена кадастровым инженером при межевании земельного участка, в результате чего границы земельного участка могут пересекать границы другого земельного участка.

В этом случае данная ошибка может быть исправлена в порядке статьей 61 Закона о регистрации.

В любом случае для исправления реестровой ошибки необходимо подать соответствующее заявление в орган регистрации прав. Это можно сделать, обратившись лично в офис многофункционального центра (МФЦ), посредством почтового обращения, либо в электронной форме, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования.

С заявлением об исправлении реестровой ошибки, как правило, может обратиться только правообладатель объекта недвижимости, либо специально уполномоченное лицо на основании нотариально заверенной доверенности.

Варианты исправления реестровых ошибок:

— путем формирования межевого плана (для формирования межевого плана кадастровому инженеру необходимо приложить документы, подтверждающие факт наличия такой ошибки, а также в разделе «Заключение кадастрового инженера» следует обосновать наличие такой ошибки);

— в порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в ЕРГН, являются документы, поступившие в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия);

— на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки (вне зависимости от причин ее возникновения).

В заключение отметим, также, что к требованиям об исправлении реестровых ошибок не применяется срок исковой давности, так как, заявляя указанные требования, истцы, как правило, фактически владеют своим земельным участком, несмотря на выявленную реестровую ошибку.

Read MoreRead More

Признание права собственностиПризнание права собственности

| РенатРенат | Нет комментариев | 12:14

 
ПРИЗНАЛИ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел жилой дом, без документов на земельный участок. Суть вопроса – возможно ли приобрести земельный участок, на котором расположен жилой дом в собственность бесплатно.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления прав на земельный участок, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также сделали запросы во все архивные отделы города на предмет имеющихся сведений о первичных землеотводных документов;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен жилой дом;

Из архивов пришли сведения, что отсутствует информация об отводе данного земельного участка под застройку.

В ходе градостроительного анализа участка выяснилось, что земельный участок, находится в зоне, предусматривающий размещение линейного объекта «Участок Москва-Казань высокоскоростной железнодорожной магистрали Москва-Казань-Екатеринбург (ВСМ 2). Участок станция Владимир ВСМ, станция Аэропорт ВСМ (Нижний Новгород) Этап2».

Вышеуказанные факты, значительно осложняли достижения положительного результата для нашего клиента.

2 этап – административный.

Юридическое сопровождение при подготовке схемы расположения выделяемого земельного участка:

• Работа с кадастровым инженером;
• Получение отчета об инвентаризации земельного участка;
• Получение схемы.
• Представительство в КУГИ: подача заявления на предварительное согласование предоставления земельного участка:
• Подготовка заявления;
• Подготовка приложений к заявлению;
• Подача заявления;
• Получение ответа;
• Представительство в КУГИ: подготовка и формирование заявления на выдел земельного участка в собственность за выкуп:
• Подготовка заявления с приложениями;
• Подача заявления;
• Получение ответа.

Административный порядок в данном случае обязателен, так как суды уточняют, а предпринимал ли истец попытки оформления участка в административном порядке и законно ли ему отказали в предоставлении участка.

Как и предполагалось, нам отказали в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, и мы стали готовиться к судебной тяжбе с администрацией города.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо предоставить земельный участок именно бесплатно;
• Разработали общую линию защиты, обосновывающую право нашего Клиента на бесплатное предоставление участка;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе с учетом осложняющих фактов, таких, как расположение участка в зоне ВСМ.

4 этап – судебный

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости, расположенный на участке, приобретался после введения Земельного Кодекса в действие 21.10.2001года, то по мнению администрации, мы не имеем исключительное право на предоставление земельного участка в собственность бесплатно.
Кроме того, администрация полагала, что мы вообще не имеем право оформить в собственность участок, так как он расположен в иной зоне, не предусматривающей размещения на ней ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).

Итог

Судебным актом, за нашим Клиентом признано право собственности на земельный участок. С информацией о судебном процессе можно ознакомиться ЗДЕСЬ.

Read MoreRead More

Мировое соглашениеМировое соглашение

| РенатРенат | Нет комментариев | 14:19

 
ЗАКЛЮЧИЛИ МИРОВОЕ СОГЛАШЕНИЕ О ВОЗОБНОВЛЕНИИ РАБОТ ПО ДОГОВОРУ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел земельный участок, который значился по документам, как земли промышленности для строительства логистического центра. Для осуществления строительства объекта недвижимости необходимо было осуществить технологическое присоединение для электроснабжения будущих объектов недвижимости. Для реализации поставленных целей Заказчик обратился в ПАО «МРСК Центра и Приволжья».

Между ПАО МРСК Центра и Приволжья» и Клиентом заключен договор «об осуществлении технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания».

Клиент оплатил установленную в договоре сумму, однако все сроки выполнения взятых на себя обязательств со стороны Исполнителя вышли, а договор так и не был исполнен.

Цель – обязать Исполнителя возобновить работы по осуществлению технологического присоединения для электроснабжения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке Клиента.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленного договора и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом защиты нарушенных прав, является судебный порядок.

1 этап – досудебный

• Изучили имеющуюся документацию на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка.

Самостоятельно направили запросы в следующие организации:

• Департамент градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области; Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области — о предоставлении информации о наличии земель общего пользования для осуществления технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания;
• Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору — о наличии (отсутствии) технической возможности технологического присоединения сетевой организацией, для осуществления технологического присоединения для электроснабжения по третьей категории производственного здания.

2 этап – досудебный

• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Подготовили и направили досудебную претензию;
• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо возобновить работы по договору;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

Исполнитель — сетевая организация ссылалась на то, что отсутствует техническая возможность технологического присоединения, а также отсутствие договоренности с третьими лицами о возможности прохождения линии ЛЭП через их земельные участки.

Однако в судебном заседании нам удалось убедить суд, что сетевая организация, независимо от наличия или отсутствия технической возможности технологического присоединения на дату обращения заявителя сетевая организация обязана заключить договор с лицами, обратившимися в сетевую организацию с заявкой на технологическое присоединение энергопринимающих устройств, принадлежащих им на праве собственности или на ином предусмотренном законом основании, а также выполнить в отношении энергопринимающих устройств таких лиц мероприятия по технологическому присоединению.

Итог

Судебным актом ЗДЕСЬ, заключено мировое соглашение о возобновлении работ по осуществлению технологического присоединения для электроснабжения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке Заказчика.

Read MoreRead More

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

| РенатРенат | Нет комментариев | 10:46

 
УЗАКОНИЛИ РЕКОНСТРУКЦИЮ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Подробности дела

В нашу компанию обратился клиент, который приобрел нежилое здание с надстроенным вторым этажом, не отраженным в технической документации. Суть вопроса заключалась в том, чтобы узаконить квадратные метры, которые не учтены в реестре недвижимости.

Что сделали сотрудники компании ЮК «ВЕРСИЯ – НН»

В ходе правового анализа представленной документации и первичного опроса Заказчика, нами был сделан вывод, что единственно возможным способом оформления данной реконструкции, является судебный порядок.

1 этап – досудебный.

• Изучили имеющуюся документацию на объект недвижимости, а также на земельный участок;
• Провели анализ градостроительной документации – данные меры необходимы для точного определения градостроительных возможностей земельного участка, на котором расположен реконструированный объект;
• Заказали проект реконструкции для дальнейшего обращения в уполномоченный орган для соблюдения административного порядка получения разрешения на строительство;
• Подготовили технический план здания, включая метры в реконструированной части, для дальнейшей постановки объекта на кадастровый учет;
• Заказали техническое заключение о соответствии реконструированного здания градостроительным и пожарным нормам;

2 этап – административный.

• Подготовили и отправили в уполномоченный орган заявление с приложениями о выдаче разрешения на реконструкцию нежилого здания;
• Получили отказ в выдаче разрешения, поскольку объект уже реконструирован (также были отмечены еще несущественные недочеты в проектной документации, которые на общий исход дела не влияли);
• Были получены технические условия на подключение объекта к сетям водоснабжения, водоотведения.

3 этап – досудебный.

• Подготовили иск, обосновывающий почему необходимо сохранить обьект недвижимости в реконструированном состоянии;
• Разработали общую линию защиты, правовую позицию Клиента с учетом судебной практики и имеющихся доказательств;
• Разработали алгоритм поведения в судебном процессе.

4 этап – судебный.

• Приняли участие в судебных заседаниях;
• Подготавливали процессуальную документацию.

Особенности дела

В связи с тем, что объект недвижимости не соответствовал пожарным нормам и правилам, было принято решение, разработать проект пожарных рисков, а также план пожаротушения, которые обосновывали то, что объект недвижимости можно использовать по назначению в реконструированном состоянии.

Итог

Судебным актом, ЗДЕСЬ, сохранено в реконструированном состоянии нежилое здание, а также признано за истцом право собственности на нежилое здание.

Read MoreRead More

Реконструкция нежилого зданияРеконструкция нежилого здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания"
| РенатРенат | Нет комментариев | 11:29

 
Реконструкция нежилого здания

Как узаконить реконструкцию здания

” alt=”Реконструкция нежилого здания

Известно, что далеко не все построенное в последние годы, будь то баня на частном участке или огромный торговый центр, имеет законное право на существование. По самым разным причинам застройщики не делают то, что положено. Другими словами, сначала «построить/реконструировать» дом/здание на бумаге и, лишь получив все согласования, начать рыть котлован и возводить стены.

Что такое реконструкция

Данному понятию, дано определение в ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ — реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка.

То есть, если вы увеличили площадь здания или его высоту, весь ваш объект недвижимости, включая незатронутую реконструкцией часть, стал самовольным строением.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

Признание права на самовольное строение через суд

Главное, что необходимо учитывать

При оформлении прав на реконструированное нежилое здание в судебном порядке – отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Что необходимо доказать истцу в суде

Наличие прав застройщика на земельный участок

Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, должен быть в законном владении застройщика. Кроме того, построенное или реконструированное здание, должно находиться в зонах градостроительные регламенты которого, позволяют размещать на них соответствующий вид строительства.

Например, не получится узаконить жилой дом, построенный в зоне многоквартирной высокоплотной застройки, так как эта зона не подразумевает данный вид строительства.

Суды на местах обязательно должны интересоваться границами земельного участка, на котором вырос незаконный объект. Одно дело, когда дом построили в границах земельного участка, но, когда он залез на чужую территорию, на которой строить нельзя, узаконить постройку не получится.

Наличие попыток легализации постройки

Очень важный момент! Прежде чем принять такой иск к рассмотрению, судья должен поинтересоваться, есть ли в деле документы, показывающие, что хозяин самостроя пытался всеми возможными способами его узаконить.

Например, писал в госорганы, согласовывал строительство, просил разрешение на строительство. При этом не важно, отказали человеку или вообще не ответили. Важен факт попыток узаконить строение. В общем, из документов должно быть понятно, что гражданин сделал все, что мог, но не нашел взаимопонимания. Вот тогда это судебное дело.

Если истец не заморачивался с разрешениями вообще, а прямиком отправился в суд, то иск не следует принимать.

Отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц

Самовольная постройка должна отвечать определенным критериям, позволяющим оценивать ее, как объект, который можно эксплуатировать без причинения вреда третьим лицам. Существует ряд категорий, которым должна соответствовать постройка.

В эти категории входят:

— соответствие возведенного/реконструированного градостроительным нормам и правилам (заключение дипломированного специалиста о том, что постройка соответствует строительным нормам и правилам);
— информации о противопожарном состоянии здания (заключение ГУ МЧС России, содержащее информацию о противопожарном состоянии здания);
— разработана ли для объекта проектная документация, в том числе включающая в себя раздел «Перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности»;
— выполнение мероприятий по согласованию постройки с уполномоченными органами (СЭС, минэкология, росавиация и т.

Согласование проекта строительства должно подтвердить, что выбранные решения и предстоящие работы соответствуют ГПЗУ, строительным нормативам и регламентам, СП, ГОСТ, НПБ, другим руководящим документам. Возведение здания без согласований и разрешений является нарушением закона.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о признании права собственности на данную постройку.

Пример из практики ЗДЕСЬ.

Read MoreRead More

Градостроительный анализ земельного участкаГрадостроительный анализ земельного участка

” alt=”Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства”
| РенатРенат | Нет комментариев | 17:13

 
Градостроительный анализ при покупке земельного участка

” alt=”Градостроительный анализ при покупке земельного участка для строительства”

Градостроительный анализ земельного участка

Проведение градостроительного анализа территории является основополагающим фактором в вопросе целесообразности приобретения участка для целей строительства.

Под градостроительным анализом участка понимается исследование установленных ограничений градостроительной деятельности на участке и оценка возможностей его застройки. Результатом градостроительного анализа является выявление юридических ограничений участка, влияющих в итоге на саму возможность застройки участка и его экономическую целесообразность.

Где найти градостроительную информацию

Существует достаточно большое количество открытых источников официальной информации, которыми можно и нужно пользоваться.

Это могут быть порталы:

— справочная информация Росреестра по объектам недвижимости в режиме online;
— публичная кадастровая карта Росреестра;
— федеральная государственная информационная система территориального планирования (геоинформационный портал);
— официальные сайты муниципальных образований.

Дополнительно в каждом регионе существуют специализированные источники градостроительной информации, например в Нижнем Новгороде – это региональная геоинформационная система.

Источники градостроительной информации информации

Источниками информации при приобретении земельного участка, являются документы территориального планирования (генеральный план поселения) и градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Алгоритм проведения градостроительного анализа участка для целей строительства

1 — шаг: анализ сведений кадастрового паспорта земельного участка:

Для целей застройки земельного участка необходимо определиться с техническими характеристиками участка, что в дальнейшем позволит индивидуализировать его, как объект недвижимости.

Кадастровый паспорт и документы о собственности не являются градостроительными документами. Несмотря на то, что данные документы могут содержать сведения, аналогичные градостроительной документации.

В кадастровый паспорт вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости:

• кадастровый номер участка (а также ранее существовавшие кадастровые номера, если объект преобразовывался);
• точный адрес – получение всей последующей документации необходимо осуществлять именно в отношении данного адреса и кадастрового номера, так как они являются индивидуализирующими признаками участка;
• площадь – необходимо отметить, что для участков, не прошедших надлежащую процедуру межевания, допускается указание площади с отклонениями (например, 15 000 кв.м +/– 40 кв.м). Такое указание площади не делает участок «несуществующим», однако означает, что подлежат дополнительной оценке риски корректировки площади и границ участка при вынесении участка на местность;
• категория земли и вид разрешённого использования – подробнее об анализе этих параметров скажем позднее;
• сведения о кадастровой стоимости участка– имеют значение в ряде случаев для построения экономической модели проекта девелопером;
• сведения о правообладателе.

2 – шаг: оценка соответствия категории и вида разрешённого вида использования участка поставленным целям:

Исходя из смысла положений земельного законодательства (подп. 8 п.1 ст. 1, п.1 и 2 ст. 7 ЗК) земли делятся по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Указанное выше несоответствие свидетельствует о нарушении норм земельного законодательства и создает предпосылки для невозможности использования земельного участка для целей, ради которых он приобретается.

Например, строительство гостиницы на земельном участке с видом разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, может свидетельствовать о самовольном характере такой недвижимости.

Рекомендации собственникам недвижимости. Обратить пристальное внимание на вид разрешенного использования земельного участка, соответствует ли он объекту, который будет возводиться. При этом, стоит учитывать, что изменить вид разрешенного использования земельного участка не всегда представляется легкой задачей.

3 – шаг: выявление и анализ утверждённой градостроительной документации в отношении приобретаемого участка:

Принципиальная возможность строительства
Градостроительный анализ выявляет принципиальную возможность строительства объекта с точки зрения градостроительного законодательства.

Если на земельный участок не разработана градостроительная документация, или согласно разработанной градостроительной документации, строительство на земельном участке не разрешено, то и все остальные факторы, такие как отсутствие технических ограничений, санитарно-защитных зон, охранных зон, наличие инженерных сетей, транспортная доступность — все эти факторы уже не имеют никакого значения. В получении разрешения на строительство будет отказано.

Что такое градостроительная документация

Строительные возможности земельного участка, определяются градостроительной документацией, разработанной на территорию, захватывающую земельный участок.

Градостроительная документация, в свою очередь, имеет иерархический порядок, который определяет их юридическую значимость.

Основные виды документации:

— Генеральный план;
— Правила землепользования и застройки;
— Проект планировки территории;
— Проект межевания территории;
— Градостроительный план земельного участка.

Также, в отношении территории могут быть разработаны различные территориальные схемы и другие градостроительные документы, и регламенты.

4 – шаг: выявление применимых в отношении участка ограничений и обременений, влияющих на возможность достижения цели:

Чтобы разобраться в существующей градостроительной ситуации и определить, в принципе, возможно ли строительство или реконструкция на земельном участке.

— например, земельный участок «сидит» в границах охранной зоны ЛЭП, газопровода, СЗЗ;
— при строительстве вблизи водоёмов, промышленных зон или в районах малоэтажной застройки;
— если участок включён границы зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

В качестве практического совета могут быть даны следующие рекомендации:

• получить актуализированную схему размещения подземных сооружений и коммуникаций на объекте (так называемый лавсан) – это позволит установить фактическое наличие каких-либо сетей и инфраструктуры на участке для последующего выяснения её статуса;
• обратиться в Роспотребнадзор за получением сведений об утверждённых СЗЗ в отношении участка (также рекомендуется визуально осмотреть территорию за границами участка на предмет расположения очевидных производственных/складских объектов, предполагающих существование СЗЗ, и в запросе конкретизировать «в том числе» эти объекты);
• проанализировать картотеку арбитражных споров (http://kad.arbitr.ru) на предмет споров по обременениям; банкротству, либо привлечению к административной ответственности.

5 – шаг: возможность отклонения от предельных параметров разрешенного строительства:

Использование земельного участка в целях строительства, должно происходить в режиме строгого соблюдения требований градостроительных и технических регламентов.

В некоторых случаях правообладатели земельных участков сталкиваются с тем, что градостроительный регламент, установленный земельному участку, не подходит для реализации желаемого инвестиционного проекта.

При проработке проекта строительства может быть также выявлено, что конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики участка рассматриваются как неблагоприятные для застройки; либо предельные отступы от границ участка, предельная плотность либо иные параметры застройки не позволяют возвести на участке желаемый объект.

Для достижения поставленных целей, необходимо в соответствующих градостроительных регламентах выявить значения параметров возможной застройки.

Поводом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств:

1. размеры земельных участков меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров;
2. конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки.

Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:

• виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и объектов капитального строительства (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 Град. кодекса РФ) на основе нового Классификатора ВРИ 2019:

• предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
• предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
— этажность;
— плотность застройки;
— минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий.

Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, установленной правилах землепользования и застройки территории.

Подводя итог, необходимо отметить, что вся полученная информация по участку должна оцениваться в совокупности, так как отдельные ограничения могут быть преодолены за счёт разработки дополнительных документов либо дополнительных затрат (например, финансирование работ по уменьшению СЗЗ).

Не знаете, с чего начать? Начните с обращения в ЮК «Версия – НН». Мы делаем процесс согласований легким и понятным, а ваш проект успешно-реализуемым.

Read MoreRead More

Реконструкция зданияРеконструкция здания

| РенатРенат | Нет комментариев | 10:23

 
Реконструкция здания
На что обратить внимание при реконструкции здания

” alt=”Реконструкция здания”

Реконструкция здания, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков (то, как можно использовать земельный участок и, что на нем можно строить), равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (далее ОКС).

Важно! В получении разрешение на реконструкцию здания, будет отказано в случае, если расположенный объект капитального строительства, не соответствует основным градостроительным регламентам, установленным для данной территориальной зоны.

Таким образом, важным составляющим при реконструкции здания – это правовой режим земельного участка, на котором расположен реконструируемый объект капитального строительства.

Что важно знать при реконструкции здания

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков п. 3 ст. 85 Земельного Кодекса РФ.

Собственники земельных наделов вправе использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Градостроительные регламенты, устанавливаются для соответствующей территориальной зоны, например: жилым, общественно-деловым, производственным, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационным, сельскохозяйственного использования, иным территориальным зонам.

• Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями;
• Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения;
• Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими или производственными объектами;
• Земельные участки в составе рекреационных зон (занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма).

Каждая территориальная зона имеет буквенное и цветовое обозначение, например зона Ж1-А – зона жилой застройки. Сведения об территориальных зонах и установленных на них градостроительных регламентах, можно узнать в утвержденных Правилах землепользования и застройки территории.

Важно! Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Другими словами, не допускается нахождение земельного участка, одновременно в жилой и общественно-деловой зоне.

Реконструкция здания

Что делать, если градостроительные регламенты не установлены

Для начала необходимо определить, на какие земельные участки, градостроительные регламенты не устанавливаются. К таким землям относятся в том числе:

• территории объектов культурного наследия, (в т.ч. вся территория в границах ансамблей с таким статусом). В том числе — выявленных объектов культурного наследия;
• особо охраняемые природные территории;
• территории общего пользования (в т.ч. в «красных линиях» улично-дорожной сети);
• занятые линейными объектами или предназначенные для их размещения;
• предоставленные для добычи полезных ископаемых;
• земли лесного фонда;
• сельскохозяйственные угодья;
• особые экономические зоны и территории опережающего развития.

Какие нужны изменения для реконструкции здания

1. Исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается.

В большинстве случаев исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается, происходит путём внесения изменений непосредственно в ПЗЗ (сложно, но можно).

Так границы объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, устанавливаются в специальном порядке, а в ПЗЗ лишь отображаются. Соответственно, их корректировка должна осуществляться в порядке определённом действующим для таких видов территории законодательством.

Так для объектов культурного наследия потребуется разработка проекта границ такого объекта или внесение изменений в существующий. При этом новые границы должны быть обоснованы в рамках культурологических изысканий и подтверждены историко-культурной экспертизой.

Аналогично для особо охраняемых природных территорий возможность сокращения площади (если речь не идёт об инфраструктурных проектах городского значения) определяется исходя из фактического наличия леса или иного охраняемого ландшафта.

Непосредственно изменения в ПЗЗ могут решить данный вопрос только если при отображении границ таких территорий была допущена техническая ошибка.

2. Изменение разрешенного использования и установление параметров допустимого строительства

В соответствии с градостроительным кодексом, использование участков, на которые градостроительный регламент не распространяется, определяется уполномоченным в соответствующей сфере государственным или муниципальным органом.

Например, Управление государственной охраны объектов культурного наследия Нижегородской области — по территориям объектов культурного наследия регионального значения соответственно. Данным органом определяется как виды разрешённого использования участка, так и параметры допустимого строительства (реконструкции).

Установленных правил для таких территории не установлено, оно определяется как законодательством о соответствующих видах территорий, так и нормативами, установленными для конкретной территории или объекта. Велика в данном случае и доля произвольного усмотрения уполномоченных органов.

О масштабной застройке таких территорий говорить, не приходится, но изменение разрешённого использования объекта, его реконструкция (в т.ч. с увеличением параметров), возведение вспомогательных сооружений вполне возможны.

Особо необходимо обратить внимание на должное обоснования, отсутствия негативного воздействия от планируемых мероприятий.

Так на территориях объектов культурного наследия, может ставиться вопрос о размещении объектов рекреационного и спортивного характера, медицинского обслуживания и т.д., позволяющих задействовать потенциал соответствующей территории не нанося ей ущерба.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефону +7 (910) 790-52-08 или по e-mail: versya-nn@yandex.ru

Read MoreRead More

Как определить порядок пользования земельным участкомКак определить порядок пользования земельным участком

| РенатРенат | Нет комментариев | 16:12

 
Как определить порядок пользования земельным участком

Когда требуется определения порядка пользования

Необходимость определения порядка пользования землей возникает, когда земля находится в общей собственности нескольких лиц. Если долю каждого выделить невозможно, нужно установить, кто и как сможет получить доступ к определённой части участка.

Только так получится избежать нарастания конфликта и, конечно, сэкономить свои нервы и деньги.
На практике часто встречаются ситуации, когда надел находится в общей собственности, то есть у него сразу есть несколько владельцев. Доля каждого из них может быть определена в документах, а иногда данных об этом может и не быть (тогда права считаются равными).

Варианты определения порядка пользования земельным участком

Определение порядка пользования земельным участком состоит в том, чтобы, соблюдая равенство и баланс прав собственников, выделить каждому из них во владение и пользование часть участка, пригодного к использованию.

Определить порядок пользования, можно исходя из сложившегося порядка пользования между совладельцами, либо в соответствии с долями в праве общей долевой собственности на жилой дом. Изменить сделанный выбор можно только в судебном порядке.

Что необходимо для процедуры определения порядка

Начать нужно с закрепления внешних границ земельного участка, которые определяются в результате его межевания и постановки на кадастровый учет.

Чтобы точно знать где находится Ваш участок необходимо, чтобы его границы имели соответствующие координаты, установленные при проведение геодезической съемки и межевания кадастровым инженером.

Помимо внешних границ, межеванием земельного участка определяется конкретная площадь, зависящая как от правоустанавливающих документов на земельный участок, так и от фактического пользования, поскольку законодатель допускает увеличение итоговой пощади земельного участка в установленным местными органами пределах (например, на территории городского округа города Нижний Новгород до 300 кв.м).

Кроме того, необходимо определить и внутренние границы пользования земельным участком. Они могут определяться, как по объектам недвижимости, расположенные внутри участка, так и по координатам, установленным в соглашении об определении порядка пользования з/у.

Заключительным этапом данной процедуры, будет подготовка и подписание всеми сособственниками соглашения о порядке пользования земельным участком.

Важно! К соглашению также необходимо прикрепить схему участка, отображающие пределы владения каждого сособственника.

Можно ли определить порядок пользования в судебном порядке?

Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в п. 4 ч. 2 ст. 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Таким образом, порядок пользования земельным участком можно установить в судебном порядке, соблюдая при этом равенство и баланс прав всех сособственников.

Заключение:

Определение порядка пользования земельным участков вопрос достаточно сложный, требующий предельного внимания и высокой степени ответственности. Соблюдение рассмотренных правил позволит не только избежать ошибок при определении порядка пользования земельным участком, но и выработать общую стратегию в случае судебного спора.

Read MoreRead More

Государственный строительный надзорГосударственный строительный надзор

” alt=”Государственный строительный надзор"
| РенатРенат | Нет комментариев | 09:28

 
Государственный строительный надзор

 

” alt=”Государственный строительный надзор"

Когда необходимо проведение государственного строительного надзора

Под объектами капитального строительства, при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте которых в соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации осуществляется государственный строительный надзор, на основании статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации понимаются здания, строения, сооружения, а также объекты, строительство которых не завершено, в том числе:

— объекты индивидуального жилищного строительства с параметрами, указанными в пункте 1 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации,
— отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, а также комплекс таких объектов капитального строительства (складские, производственные, промышленные комплексы и пр.),
— сети инженерно-технического обеспечения,
— дороги, мосты,
— канализационные насосные станции,
— автозаправочные станции,
— антенно-мачтовые устройства, станции сотовой связи,
— взлетно-посадочные полосы аэропортов и т.д.

Перечисленные объекты капитального строительства подлежат государственному строительному надзору, осуществляемому соответствующим органом исполнительной власти в соответствии с частями 3, 4 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Порядок проведения государственного строительного надзора

Порядок осуществления государственного строительного надзора урегулирован в статье 54 Градостроительного кодекса.

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией; реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Статьей 49 Градостроительного кодекса установлено, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Приведенное в названной норме понятие объекта капитального строительства не содержит в качестве обязательного его признака критерия прочной связи с землей (невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба назначению).

Предметом государственного строительного надзора является проверка:

1) соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям технических регламентов, проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
2) наличия разрешения на строительство;
3) выполнения требований частей 2 и 3 статьи 52 Градостроительного Кодекса.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок

При выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику предписания об устранении таких нарушений.

В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.

Кто осуществляет государственный строительный надзор

Государственный строительный надзор осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление федерального государственного строительного надзора, при строительстве, реконструкции всех объектов, указанных в пункте 5,1 статьи 6 Градостроительного Кодекса РФ (РОСТЕХНАДЗОР).

При строительстве, реконструкции иных объектов капитального строительства, государственный строительный надзор осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление регионального государственного строительного надзора (Инспекция государственного строительного надзора субъекта федерации).

Таким образом, критериями поднадзорности объектов государственному строительному надзору является их отнесение к объектам капитального строительства и необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации, на основании которой осуществляется строительство, в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса.

Read MoreRead More